17/01/2023, 08:23 0

Lý giải nguyên nhân vì sao thị trường bất động sản đến giờ vẫn chờ đợi được giải cứu

Khi thị trường bất động sản (BĐS) vào giai đoạn trầm lắng thì không ít doanh nghiệp lĩnh vực này đã kêu gọi Chính phủ “giải cứu”. Chính phủ cũng đã có nhiều động thái để khơi thông cho lĩnh vực này. Tuy nhiên đến bây giờ vẫn cần được tháo gỡ là vì sao?

Theo phân tích của HoREA, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng), nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, từ đó có thể làm giảm lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường BĐS hiện nay.

Tín dụng không hoàn toàn là nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản

Theo ông Hùng, các vấn đề căn cốt của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, vốn, luật, cung-cầu đối với dự án nhà ở bình dân. Chúng ta phải xem xét lại những giải pháp trước đây đã làm được gì và hiện nay còn tồn tại vấn đề gì để giải quyết tiếp.

Đối với câu chuyện thiếu vốn, ông Hùng cho biết thời gian qua có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường.

Tuy nhiên, khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Về câu chuyện bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Ông Hùng cho rằng tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân không có gì gọi là "nóng" cả.

Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được.

Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không.

Theo ông Hùng, xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên.

“Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn”, ông Hùng cho biết.

Vì thế, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà.

Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì Ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10.2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.

Cần cẩn trọng và rút ra bài học sớm nhất có thể

Trước thực tế trên, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng đã đặt ra nhiều vấn đề cần xem xét và giải quyết. Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình chưa? Giá là bao nhiêu? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần, 7 phần còn lại để cho người dân hưởng hay không?

Cuối cùng, ông Hùng cho rằng, không phải các ngân hàng không cho vay mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý.

Các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không?

“Chúng ta đang để bong bóng bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, không phải cứ đầu tư vào là có lãi mà tập trung vay vốn huy động, vốn của bạn bè… để đầu cơ kinh doanh và đẩy giá lên. Khi thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng đến việc không thể tiêu thụ sản phẩm”, ông Hùng nhận định.

Ông Hùng cho biết Chính phủ đã có kế hoạch sau Tết gặp các doanh nghiệp bất động sản đề bàn về giải pháp tháo gỡ.

“Tôi cho rằng chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, Bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy”, ông Hùng phát biểu.

Theo ông Hùng, với những dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu. Đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng việc tháo gỡ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.