Doanh nghiệp bất động sản "khát vốn" và hướng khơi thông nguồn vốn

Nhiều chuyên gia cho rằng, toàn thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với các khó khăn nhất là về vốn vay, tuy nhiên vẫn còn một số ít doanh nghiệp sẽ tiếp cận được nguồn vốn lớn.

Hai kênh dẫn vốn quan trọng vào lĩnh vực bất động sản gồm tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị nghẽn, khiến bài toán huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc càng khó khăn hơn.

Một số doanh nghiệp địa ốc cho biết bất ngờ bị dừng giải ngân vì ngân hàng hết room cho vay, trong khi nhiều người mua nhà khó tiếp cận vốn tín dụng.

Tại tọa đàm Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản ngày 7/6, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group, cho biết doanh nghiệp có khoản vay 2.000 tỷ đồng đã được duyệt giải ngân, nhưng đến khi dự án tiến hành xây dựng bị nhà băng dừng cho vay với lý do đã hết room tín dụng. Sự từ chối bất ngờ này khiến doanh nghiệp bị hụt dòng vốn trong quá trình phát triển dự án.

Doanh nghiệp "đói vốn"

Ngay từ khi có những thông tin về động thái siết tín dụng vào thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cũng như cộng đồng doanh nghiệp đã lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy nếu lĩnh vực này bị đói vốn.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra, trong những tháng đầu năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với thời điểm đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Trong số đó, nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 35%. Như vậy, nguồn vốn tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Không chỉ dòng vốn từ ngân hàng đang bị siết, kênh huy động từ trái phiếu cũng bị đóng băng. Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong tháng 4/2022, không có đợt huy động vốn nào của doanh nghiệp bất động sản. Diễn biến này đối lập hoàn toàn với hoạt động phát hành trong tháng 3, khi doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu tỷ trọng giá trị phát hành với 46,7%.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho hay, dù là doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án nhà ở xã hội - phân khúc được ưu tiên trong tiếp cận tín dụng, nhưng việc thực hiện hồ sơ vay mới của Công ty đang gặp khó khăn.

“Ngân hàng nói phải chờ thủ tục khoảng 3 tháng nữa. Kéo thêm thời gian vài tháng đối với doanh nghiệp cũng rất mệt, vì doanh nghiệp chạy dòng tiền liên tục, thiếu tiền một khâu sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều thứ. Trước đây thủ tục thẩm định vay chỉ trong vòng 1 tháng, nay có khi kéo dài đến 4 - 5 tháng”, ông Nghĩa nói.

Rủi ro hiện nay, theo ông Nghĩa, với siết vốn như vậy, các dự án mới không được triển khai sẽ dần tạo khan hiếm nguồn cung, khiến bất động sản tiếp tục tăng giá. “Đó là cục diện mà chúng ta có thể hình dung ra nếu tiếp tục như thế này”, ông Nghĩa thẳng thắn.

Đề nghị không nêu tên doanh nghiệp, Tổng giám đốc một công ty có nhiều dự án tại Bình Dương cũng than thở, sau 2 năm chống chọi với Covid-19, các doanh nghiệp bất động sản đã rất đuối. Khi thị trường mới chớm phục hồi thì ngay lập tức cả nguồn vốn tín dụng và trái phiếu bị siết cùng một lúc.

“Rất nhiều doanh nghiệp đang rơi vào cảnh sống dở, chết dở khi vừa không có vốn để triển khai dự án, vừa không ra được hàng do những vướng mắc về giấy tờ, pháp lý”, vị này nói.

Đăng ký xếp hạng doanh nghiệp để khai thông vốn

Trong bối cảnh hiện tại khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát, chứng khoán giảm thì huy động trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một giải pháp về nguồn vốn khả dĩ. Để giải quyết bài toán nguồn vốn này, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp nhằm tạo ra tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Phùng Xuân Minh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings cho biết tại nhiều quốc gia có nền kinh tế phát triển trên thế giới, không phải doanh nghiệp nào cũng đều có thể phát hành và chào bán trái phiếu trên thị trường thành công. Chỉ các tổ chức phát hành và trái phiếu đã được Xếp hạng tín nhiệm, với chất lượng tín nhiệm tương đối tốt mới được phát hành. nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường, là cơ sở cho khơi thông nguồn vốn.

Do vậy, để minh bạch và lành mạnh nguồn vốn của thị trường Việt Nam thì các doanh nghiệp phát hành trái phiếu cần xếp hạng tín nhiệm. Việc xếp hạng tín nhiệm cần được thực hiện bởi một bên thứ ba độc lập, cung cấp thông tin khách quan và đáng tin cậy về tổ chức phát hành và công cụ nợ cho các nhà đầu tư trên thị trường.

Trên thực tế, tại các quốc gia phát triển, các nhà đầu tư tổ chức, cá nhân khi thẩm định, quyết định mua trái phiếu của các tổ chức phát hành, thường không có điều kiện tiếp cận để nghiên cứu hồ sơ doanh nghiệp hoặc không quan tâm đến các loại hình tài sản đảm bảo, hoặc có được bên thứ ba bảo lãnh thanh toán hay không, hoặc là chất lượng tín nhiệm của tổ chức bảo lãnh thanh toán đó như thế nào mà chỉ chú trọng tham khảo các báo cáo đánh giá Xếp hạng tín nhiệm của các tổ chức CRA, trong đó có thông tin về mức bậc xếp hạng có được.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Saigon Ratings nhấn mạnh mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Việc minh bạch thông tin sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Đối với doanh nghiệp, các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu. Nhà đầu tư cá nhân cũng có thông tin để quyết định đầu tư vào các kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Với nội tại doanh nghiệp, minh bạch thông tin giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt.