Dự báo xu hướng giá bất động sản trong thời gian tới

Thị trường bất động sản đã và đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Vậy thị trường từ nay đến cuối năm sẽ ra sao, liệu giá có giảm?

Mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại ở hầu hết các địa phương tuy nhiên các chuyên gia dự báo việc giá bất động sản giảm trong những tháng cuối năm khó xảy ra bởi nhu cầu thực cao.

Tình hình thị trường bất động sản thời gian qua

Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng từ Bắc đến Nam. Bước sang năm 2022, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục "nóng" nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. Theo đó, các chuyên gia cho rằng, ba xung lực chính về tài chính tiền tệ vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.

Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Thứ ba là về thuế bất động sản, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020.

Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân và con số này có thể vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Tại báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng chỉ ra, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, song chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II năm nay.

Còn đối với phân khúc giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cho xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II năm nay, Bộ Xây dựng cũng cho biết "đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại".

Giá liệu có giảm khi thị trường đang dần hạ nhiệt

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, song chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II năm nay.

Còn đối với phân khúc giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cho xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II năm nay, Bộ Xây dựng cũng cho biết "đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại".

Vậy thị trường bất động sản trong các quý cuối năm nay sẽ ra sao, liệu giá có giảm đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Theo nhận định của SSI Research, thị trường bất động sản hạ nhiệt và chủ đầu tư có thể đối mặt với rủi ro khi tỷ suất lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.

Một số chuyên gia khác cho rằng, dù có khó khăn song việc giảm giá là khó xảy ra bởi thị trường vẫn đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng. Việc giảm giá khó xảy ra khi mất cân đối cung - cầu, trong đó cầu cao - cung thấp.

Tuy nhiên, tại hội thảo mới diễn ra, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia đưa ra nhận thị trường bất động sản thời gian tới giá có thể giảm đi 30% nhưng "không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi".

"Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30%, sau đó có thể phục hồi trở lại", ông Nghĩa dự báo.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân…

"Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao", ông Đính nói.

Trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

"Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra", ông Đính nhấn mạnh.

Phân tích thêm về lý do giá bất động sản tăng, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường. Theo ông, hiện có nhiều dự án găm đất đai, chưa muốn đưa hàng vào thị trường.

Theo ông Đính, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng "lậu", hàng giả… Đó là san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua, không có nhu cầu sử dụng. Việc đầu cơ đó làm cho thị trường trở nên méo mó.

Trong khi nguồn cung trên thị trường không nhiều nhưng nhu cầu thật về việc mua bán nhà ở, đầu tư lớn nên gây ra hiệu ứng tăng giá, "sốt đất".

Nhận định về khả năng giảm giá, ông Đính cho rằng, có thể sẽ xuất hiện ở nhóm được "thổi giá" trong giai đoạn gần đây, còn những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá.