Đưa ra đề xuất bãi bỏ quy định thời hạn sau 5 năm mới được bán nhà ở xã hội

Nhu cầu mua nhà ở xã hội hiện nay khá nhiều nhưng kèm theo đó phải đáp ứng nhiều điều kiện nghiêm ngặt. Một trong số đó là người mua nhà ở xã hội chỉ được bán sau 05 năm mua nhà. 

Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án, trong đó có phương án bãi bỏ quy định thời hạn sau 5 năm bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được chuyển nhượng căn nhà ở này.

Điều kiện khi mua bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được định nghĩa tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Do vậy, không phải đối tượng nào cũng được hưởng hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở mà chỉ những đối tượng nêu tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2015:

- Người có công với cách mạng; người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại đô thị; người lao động tại các doanh nghiệp trong, ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân, quân nhân chuyên nghiệp trong công an, quân đội; cán bộ công chức, viên chức: Được hỗ trợ cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội.

- Người có công; hộ nghèo, cận nghèo tại nông thôn; hộ gia đình nông thôn thuộc vùng bị thiên tai, biến đổi khí hậu: Được xây mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở; miễn, giảm tiền sử dụng đất; tặng nhà ở.

- Người lao động tại các doanh nghiệp trong, ngoài khu công nghiệp; thuộc diện thu hồi đất, giải toả, phá dỡ chưa được bồi thường: Được cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội; hô trợ vay vốn ưu đãi để xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Trong đó, tuỳ vào từng đối tượng còn phải đáp ứng thêm điều kiện về việc chưa có nhà ở, chưa mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức hoặc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở xã hội; đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên hoặc không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập…

Đề xuất bãi bỏ thời hạn được bán nhà ở xã hội

Trong Luật Nhà ở 2014, khoản 4 Điều 62 quy định bên thuê mua, bên mua NƠXH, không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Cũng vậy, tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, người mua, thuê mua NƠXH chỉ được phép chuyển nhượng lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm hoàn tất thanh toán toàn bộ tiền mua, thuê mua nhà ở đó. Trừ một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, trong quá trình thực thi quy định của Luật Nhà ở năm 2014 còn một số tồn tại, hạn chế. Vì vậy trong Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ đã điều chỉnh một số Điều cho phù hợp với thực tế. Liên quan đến NƠXH, Bộ Xây dựng cho biết, quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích NƠXH để cho thuê trong các dự án NƠXH và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ NƠXH để cho thuê để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn. Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể về cách tính giá bán lại NƠXH sau một thời gian mua, thuê mua.

Do đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê NƠXH theo 2 phương án.

Trong đó, phương án 1: Cơ bản giữ nguyên quy định của Luật hiện hành nhưng có sửa đổi quy định bên mua, bên thuê mua NƠXH được bán lại nhà ở này sau 5 năm nhưng chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Phương án 2: Bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà ở, nhưng bên mua, bên thuê mua NƠXH chỉ được bán lại nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Đánh giá đề xuất

Về vấn đề này, dư luận có nhiều ý kiến đồng tình và cho rằng, việc chỉnh sửa Luật Nhà ở về vấn đề NƠXH nên điều chỉnh theo phương án 2. Anh Nguyễn Hoàng Long (KĐT Đặng Xá) cho rằng, việc được ưu đãi thuê – mua NƠXH vốn là một chính sách tốt đẹp của Nhà nước. Mặc dù đã được ưu đãi, nhưng để sở hữu một căn hộ trong NƠXH thì người dân cũng phải bỏ ra một số tiền không nhỏ so với thu nhập của họ.

“Việc sở hữu NƠXH đồng nghĩa với sở hữu một gia tài. Nhưng cũng chẳng ai nói trước được vì cuộc sống có những biến động mà người ta không thể giữ lại căn hộ đã mua mà lại vướng cái mốc 5 năm kể ra cũng hơi khó cho người dân. Thế nên tôi nghĩ việc điều chỉnh lại thời gian được mua bán NƠXH là điều hợp lý” – anh Long nói.

Cũng đồng tình với ý kiến của anh Long, chị Nguyễn Thu Hằng (Ecohome 1) cho rằng, cần thiết nên xem xét thời hạn được bán NƠXH. “Tất nhiên bán cho ai và ai đủ điều kiện để tiếp tục sở hữu căn hộ chính sách cũng là điều cần tính đến. Như thế sẽ tránh được việc đầu cơ, cũng tránh được việc nguồn nhà chính sách lại không đến được với người có nhu cầu, thuộc diện được ưu tiên như trong quy định” – chị Hằng nêu quan điểm.

Đứng ở góc độ người làm kinh doanh, anh Nguyễn Hoài Nam, một môi giới BĐS cho rằng, việc bãi bỏ quy định thời gian được bán NƠXH cũng là một cú hích để phân khúc nhà ở này hút khách hơn. “Chúng tôi cũng có nhiều khách hàng thuộc diện chính sách có nhu cầu về nhà ở, tuy nhiên nói đến NƠXH họ cũng có những e ngại nhất định. Ngoài việc về chất lượng công trình, những thủ tục để chứng minh gia cảnh còn là việc mua NƠXH sẽ không được giao dịch trong vòng 5 năm. Họ cho rằng, nhu cầu thay đổi chỗ ở là chuyện hoàn toàn có thể xảy ra, mà nếu cứ cố chờ đến 5 năm e rằng có nhiều việc sẽ không còn kịp” – anh Nam cho biết.

TS Nguyễn Hữu Cường, Chủ nhiệm CLB BĐS Hà Nội cho rằng, thực tế NƠXH có những nghịch lý. Việc “chê” NƠXH là có thật ở nhiều nơi. Theo ông Cường, ở đây cũng phải xem xét đến nhiều nguyên nhân. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở… là một trong những đối tượng được mua, thuê mua. Nhưng thực tế lớp đối tượng này, có nhiều gia đình đã có nơi ở khác thuận tiện hơn, có vị trí phù hợp với cuộc sống sinh hoạt của họ. Nên mặc dù được phân, nhưng họ cũng không có nhu cầu sinh sống tại các dự án này dẫn đến nhiều căn hộ đã được định danh nhưng lại không người ở.

Một nguyên nhân nữa, theo quan điểm của ông Cường, với các dự án NƠXH, người dân còn bị hạn chế trong việc mua đi bán lại cũng là một điểm trừ của các dự án NƠXH đối với người dân. “Thực tế với nhiều người, mặc dù đã dành dụm cùng với sự hỗ trợ của các khoản vay ưu đãi để mua một căn hộ, nhưng trong quá trình sinh sống họ phát sinh những vấn đề như ốm đau, bệnh tật… Hoặc họ còn những nhu cầu khác bức thiết hơn bắt buộc họ phải bán căn hộ mình đã được mua, bởi đấy là tài sản có giá trị duy nhất. Tuy nhiên lúc này những quy định của Luật trói buộc khiến họ không thể thực quyền được mua bán.

Mặc dù quy định đó là chính sách hoàn toàn hợp lý để các căn hộ của dự án NƠXH đến được đúng đối tượng, nhưng nó cũng là rào cản để người dân đắn đo khi quyết định mua một căn hộ ở diện này” – ông Cường phân tích. Vậy nên, việc xem xét và điều chỉnh quy định về thời gian cho phép bán lại NƠXH cũng là điều cần thiết