Giá chung cư thứ cấp có xu hướng tăng cục bộ ở một số dự án

Trong 6 tháng đầu năm, giá thứ cấp chung cư tại TP.HCM có xu hướng tăng cục bộ ở một số dự án trung tâm. Tuy nhiên, xét trên diện rộng, đa phần giá vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm 2023.

Giá tăng ít - giảm nhiều trong 6 tháng đầu năm

Sự thiếu đa dạng nguồn cung, giá bán nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang đang khiến nhiều người mua nhà tìm đến thị trường thứ cấp như một giải pháp thay thế. Tuy nhiên, sau khoảng 2 năm dòng tiền chuyển hướng, giá thứ cấp chỉ có động thái tăng ở những dự án có vị trí tốt, thuộc khu vực trung tâm như quận 1, quận 2, Bình Thạnh. Còn lại vẫn giảm so với cùng kỳ 2022-2023.

Theo lịch sử giá trên Batdongsan.com.vn ghi nhận, cũng có một số dự án căn hộ ghi nhận giá thứ cấp tăng trong 6 tháng qua như căn hộ City Garden đang được rao bán giá thứ cấp trung bình 85 triệu đồng/m2, tăng 18,2% so với giá bán cùng kỳ 2023. Sài Gòn Pearl cũng có giá thứ cấp từ 65 triệu đồng/m2 tăng gần 3,5% so với cuối năm 2023.

Khu vực TP. Thủ Đức, ghi nhận mức giá thứ cấp tăng tích cực nhất là Masteri Thảo Điền, mức tăng ghi nhận là 10,3%. Một số dự án khác như Masteri An Phú tăng 5,5%, Safira Khang Điền tăng 5%, Sunrise Riverside (Nhà Bè) tăng 4,7%…

Theo các đơn vị môi giới trên khu vực này, việc giá thứ cấp các dự án trên tăng là nhờ yếu tố khan hiếm giỏ hàng cũng như nhu cầu thuê và giá thuê tại đây đang rất tốt. Hầu hết các dự án có tỷ lệ cho thuê cao, dễ lấp đầy và giá thuê tăng ổn định thì giá bán cũng lên theo.

Tuy nhiên niềm vui không dành cho số đông, phần lớn các dự án chung cư TP.HCM vẫn đang trong tình trạng giá chưa đi lên mà vẫn trên đà đi xuống so với cùng kỳ. Cụ thể, quý 1/2024 theo dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư quận Bình Tân vẫn giảm gần 30% so với cùng kỳ 2023. Các dự án chung cư trên địa bàn quận này như An Gia Star, 8X Rainbow, Moonlight Boulevard, Moonlight Park View.. đều vẫn đang ghi nhận giá bán giảm 3,5 -7%.

Tương tự, giá rao bán trung bình chung cư TP. Thủ Đức cũng giảm so với đầu năm 2023. Chung cư quận 9 vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán trung bình giảm hơn 30% so với cùng kỳ. Loạt dự án trên khu vực này như Lumiere Boulevard (-2%), chung Cư Centum Wealth (-14%), Ricca (-6%), Sài Gòn Gateway (-13,5%)… so với giá rao bán đầu năm 2023.

Với chung cư quận Thủ Đức giá rao bán trung bình giảm 28,5%. Loạt chung cư như Sunview Town (-5,3%), Lavita Charm (-6,3%), Fresca Riverside (-11,8%)… giá bán bình quân chung cư tại một số quận nội thành cũng vẫn giảm khá sâu như: quận 10 cũng giảm 32,2%; quận 4 giảm 35,8%, quận 2 giảm 46%… so với quý 1/2023.

Từ giờ đến cuối năm, giá có thể hồi phục?

Theo chuyên gia, nhiều khả năng giá chung cư TP.HCM sẽ phục hồi dần trong các tháng cuối năm 2024 khi nhu cầu của thị trường tăng trưởng trở lại và nguồn cung sơ cấp mới triển khai làm thay đổi mặt bằng giá chung TP.HCM theo hướng đi lên.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, chung cư vẫn luôn là phân khúc chiếm chủ đạo trên thị trường BĐS, nhất là ở thời điểm thị trường đang nghiêng về nhu cầu mua thực. Đây cũng là loại hình có tốc độ phục hồi nhu cầu mua nhanh và tốt nhất hiện nay. Dẫn chứng dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, chung cư TP.HCM là loại hình có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất, ghi nhận tăng 51% so với cùng kỳ 2023.

Nhu cầu mua gia tăng sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư mạnh dạn hơn trong việc triển khai bán hàng những tháng tới đây. Xét trên nguồn cung tương lai, phần lớn dự án chung cư sắp triển khai tại TP.HCM có giá bán thuộc phân khúc cao cấp, trung bình từ 55 -85 triệu đồng/m2. Tốc độ tăng giá trung bình của chung cư TP.HCM hiện vào khoảng 5-7% mỗi năm.

Theo dự báo dân số và diện tích xây dựng nhà ở từ năm 2021-2030, TP.HCM trung bình một người dân cần 22m2 đất xây dựng. Đến năm 2026-2030, nếu như dân số TP.HCM tăng thêm 12 triệu thì cần ít nhất hơn 100 triệu m2 nhà ở. Từ đầu năm đến nay, nguồn cung nhà ở trên cả nước mới chỉ có 6.000 căn, chưa bằng 3% với con số trên. Điều này cho thấy, nhu cầu thực đối với thị trường BĐS TP.HCM vẫn còn rất nhiều trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, khi làm so sánh về giá chung cư TP.HCM với tốc độ tăng của giá nhà đất, tỷ lệ vẫn thấp hơn rất nhiều. Do đó nhu cầu thực vẫn sẽ nghiêng về chung cư và phân khúc này dự kiến phục hồi nhanh hơn trong nửa cuối năm.

Cũng bình luận về câu chuyện giá nhà, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cho hay thị trường đang được củng cố bởi ngày càng nhiều yếu tố hỗ trợ tăng giá. Thời gian qua, các sản phẩm sơ cấp được mở bán chủ yếu thuộc 2 trường hợp: mở bán lần đầu (một phần bảng hàng) và giai đoạn tiếp theo. Do đó, với việc các giai đoạn sau tiếp tục ra hàng thời gian tới cùng sự ấm lên của thị trường, câu chuyện giá nhà điều chỉnh giảm là khó xảy ra. Đó là chưa kể tới việc nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm trong thời gian dài nữa.

Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Do đó, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.