06/01/2023, 13:41 0

Giá đất giảm sâu, khó có thể quay trở lại thời mua bất động sản chờ tăng giá

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, những năm tới, rất khó có thể quay trở lại hình thức mua bất động sản chờ tăng giá với mức lời cao lên tới trên 20-30%.

Chuyên gia cho rằng, có quan niệm cứ có tiền mua đất nền là ăn, là thắng. Thế nhưng, đất nền sau một thời gian đã lên đỉnh, giờ giá đang điều chỉnh về giá trị thực, gần như tương đương với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Đã qua thời "lướt sóng" bất động sản, kiếm chênh trăm triệu chỉ trong thời gian ngắn. Cũng đã qua thời, mua bất động sản, chờ tăng giá gấp 2, gấp 3. Thị trường bất động sản 2022 đã bắt đầu ghi dấu bởi sự bức tranh trầm lắng bao trùm. Ngay cả ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư cũng buộc phải cắt lỗ để thu hồi vốn.

Bước sang năm 2023, sự kỳ vọng vào bất động sản sẽ đảo chiều nhen nhóm trong suy nghĩ của các nhà đầu tư.

Một năm 2022 đầy bất ổn với kênh đầu tư bất động sản

Khép lại năm 2022 với diễn biến lên bổng xuống trầm - đầu năm sốt nóng, cuối năm trầm lắng. Trong bối cảnh như vậy, các phân khúc bất động sản cũng có sự ảnh hưởng mạnh.

Cụ thể, phân khúc được ưa chuộng hồi đầu năm - đất nền là phân khúc ảnh hưởng mạnh nhất, gần như “đóng băng” giao dịch thời điểm cuối năm.

Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đầu năm 2022, nhà đầu tư F0 tăng mạnh làm bùng nổ cơn sốt đất, đặc biệt ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk,...

Tuy nhiên, từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.

Quý IV/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, lượng giao dịch phân khúc đất nền sụt giảm mạnh.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Nhận định của chuyên gia

Chia sẻ thêm nhận định về phân khúc đất nền, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, có quan niệm cứ có tiền mua đất nền là ăn là thắng. Nhưng đất nền sau một thời gian đã lên đỉnh. Nhà đầu tư bỏ nhiều tiền vào ở mức giá rất cao nên không còn khả năng tăng giá nhiều lần.

Theo ông Trung, hiện tại giá đang hạ ở nhiều nơi, đặc biệt phân khúc này không đem lại giá trị kinh doanh, nguy cơ “chôn vốn” cao. Do đó, tương lai của phân khúc này không mấy tươi sáng. Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ đất nền cũng có thể sẽ ngày càng bị siết chặt thông qua các hình thức như đánh thuế lũy tiến…

Chia sẻ thêm về tương lai của các phân khúc khác, ông Trung cho biết, đối với shophouse hay các sản phẩm thấp tầng trong khu đô thị, mặt bằng giá thường khá cao. Hơn nữa, ở các khu đô thị mới thì shophouse chủ yếu bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài. Nếu cho thuê thô sẽ không đem lại giá trị kinh tế lớn. Trong khi, việc bỏ thêm tiền vào đầu tư để đủ điều kiện cho thuê giá tốt là một bài toán ít ai dám nghĩ đến trong bối cảnh này.

Còn với nhà mặt phố - có khả năng kinh doanh là phân khúc luôn có nhu cầu thật nhưng ông Trung cho rằng không có giá rẻ, thường dao động ở mức giá hàng chục tỷ đồng. Chi phí bỏ vốn là tiền thật, vì thời điểm hiện tại rất khó vay ngân hàng.

Ngược lại với các phân khúc trên, bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng tốt. Bên cạnh đó, căn hộ cũng mang đến một bức tranh hoàn toàn ngược lại. Suốt từ tháng 8 trở lại đây, đặc biệt là thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ nói chung và căn hộ trung và cao cấp đều có dấu hiệu tăng giá.

Trước các dấu hiệu suy thoái kinh tế, ông Trung cho biết, nhà đầu tư sẽ tìm các sản phẩm neo đậu dòng tiền được nhưng phải đảm bảo yếu tố có thể cho thuê được. Tính thanh khoản phải cao nhất. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở cho tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn.