Lực cầu của phân khúc căn hộ chung cư vẫn rất cao

Nhu cầu mua căn hộ chung cư giá dưới 3 tỷ đồng tại nhiều thị trường vẫn đang rất cao vì loại sản phẩm này đáp ứng đúng nhu cầu mua để ở thực tế hiện nay.

Nhu cầu mua chung cư vẫn dẫn đầu

Nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư đang tăng trở lại trong 4 tháng đầu năm. Theo Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm chung cư trên cả nước trong tháng 3 tăng 66%, lượng tin đăng bán tăng 82%. Trong đó, loại hình chung cư TP.HCM tăng đến 68% so với tháng trước đó. Lượng tin đăng bán chung cư cũng tăng 76%.

Dù trong tháng 4, nhu cầu tìm mua chung cư có giảm nhẹ 7% so với tháng 3 trước đó nhưng vẫn tăng mạnh đến 31% nếu so sánh với cùng kỳ 2023. Lượt tìm thuê chung cư tiếp tục tăng thêm 5% trong tháng vừa qua.

Ngay cả các thị trường tỉnh, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư có sự phục hồi tích cực. Tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu trong quý 1/2024 ghi nhận nhu cầu mua bất động sản tăng 65%, lượng tin đăng bán tăng 68%. Trong đó, căn hộ chung cư tăng 51% so với tháng trước.

Tương tự, nhà đất Bình Dương, trong 4 tháng đầu năm có tổng lượng tin đăng bán tăng 96%, lượt tìm kiếm tăng 83%. Trong đó, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư Bình Dương tăng 72%, tìm thuê chung cư Bình Dương cũng tăng 46%.

Thị trường BĐS Long An đang hút người mua căn hộ chung cư mạnh nhất trong 2 tháng vừa qua. Theo đó, lượt tìm mua chung cư Long An tăng 110% trong tháng 3 và tiếp tục duy trì ổn định trong tháng 4 vừa qua. Đây cũng là phân khúc có nhu cầu mua tăng trưởng ấn tượng tại Long An trong 4 tháng qua, chỉ sau loại hình đất nền. Một đại diện khác của thị trường BĐS miền Tây là Cần Thơ cũng có lượng tìm kiếm mua chung cư tăng 55% trong 2 tháng gần đây. Lượng tìm thuê chung cư cũng tăng 14% trong tháng 4 dù ở các thị trường này, nguồn cung căn hộ đang rất khiêm tốn.

Số liệu từ các đơn vị NCTT cũng cho thấy, trong quý 1/2024, căn hộ là loại hình có sự cải thiện tích cực về giao dịch. Đây cũng là phân khúc có thanh khoản ổn định thời gian qua, nhất là những dự án chung cư có giá vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu từ nhóm khách hàng mua để ở.

Dù là nhu cầu cao nhưng thị trường căn hộ đang “vướng” ở câu chuyện nguồn cung. Theo Savills Việt Nam, trong quý 1/2024, lượng tiêu thụ căn hộ đạt 1.116 căn, tăng 29% theo năm. Các sản phẩm căn hộ giá bình dân được người mua ưa chuộng và chiếm 61% lượng sản phẩm bán ra trong quý, tiếp theo là hạng trung cấp với 37%.

Tuy vậy, nguồn cung sơ cấp chung cư TP.HCM quý 1 giảm mạnh 35% so với quý trước, xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng. Hai dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ một dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo. Đáng chú ý, 82% nguồn cung sơ cấp tập trung ở quận 9, Bình Tân và Bình Chánh.

Đô thị vệ tinh sẽ thu hút khách mua ở TP.HCM

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, thực trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền ở các đô thị lớn là dễ hiểu bởi phân khúc nhà ở này không phải là ưu tiên của các chủ đầu tư, nhất là khi các chi phí đầu vào phát triển dự án liên tục tăng.

Theo ước tính từ nhiều đơn vị nghiên cứu, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, TP.HCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân. Nhìn về nguồn cung tương lai của TP.HCM, gần như không thể đáp ứng được mức cầu này.

Ngay cả các thị trường BĐS Long An, Bình Dương, Đồng Nai, tổng nguồn cung của 3 thị trường này cũng không thể đáp ứng được nhu cầu hiện hữu của TP.HCM. Đây là kết quả của sự dồn nén kéo dài trong nhiều năm của tình trạng chênh lệch cung cầu.

Theo tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, tại TP.HCM hiện chỉ còn lại một vài dự án chung cư có mức giá tầm trên dưới 40 triệu đồng/m2 đang chào bán như Akari City (Bình Tân) với giá bán từ 45 triệu đồng/m2, Flora Panorama (thuộc KĐT Mizuki Bình Chánh) giá bán từ 46 triệu đồng/m2. Cả hai dự án trên đều là nguồn cung sơ cấp hiếm hoi thuộc phân khúc giá vừa túi tiền đang triển khai tại TP.HCM. Ngay cả ở thị trường tỉnh, dòng sản phẩm bình dân giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 hiện cũng chỉ còn một vài đại diện như dự án căn hộ Ehome Southgate thuộc khu đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An) giá từ 1 tỷ đồng/căn. Còn lại hầu hết các dự án đều có mức giá từ 1,6-2 tỷ đồng/căn.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M Savills, cho biết các thị trường tỉnh đang nhắm đến khai thác khách hàng tại TP.HCM cả để ở và mua đầu tư. Nếu không tính thời điểm cuối 2023 và đầu 2024, các dự án mới mở bán đều có sức hấp thụ nhanh, trong từ 3-4 quý.

Đối với những khu vực giáp ranh, khi hạ tầng được cải thiện và thời gian di chuyển rút ngắn, thị trường được khơi thông về quỹ đất, các chủ đầu tư đang tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân. Do cũng được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng, chung cư Bình Dương, Long An cũng đang trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp của TP.HCM, với giá bán thấp hơn 79% và nguồn cung sơ cấp lớn hơn 31%.

Chuyên gia dự báo, trong ngắn hạn, giá bán căn hộ tại trung tâm các đô thị lớn vẫn tiếp tục tăng, kể cả tại phân khúc bình dân và trung cấp. Chính vì vậy, khả năng mua được nhà ở thương mại sẽ ngày càng khó khăn đối với nhiều người dân thành thị. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh sẽ được lựa chọn nhiều hơn khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố được kéo gần lại.