Doanh nghiệp bất động sản kẹt vốn, gặp khó khăn về mặt pháp lý

Nguồn vốn tín dụng ngân hàng là “bà đỡ” của nền kinh tế nói chung và của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, tại thời điểm này, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang khó tiếp cận nguồn vốn này.

Khó khăn về nguồn vốn, hàng tồn kho nhiều, giao dịch trầm lắng, thủ tục pháp lý phức tạp... là tình cảnh của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

"Thị trường vốn trầm lắng nay lại thêm ảm đạm và khó khăn hơn", Tổng giám đốc một tập đoàn đang phát triển đại dự án bất động sản tại TP Thủ Đức (TP.HCM) thừa nhận với Zing.

Theo vị lãnh đạo này, hiện nay dòng tiền vẫn là vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp. Đặc biệt, ngoài vấn đề về vốn, hoàn thiện thủ tục pháp lý, giao dịch mua bán cũng hạn chế vì khách hàng gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng.

"Không chỉ chủ đầu tư mà khách hàng cũng cần nguồn vốn từ ngân hàng để mua bất động sản, tuy nhiên, dòng tiền này đang bị nghẽn lại và lãi suất vay ở mức rất cao. Do đó, việc mua mới bị chậm lại và những sản phẩm đến hạn nhận giao nhà cũng bị ảnh hưởng trong các quý vừa qua", Tổng giám đốc tập đoàn nói.

Thực tế, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang phải chật vật đối mặt với hàng loạt khó khăn từ kẹt nguồn vốn, thủ tục pháp lý dự án phức tạp đến chi phí đầu vào tăng, giao dịch trầm lắng, lượng hàng tồn kho tăng...

Nhà đầu tư huy động đến 80% nguồn vốn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong một buổi hội thảo mới đây, cho biết theo quy định pháp luật về đất đai, để làm dự án doanh nghiệp Bất động sản phải có vốn chủ sở hữu từ 15-20% tổng vốn đầu tư.

Nếu dự án có quy mô từ 20 hecta trở lên, thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15%, còn nếu dự án có quy mô nhỏ hơn 20 hecta, thì tỷ lệ vốn yêu cầu là 20%. Như vậy, có đến 80-85% nguồn vốn đầu tư là nguồn vốn huy động.

Nguồn vốn huy động đầu tiên đến từ tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương chính là bà đỡ của nền kinh tế, trong đó có thị trường Bất động sản. Đây là nguồn vốn mồi quan trọng hàng đầu.

Nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp và vốn thông qua các quỹ đầu tư Bất động sản. Nguồn vốn này hiện đang có số lượng rất ít, quy mô nhỏ bé.

“Thị trường vốn Việt Nam còn sơ khai. Tỷ lệ phát hành ra công chúng chỉ chiếm 1%, và 99% còn là là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Chính vì vậy, thị trường trái phiếu còn thiếu minh bạch và thiếu bền vững”, ông Châu phát biểu.

Theo ông Châu, dù Luật Chứng khoán đã cho phép thành lập quỹ đầu tư Bất động sản, nhưng quỹ đầu tư Bất động sản hiện nay là “quỹ lai” vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác Bất động sản. Điều này trái ngược với thế giới.

Dòng vốn FDI trong 7 tháng đầu năm 2022 đã sụt giảm hơn 10%. Trong đó, vốn FDI chủ yếu chảy vào Bất động sản công nghiệp và các dự án khu đô thị lớn ở miền Bắc. Một nguồn vốn khác là kiều hối đang có xu hướng sụt giảm, dù theo một số thống kê 20% trong số này sẽ chảy vào Bất động sản.

Ông Châu cho rằng tín dụng ngân hàng rất quan trọng để doanh nghiệp Bất động sản có đủ nguồn vốn hoạt động. Tuy nhiên, các doanh nghiệp Bất động sản hiện nay vẫn rất khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn này.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Trưởng đại diện Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tại TP.HCM, cho biết trong gần 8 tháng đầu năm nay, tăng trưởng tín dụng khoảng 9,3%, tức là dư địa còn lại là 4,7% trên tổng dư nợ, tương đương 450.000 tỉ đồng để đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh từ nay tới cuối năm. Tại TP.HCM, room tín dụng còn trên dưới 150.000 tỉ đồng.

Ông Minh khẳng định, các đơn vị không thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, có đủ điều kiện vay vốn sẽ được vay. Với những doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đủ điều kiện sẽ được tạo điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi. Nhưng nếu không đáp ứng các điều kiện vay thì các ngân hàng không thể cho vay vì rủi ro nợ xấu, an toàn hệ thống ngân hàng.

Doanh nghiệp vướng hàng loạt thủ tục pháp lý

Không chỉ gặp khó về vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý, lượng hàng tồn kho tăng cao. Ông Trần Nhật Quang - Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group thừa nhận tiến độ giải quyết các thủ tục pháp lý cho một dự án là trở ngại lớn đối với doanh nghiệp.

Đơn cử, việc tính toán tiền sử dụng đất có khi mất đến một vài năm vì cơ quan chức năng lo ngại tính giá thấp sẽ gây thất thoát tài sản Nhà nước nên kéo dài thời gian.

"Đến giai đoạn mở bán, doanh nghiệp không thể tính ra giá bán chính xác vì ẩn số tiền sử dụng đất - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá đất không biết bao giờ mới có", ông dẫn thực trạng.

Theo ông, doanh nghiệp ra giá cao sẽ khó bán, còn ra giá thấp nếu đóng tiền sử dụng đất cao thì lợi nhuận sẽ bị ăn mòn. Điều này cũng làm chùn bước nhiều nhà đầu tư quốc tế khi muốn hợp tác với nhà phát triển trong nước, dẫn tới việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ nước ngoài bị hạn chế.

Với cương vị là chủ đầu tư đang phát triển và nghiên cứu 7-8 dự án bất động sản, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup cũng thừa nhận doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn để hoàn thiện pháp lý cho các dự án.

Theo ông, hiện nay để triển khai một dự án bất động sản có rất nhiều bước, từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều kiện xây dựng, nghiệm thu, bàn giao.

"Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản, nhà đầu tư phải nghiên cứu 12-17 bộ luật và các văn bản dưới luật để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng", ông dẫn thực trạng.

Theo ông, có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem quy hoạch chung thì sai về chức năng sử dụng đất. Do đó, dự án phải quay trở lại xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư, quy hoạch cho phù hợp.

Ngoài ra, lãnh đạo Kim Oanh Group cũng cho biết hiện nay lượng tồn kho nhà ở đang tăng rất cao, một phần trong số đó là nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền, thậm chí nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

"Một trong những lý do chính là việc khoảng cách giữa sản phẩm và khách hàng vẫn còn xa. Chủ yếu nằm ở tiêu chí xét duyệt người mua nhà (đối với nhà ở xã hội) hoặc xét duyệt tín dụng (đối với nhà ở thương mại vừa túi tiền)", ông phân tích.

Vì vậy, theo ông Quang, cần có bộ tiêu chí phù hợp dành cho khách hàng có thu nhập vừa phải nhưng ổn định, đi kèm với chính sách hỗ trợ tài chính quyết liệt mới có thể giải quyết sớm tình trạng "thừa nhà nhưng thiếu chỗ ở".

"Trong dài hạn nên thiết lập một hệ thống xếp hạng các doanh nghiệp ngành bất động sản. Hệ thống này cần được thực hiện độc lập và khách hàng sẽ có hệ tham chiếu để quyết định khi mua nhà. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải nhìn vào vị trí của mình trên bảng xếp hạng để phấn đấu và cố gắng", ông đề xuất.