Giá căn hộ chung cư nội thành Hà Nội tăng cao, cầm 3 tỷ khó có thể mua

Nhiều người có nhu cầu ở thực đang gặp khó và không có nhiều dự án ưng ý trong bối cảnh nguồn cung căn hộ giảm mạnh, chủ đầu tư đua nhau tăng giá.

Có 3 tỷ trong tay vẫn khó tậu căn hộ tại nội thành Hà Nội

Sau nhiều tháng tìm kiếm, Quỳnh Trâm (Bắc Từ Liêm) nhận ra ngân sách 3 tỷ đồng cũng không giúp cô dễ dàng chọn một căn hộ ở nội thành.

Giữa năm 2021, với tài chính hơn 3 tỷ đồng, Quỳnh Trâm "nhắm" căn hộ mới mở bán ở một dự án khu Ngoại Giao Đoàn. Tuy nhiên, lượng căn hộ sơ cấp (mở bán lần đầu) từ chủ đầu tư này nhanh chóng hết hàng, chỉ còn thứ cấp với mức giá "chênh" hơn rất nhiều. Nếu giá từ chủ đầu tư lúc mở bán chưa đến 50 triệu đồng mỗi m2 thì sau vài tháng, thị trường thứ cấp là 60-65 triệu đồng.

Không chấp nhận trả mức chênh lớn, chị mở rộng tìm kiếm sang một số dự án mới khác ở Nam Từ Liêm, Tây Hồ nhưng hầu hết đều là căn to, có mức giá 45 triệu đồng mỗi m2 trở lên, tức mỗi căn hộ 3,5-6 tỷ đồng, vượt khả năng.

Tháng 8 năm nay, sau gần một năm kiếm tìm, chị chuyển sang các căn hộ cũ trong nội thành. "Nhưng điều khiến tôi hụt hẫng là hầu hết căn hộ cũ đã thiết lập mặt bằng mới rất cao so với giữa 2021", chị nói.

Không riêng chị Trâm, một số môi giới lâu năm cho biết, lượng người tìm mua chung cư cũ 1-2 năm trở lại đây tăng mạnh.

Khảo sát cho thấy, hầu hết chung cư cũ Hà Nội đã lập mặt bằng mới. Giá tăng không chỉ ở những dự án mới bàn giao 1-3 năm, nhiều nơi đã đưa vào sử dụng cả chục năm cũng tăng vẫn "chóng mặt".

Căn hộ ở chung cư The Spark (Dương Nội, Hà Đông) đã tăng khoảng 300-400 triệu đồng tuỳ diện tích. Nếu một căn hộ 54-56 m2, năm 2020 được rao với giá chưa đến 1 tỷ đồng, năm 2021 khoảng 1,1-1,2 tỷ đồng thì sang 2022, nhiều giao dịch được ghi nhận thành công ở mức 1,3 – 1,4 tỷ đồng, tức tăng 30-40%.

Tại chung cư Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông), căn hộ cũ có diện tích khoảng 90 m2 được rao bán khoảng 2,4-2,5 tỷ đồng năm 2020 thì năm nay, khoảng 2,8-3 tỷ đồng. Nhiều căn, chủ nhà còn chào giá 3,2-3,3 tỷ đồng.

Tại quận Cầu Giấy, một số chung cư cũ đã tăng đến vài triệu đồng mỗi mét vuông chỉ trong thời gian ngắn, như Mandarin Garden, Tràng An Complex, D'Capital Trần Duy Hưng... Giá rao bán đều ở mức 50-65 triệu đồng mỗi m2, trong khi năm ngoái, chỉ khoảng 45-55 triệu đồng.

Tương tự, hầu hết dự án ở quận Thanh Xuân đều ghi nhận mức tăng 100-300 triệu đồng một căn so với vài tháng trước. Không chỉ các căn hộ chung cư, giá tập thể cũ quận nội đô cũng tăng. Một căn tập thể khoảng 50 m2 ở khu Thành Công năm trước được rao khoảng 1,8-2,2 tỷ đồng thì năm nay đã ở mức 2,2-2,5 tỷ đồng.

Một báo cáo từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra, ngược với sự chậm lại của nguồn cung và lượng giao dịch, giá nhà ở tại Hà Nội vẫn tiếp tục đà tăng từ những năm trước. Cụ thể, kể từ năm 2018, giá bán sơ cấp trung bình tăng 10% và giá bán thứ cấp tăng 3% theo năm. Trong đó, sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp từ mức 14% năm 2018 đã lên 44% trong 6 tháng đầu năm 2022.

Căn hộ chung cư tại Hà Nội có giá cao vượt mặt TP.HCM

Ông Bùi Quang Thành, môi giới sàn bất động sản ở Long Biên cho hay, chung cư ở Hà Nội nhu cầu thực luôn cao và giá thời điểm này cao hơn cũng phản ánh đúng quy luật cung-cầu. Do nguồn cung hạn chế, các dự án chung cư đều tung ra lượng hàng nhỏ giọt để các sàn ôm, chính vì thế mà người mua chịu mức giá chênh tại một số dự án vị trí đẹp. Mức giá 3 tỷ đồng, nếu chấp nhận mua nhà tại các huyện vùng ven thì có nhiều sự lựa chọn. 

Thống kê của trang Bất động sản cho thấy, chung cư là loại hình duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá rao bán căn hộ Hà Nội cũng tăng từ 6% đến 13% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư ở TP.HCM (tăng từ 4% đến 8%).

Theo các chuyên gia, tâm lý chọn mua chung cư mới dẫn tới giá nhà các dự án mở bán đều khá cao. Ông Nguyễn Đức Thêm, Savills Hà Nội giải thích rằng, sản phẩm mới từ chủ đầu tư thường có nhiều ưu điểm hơn đối với người mua nhà để ở.  Người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những đối tượng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng. 

Khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, người mua thường cũng không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và các ưu đãi khác. Nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được. 

Bên cạnh đó, giá trị của sản phẩm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Mức giá của sản phẩm sơ cấp sẽ được xác định theo thời giá hiện tại. Đối với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ. Khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ. Theo ông Thêm, tâm lý chung của nhiều người mua không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng.  

Một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. 

Đưa ra dự đoán về nguồn cung nhà ở trong thời gian tới, ông Thêm chia sẻ, chưa có nhiều điểm đột biến trong câu chuyện của năm 2022. Điều này có thể hiểu được vì các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 cùng với hạn chế từ chính sách thắt chặt tín dụng đầu năm. Dự báo thị trường có thêm 14 dự án mới và 2 dự án triển khai giai đoạn 2, cung cấp 11.726 căn vào cuối năm nay.