Kịch bản nào cho thị trường bất động sản trogn 5 năm tới?

Các chuyên gia dự báo rằng từ 2025 đến 2030, thị trường bất động sản có thể phát triển theo ba kịch bản khác nhau. Trong đó, kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất là thị trường sẽ phát triển ổn định và sôi động trên mọi phân khúc mà không có sự biến động mạnh mẽ hoặc bùng phát đột ngột.

Thị trường BĐS đang ở chu kỳ thứ 4

PGS.TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, chia sẻ rằng trong gần 40 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ phát triển với các biến động lớn, mỗi chu kỳ đều gắn liền với sự ra đời hoặc sửa đổi của Luật Đất đai. Luật Đất đai 1987 đặt nền móng đầu tiên cho thị trường, đánh dấu giai đoạn sơ khai, khi các giao dịch bất động sản chủ yếu diễn ra tự phát và không chính thức.

Tiếp đến, Luật Đất đai 1993 ra đời đã xác lập tầm quan trọng của giá trị đất đai, đánh dấu bước chuyển mình ban đầu của thị trường bất động sản, khi các giao dịch bắt đầu được công nhận và thị trường sơ khai dần hình thành với các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu đất đai. Luật Đất đai 2003 sau đó đã đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt, mở đường cho sự phát triển của các dự án chung cư cao tầng và sự nổi lên của các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp. Đây được coi là giai đoạn tập trung hóa của thị trường, với sự xuất hiện của nhiều công ty xây dựng lớn tham gia sâu vào lĩnh vực bất động sản.

Luật Đất đai 2013, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tiếp tục tạo nền tảng pháp lý vững chắc và thúc đẩy thị trường từ giai đoạn 2014 đến 2023. Đây là thời kỳ mà hệ thống tài chính và ngân hàng chính thức gia nhập vào lĩnh vực bất động sản, giúp thị trường phát triển mạnh mẽ và đa dạng hơn. Ông Chung gọi giai đoạn này là giai đoạn tiền tệ hóa, khi tín dụng và trái phiếu bất động sản trở thành các công cụ tài chính chủ đạo, góp phần thúc đẩy sự phát triển các dự án quy mô lớn.

Gần đây, Luật Đất đai 2024 vừa được sửa đổi và bổ sung, mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, tạo tiền đề cho những chuyển biến từ 2025 đến 2030. Tại hội thảo do Reatimes.vn tổ chức vào ngày 31/10, PGS.TS Trần Kim Chung đã dự báo ba kịch bản tiềm năng có thể xảy ra trong giai đoạn này.

Kịch bản trung tính: Đây là kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất, dự báo thị trường sẽ tiếp tục phát triển sôi động và ổn định trên mọi phân khúc. Sẽ không có những biến động cực đoan, mà thay vào đó là sự tăng trưởng đều đặn. Từng phân khúc từ nhà ở, đất nền, đến bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng đều sẽ tiếp tục phát triển phù hợp với nhu cầu thị trường và mức độ đầu tư. Đây là kịch bản mà nhiều chuyên gia cho rằng phù hợp với các điều kiện kinh tế, chính sách và dòng vốn hiện tại.

Kịch bản không thuận lợi: Trong trường hợp kinh tế gặp khó khăn và dòng vốn vào bất động sản bị thu hẹp, thị trường có thể bị phân mảng trái chiều. Một số phân khúc, chẳng hạn như condotel hay officetel, có thể sẽ trầm lắng do sức cầu suy giảm, trong khi những phân khúc khác như nhà ở hoặc bất động sản công nghiệp vẫn có thể duy trì được sự ổn định nhất định. Tuy nhiên, ông Chung đánh giá kịch bản này ít có khả năng xảy ra.

Kịch bản tích cực: Ở kịch bản này, thị trường sẽ bùng nổ trên toàn bộ các phân khúc, với tốc độ phát triển mạnh mẽ. Các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, và công nghiệp đều sẽ có đà tăng trưởng lớn, nhờ vào các chính sách hỗ trợ từ chính phủ, nguồn vốn FDI dồi dào, và sự phục hồi mạnh mẽ của kinh tế trong nước. Mặc dù kịch bản này rất tiềm năng, ông Chung nhận định rằng khả năng để xảy ra là không lớn, do cần có sự đồng bộ cao giữa chính sách kinh tế vĩ mô và dòng vốn đầu tư.

Nhìn chung, ông Chung cho rằng kịch bản trung tính là khả thi nhất cho giai đoạn 2025 - 2030, giúp thị trường phát triển ổn định mà không bị ảnh hưởng bởi những cú sốc lớn. Các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính, và môi trường đầu tư hiện tại đều đang tạo điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản duy trì đà phát triển ổn định và đáp ứng nhu cầu ở mọi phân khúc.