24/09/2024, 09:27 0

Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tìm cách giải bài toán huy động vốn

Các doanh nghiệp bất động sản đang thu hút sự chú ý lớn từ nhà đầu tư nhờ "làn sóng" chi trả cổ tức với lãi suất hấp dẫn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với thách thức trong việc xoay vòng vốn để trả nợ và tái đầu tư.

Chi trả cổ tức chi nhà đầu tư

Từ đầu quý II/2024, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã chốt và công bố tỷ lệ chi trả cổ tức năm 2023 cho nhà đầu tư, dưới hình thức cổ phiếu và tiền mặt. Đáng chú ý, một số doanh nghiệp đã công bố mức chi trả “khủng,” đặc biệt là Công ty CP Thiết bị - Machin01 (mã chứng khoán MA1), hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cho thuê văn phòng và kho xưởng. MA1 đứng đầu danh sách chi trả lợi nhuận với tỷ lệ cổ tức lên tới 120%, bao gồm 30% tiền mặt và 90% cổ phiếu. Phần lợi nhuận chưa phân phối còn lại sẽ được chuyển sang năm 2024. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng có tỷ lệ chi trả ấn tượng, mặc dù không đạt mức ba con số như MA1. Công ty CP Đầu tư Sài Gòn (SIP) chốt mức 31% (16% bằng tiền và 15% bằng cổ phiếu), Công ty CP Phát triển Đô thị Nam Từ Liêm (NTL) là 25%, trong khi Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) và Sonadezi Long Thành (SZL) đều đạt 20%. Các doanh nghiệp khác cũng có mức chi trả từ 5-15%.

Gần 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024

Theo các chuyên gia tài chính, việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản trả cổ tức cao là tín hiệu lạc quan, cho thấy thị trường đang có dấu hiệu phục hồi. Chỉ khi hoạt động kinh doanh có lợi nhuận, doanh nghiệp mới có thể chi trả mức cổ tức hấp dẫn như vậy, điều này góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng sự phục hồi này vẫn chưa phản ánh đầy đủ thực tế, khi nhiều khoản lợi nhuận được chi trả là từ phần chưa phân phối của các năm trước. Trong bối cảnh thị trường còn gặp nhiều khó khăn, một số doanh nghiệp có thể công bố cổ tức cao nhằm thu hút sự chú ý từ nhà đầu tư.

Mặt khác, không ít doanh nghiệp vẫn đang vật lộn với các thách thức tài chính và phải loay hoay trong việc xoay vòng vốn để trả lãi và phục hồi hoạt động. Ví dụ, Công ty TNHH Nam Land đang nợ lãi cổ tức tới 900 tỷ đồng do chưa thu xếp được tài chính, sau chuỗi kinh doanh bết bát kéo dài. Trong khi đó, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), dù sở hữu tổng tài sản hơn 10.600 tỷ đồng, lại không chia cổ tức trong suốt hai năm 2022 và 2023.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 khoảng 1 triệu tỷ đồng, do 432 doanh nghiệp phát hành. Riêng ngành bất động sản chiếm 351.400 tỷ đồng (34,8% tổng dư nợ) với 182 doanh nghiệp phát hành. Đáng chú ý, có tới 18,8% trái phiếu là không có bảo đảm, và 74,7% trong số đó thuộc về các nhà đầu tư cá nhân. Năm 2023 ghi nhận 139 doanh nghiệp chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu với tổng giá trị 83.600 tỷ đồng, trong đó ngành bất động sản chiếm 50,7%. Số lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong năm 2024 là 99.600 tỷ đồng, với nhiều doanh nghiệp được dự báo sẽ gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ.

Nhanh chóng giải quyết vấn để để hoàn thiện cơ chế

Bước sang quý III/2024, tình hình huy động vốn từ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Đáng chú ý, một số doanh nghiệp đã bị cắt margin trên sàn chứng khoán do lợi nhuận sau thuế kiểm toán của công ty mẹ năm 2023 bị âm và rơi vào diện cảnh báo, kiểm soát, hạn chế giao dịch. Điển hình như: Công ty CP Xây dựng Sông Hồng (ICG), Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ), Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18 (L18), Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi (NRC), Công ty CP Sông Đà 6 (SDC), và Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà (SDU).

Tuy nhiên, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tình hình huy động vốn từ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn có một số điểm sáng, với dự báo lợi nhuận kinh doanh và tỷ lệ chi trả cổ tức năm 2024 sẽ cao hơn so với năm 2023. Trong 8 tháng đầu năm 2024, có 65 doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị lên tới 212.600 tỷ đồng, tăng 1,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành gần 46.100 tỷ đồng, chiếm 21,7% tổng giá trị. Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đây là dấu hiệu cho thấy thị trường phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản đang dần phục hồi và có thể kỳ vọng vào sự ổn định hơn trong thời gian tới. Dù vậy, áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn vẫn là một thách thức lớn, đòi hỏi các doanh nghiệp phải nỗ lực để duy trì niềm tin của nhà đầu tư và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Đầu năm 2024, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản tăng

Chuyên gia tài chính ngân hàng TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc huy động vốn từ trái phiếu trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung ở hầu hết các phân khúc. Dư địa phát triển tín dụng nhà ở, thị trường trái phiếu và cổ phiếu doanh nghiệp còn rất lớn. Tuy nhiên, việc huy động vốn từ các kênh này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, ông Lực đề xuất cần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là sửa đổi Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp và Nghị định 156/NĐ-CP về xử lý vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán. Đồng thời, ông kiến nghị xây dựng các hướng dẫn chi tiết và cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, và cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở.

TS. Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa các kênh huy động vốn để tránh phụ thuộc quá mức vào một vài kênh truyền thống. Điều quan trọng nhất là phải đảm bảo tính minh bạch, chuyên nghiệp và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý, đặc biệt trong hồ sơ tín dụng và phát hành chứng khoán. Đồng thời, doanh nghiệp cần thực hiện đúng cam kết với nhà đầu tư và tránh tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, đầu cơ, hoặc chạy theo xu hướng đám đông, nhằm bảo vệ uy tín và sự ổn định trên thị trường.