Nguyên nhân bất động sản vùng ven TP.HCM có giá vượt cao so với giá thực

Giá căn hộ tại các vùng lân cận TP HCM như Bình Dương, Biên Hòa hay Vũng Tàu tăng mạnh từ 1-2 năm gần đây, thậm chí cao hơn cả một số dự án tại TP HCM trong khi hạ tầng vẫn khá sơ khai

Khảo sát của các doanh nghiệp chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho thấy giá bất động sản vùng ven TP.HCM tăng cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong khi thị trường đang rơi vào giai đoạn trầm lắng, tính thanh khoản chưa cao.

Sự cải thiện của thị trường trong thời gian qua

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam cho thấy thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.HCM trong quý 2 vừa qua có sự cải thiện với nguồn cung sơ cấp khi tăng 18% so với quý trước đó.

Theo Savills Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ các sản phẩm này của thị trường cũng ở mức cao, tăng 15% so với 3 tháng đầu năm.

Tuy thị trường nhà phố, biệt thự TP.HCM có sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp và tỉ lệ hấp thụ ở mức cao song Savills Việt Nam nhận định xu hướng nguồn cung bất động sản liền thổ hạn chế tại TP.HCM tiếp tục duy trì.

Ông Hồ Đắc Duy - quản lý cấp cao bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills - cho biết trong những năm gần đây, mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động, tỉ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20-25%/năm. Thậm chí tại một số dự án và khu vực, giá thị trường thứ cấp tăng đến 40-50% mỗi năm.

Theo ông Duy, phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Trong đó, do quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

Lấy ví dụ về một dự án ở vùng ven tại huyện Nhà Bè, ông Duy cho hay khi dự án này mở bán vào 2020, nhà phố có mức giá dao động từ 9,5 -11 tỉ đồng, biệt thự song lập 13,5-15,5 tỉ đồng. Tới nay, giá đã tăng mạnh khi thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18-19 tỉ đồng cho nhà phố và 26-28 tỉ đồng cho biệt thự.

"Không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2-3 năm tới", ông Duy nói.

Giá tăng cao do thiếu nguồn cung

Theo phân tích của giới chuyên môn, không phải ngẫu nhiên mà thị trường BĐS các địa phương bao quanh TP HCM chứng kiến những cơn "sóng lớn" thời gian qua.

Thực tế, BĐS vùng ven tăng giá do ảnh hưởng từ nguồn cung hạn chế của TP HCM dẫn đến nhiều nhà đầu tư buộc phải "đánh bắt xa bờ". Tiếp đó, hạ tầng các quận mới của TP HCM được đầu tư đồng bộ hơn cũng tác động làm BĐS các địa phương kế cận tăng giá theo.

Mặt khác, có thể thấy BĐS vùng ven đang bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực tế. Đó là do giới đầu cơ tranh thủ "ăn theo", "thổi giá" trong khi người dân tại địa phương này khó được hưởng lợi trực tiếp hệ thống hạ tầng xã hội và tiện ích. Người mua thực cần tỉnh táo để không mắc phải các "chiêu lừa" và lưu ý đến tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư trước khi quyết định "xuống tiền".

Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP HCM - lưu ý người dân mua nhà đất tại các tỉnh vùng ven không chỉ cần nhà ở mà còn cần lưu tâm đến tiện ích, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội như điện, đường, trường, trạm (bệnh viện), trung tâm mua sắm, chợ, thậm chí là chùa chiền, nhà thờ... Đồng thời ông Hòa cảnh báo các chủ đầu tư phát triển khu đô thị, căn hộ ở các tỉnh lân cận TP HCM nếu không cẩn thận sẽ tạo ra TP "ngày sống đêm chết" hoặc chỉ hoạt động vào cuối tuần, sau đó như đô thị ma".

Kiểm soát tín dụng ảnh hưởng đến thanh khoản

Báo cáo của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận mới nhất của DKRA cũng chỉ ra đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, cả nguồn cung và lượng tiêu thụ ghi nhận tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp, tập trung cục bộ tại khu đông TP.HCM khi chiếm 59% tổng nguồn cung.

Giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước nhưng ghi nhận tăng 6- 9% so với giai đoạn mở bán trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 3 tháng). Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu để hỗ trợ khách hàng cũng như kích cầu thị trường.

Tuy vậy, DKRA đánh giá thanh khoản thứ cấp kém sôi động, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước và các giao dịch tập trung chủ yếu vào những dự án đã bàn giao nhà.

Việc tăng cường kiểm soát tín dụng khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.

Trong những tháng tiếp theo, dự kiến nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không có nhiều đột biến và tập trung chủ yếu ở khu đông TP.HCM.