Khó khăn và triển vọng thị trường mặt bằng bán lẻ tại trung tâm TP.HCM

Thị trường mặt bằng bán lẻ tại trung tâm TP.HCM hiện đang đối diện với tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Với tỷ lệ lấp đầy gần như 100% ở hầu hết các trung tâm thương mại lớn, trong khi không có dự án mới, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực này đang trở nên gay gắt hơn bao giờ hết. Điều này tạo ra một môi trường cạnh tranh khốc liệt giữa các thương hiệu và doanh nghiệp, đặc biệt là những thương hiệu quốc tế và cao cấp đang tìm kiếm không gian tại những vị trí đắc địa trong khu trung tâm. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung không chỉ khiến giá thuê mặt bằng tăng cao mà còn khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm không gian kinh doanh phù hợp.

Ghi nhận từ các trung tâm thương mại lâu năm như Saigon Center, Parkson Lê Thánh Tôn, Vincom, Diamond Plaza, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm TP.HCM đã đạt mức gần 100%. Những trung tâm này chủ yếu cung cấp không gian bán lẻ cao cấp, trong khi nguồn cung mới gần như không xuất hiện trong suốt những năm qua, tạo ra tình trạng cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp và thương hiệu muốn thuê mặt bằng.

Khó khăn và triển vọng thị trường mặt bằng bán lẻ tại trung tâm TP.HCM

Một trong những vấn đề nổi bật là các không gian trống trong các trung tâm thương mại này đều có diện tích nhỏ, thường nằm ở tầng hầm hoặc các tầng cao, không phù hợp với các doanh nghiệp lớn hoặc những thương hiệu muốn mở rộng diện tích kinh doanh. Điều này làm cho không ít doanh nghiệp gặp khó khăn khi muốn tìm một không gian bán lẻ đủ lớn tại khu vực trung tâm quận 1.

Chẳng hạn, một đại diện của một thương hiệu F&B nổi tiếng tại TP.HCM cho biết công ty này đã có kế hoạch mở rộng kinh doanh bằng cách mở thêm một cửa hàng tại một trung tâm thương mại nổi tiếng trên đường Đồng Khởi và mở rộng diện tích tại một địa điểm trên đường Lê Lợi. Tuy nhiên, cả hai nơi này đều không đáp ứng được yêu cầu về diện tích thuê của doanh nghiệp. Tình huống tương tự cũng xảy ra với nhiều thương hiệu lớn khác, khi họ phải thay đổi kế hoạch do không tìm được mặt bằng bán lẻ phù hợp với nhu cầu của mình.

Theo báo cáo của Công ty Tư vấn Bất động sản Avison Young Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu bán lẻ tại các khách sạn lớn như Rex Arcade, MPlaza Saigon, Times Square, Terra Royal... đã đạt mức 100%, không còn mặt bằng trống. Thậm chí các trung tâm thương mại cao cấp như Diamond Plaza, Saigon Center, Vincom Center Đồng Khởi cũng đang trong tình trạng tương tự. Tình trạng này không chỉ diễn ra ở khu trung tâm quận 1 mà còn lan rộng ra các khu vực lân cận.

Đáng chú ý, trong khi khu vực ngoại thành TP.HCM chiếm phần lớn diện tích mặt bằng bán lẻ (75% tổng diện tích khoảng 1,5 triệu m2), khu trung tâm lại gần như không có nguồn cung mới. Điều này khiến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm trở nên khan hiếm, dẫn đến việc các chủ đầu tư luôn có thể giữ giá thuê ở mức cao. Theo Avison Young, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các khu vực đắc địa của quận 1 hiện nay dao động trong khoảng 275-300 USD mỗi m2 mỗi tháng (tương đương 7 triệu đồng mỗi m2), một mức giá khá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

Không chỉ vậy, những thương hiệu lớn, đặc biệt là các nhãn hàng cao cấp trong lĩnh vực thời trang, mỹ phẩm, và đồ chơi, cũng tham gia vào cuộc cạnh tranh khốc liệt để thuê được mặt bằng tại các trung tâm thương mại trọng điểm. Một ví dụ điển hình là các thương hiệu nổi tiếng như Longchamp, Lush, Popmart đều chọn cùng một trung tâm thương mại ở quận 1 để mở cửa hàng, mặc dù họ nhận được nhiều lời mời hấp dẫn hơn tại các dự án ngoài khu vực trung tâm.

Theo một số chuyên gia trong ngành, tình trạng thiếu hụt nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm TP.HCM sẽ tiếp tục kéo dài trong tương lai gần. Bà Võ Thị Phương Mai, Trưởng phòng Dịch vụ Mặt bằng Bán lẻ của CBRE Việt Nam, nhận định rằng không chỉ quận 1 mà toàn bộ khu CBD của TP.HCM đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung bán lẻ. Quỹ đất để phát triển các dự án bán lẻ ở trung tâm ngày càng cạn kiệt, điều này sẽ khiến thị trường khu vực này vẫn duy trì tình trạng khan hiếm mặt bằng trong thời gian tới.

Một yếu tố quan trọng nữa là, dù khu vực trung tâm đang thiếu nguồn cung, nhưng các doanh nghiệp lớn vẫn có nhu cầu muốn giữ chỗ tại các vị trí đắc địa. Điều này tạo ra một xu hướng tăng giá cho các mặt bằng bán lẻ, nhưng mức giá này sẽ không còn tăng mạnh như trong những năm qua, do thị trường đã gần như đạt đến ngưỡng bão hòa. Hơn nữa, ngành bán lẻ cũng đang đối mặt với không ít thách thức về mặt kinh tế và sự thay đổi trong nhu cầu tiêu dùng, khiến cho các chủ đầu tư và thương hiệu cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng khi ký kết hợp đồng thuê mới.

Theo nhận định từ các chuyên gia, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại trung tâm TP.HCM có thể không giảm trong ngắn hạn, nhưng cũng khó có thể tăng mạnh do thị trường đã gần như bão hòa. Các thương hiệu lớn vẫn sẽ tìm cách mở rộng nhưng có thể sẽ chuyển hướng ra các khu vực ngoại thành, nơi có mặt bằng rộng rãi và chi phí thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu về không gian kinh doanh lớn và cải thiện trải nghiệm của khách hàng.

Mặc dù thị trường bán lẻ tại khu trung tâm TP.HCM đang trong tình trạng thiếu nguồn cung, điều này cũng tạo cơ hội cho các khu vực ngoại thành như quận 7, quận 3 hay các khu vực xa hơn như Thủ Đức hay Bình Tân phát triển mạnh mẽ. Các thương hiệu lớn có thể lựa chọn các khu vực này để mở rộng không gian, đồng thời giảm bớt áp lực về giá thuê cao.

Tóm lại, thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM hiện đang gặp nhiều thách thức do nguồn cung hạn chế, giá thuê cao và sự cạnh tranh khốc liệt giữa các thương hiệu. Tuy nhiên, tình trạng thiếu hụt này cũng mở ra cơ hội cho các khu vực ngoại thành phát triển, nơi có thể cung cấp không gian bán lẻ rộng rãi hơn với chi phí hợp lý. Trong tương lai, sự dịch chuyển này có thể làm thay đổi cấu trúc thị trường bán lẻ tại TP.HCM, tạo ra những cơ hội mới cho các doanh nghiệp và thương hiệu.