02/03/2023, 15:55 0

Để phát triển một dự án nhà ở xã hội cần có "bộ ba" nền tảng

Nhà ở xã hội (NOXH) được xem là lựa chọn hàng đầu của người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên hiện nay, nền tảng để xây dựng NOXH còn rất yếu. Nếu muốn phát triển một dự án hoàn thiện cần có " bộ ba": vốn, quỹ đất và chính sách.

Đề xuất vốn

Việc mới đây Bộ Xây dựng kiến nghị gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay rất được chú ý. Lý do là sau gói 30.000 tỉ đồng, thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016 thì đến nay chưa có thêm gói vay nào cho nhà ở xã hội.

Để tạo lập khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ nay tới năm 2030, cần một nguồn lực lớn khoảng 849.500 tỉ đồng. Đề xuất khoảng 110.000 tỉ đồng mới đây của Bộ Xây dựng được xem như một nguồn "vốn mồi" để hút thêm vốn tư nhân vào phát triển phân khúc nhà ở của đa số người dân hiện nay.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, gói tín dụng này sẽ được cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo phương thức tái cấp vốn, giống như gói 30.000 tỉ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016.

Nhà ở xã hội là "món ngon" nhưng khó có thể chạm tới

Trong đó, khoảng 55.000 tỉ đồng của gói tín dụng ưu đãi sẽ dành cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay xây dựng dự án, 55.000 tỉ đồng còn lại sẽ dành cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận đây mới chỉ là đề xuất của Bộ Xây dựng và để thật sự có gói vay này, cần phải qua nhiều bước họp của các cơ quan. Trong đó, nếu Chính phủ đồng ý đề xuất thì phải trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa nguồn vốn này vào mục phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025.

Cùng với đó, xem xét, bổ sung vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết trong tuần này Bộ Xây dựng sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước để chốt chính sách cụ thể. Phía các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng cho hay họ cần một chính sách dài hạn, chứ đang làm mà phải dừng vì một lý do nào đó thì gay. Gói của Bộ Xây dựng đề xuất cho phát triển nhà ở xã hội có tầm nhìn đến năm 2030.

Quỹ đất ở đâu?

Trả lời câu hỏi về quỹ đất thì nhiều doanh nghiệp muốn tham gia các dự án nhà ở xã hội có thể trả lời ngay: "Rất khó!". Thời gian dài vừa qua, giá nhà đất tăng phi mã nên doanh nghiệp khó chuẩn bị được nguồn đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở xã hội giá thấp. Quỹ đất làm nhà ở xã hội do vậy đang còn rất thiếu.

Có thể nhìn từ thực tế. Từ khi bắt đầu tập trung phát triển các khu nhà ở xã hội từ năm 2005 nhưng đến nay, tại TP.HCM số lượng căn hộ nhà ở xã hội được xây vẫn còn ít ỏi so với nhu cầu. Từ năm 2006 đến nay, TP hoàn thành đưa vào sử dụng 32 dự án nhà ở xã hội, với chưa đầy 20.000 căn (xem thêm đồ họa).

Nếu tính giai đoạn này, trung bình TP.HCM xây được hai dự án/năm và mỗi năm xây được khoảng 1.200 căn, quá ít ỏi so với dự báo của chính Sở Xây dựng TP, giai đoạn 2021 - 2025, tại TP.HCM có đến hơn 244.000 người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội. TP có đưa kế hoạch dự kiến xây 30.500 căn, trung bình xây 6.100 căn/năm thì với tốc độ như dự kiến, phải mất 40 năm mới xây đủ nhu cầu của người thuê, mua nhà ở xã hội (với điều kiện không phát sinh nhu cầu mới).

Một chủ đầu tư chuyên phân khúc nhà giá bình dân tại TP.HCM nói thẳng, hầu hết doanh nghiệp hiện không mặn mà làm dự án nhà ở xã hội, trừ khi bị "bắt buộc" khi giá đất thì cao mà giá bán nhà thực tế thì có thể vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào, vừa khống chế lợi nhuận đầu ra.

TPHCM: Nhà ở xã hội là mơ ước trong năm mới của rất nhiều người dân

Một số doanh nghiệp muốn làm dự án nhà ở xã hội phải ra xa ngoại thành, thậm chí các tỉnh vùng ven để tìm quỹ đất. Tuy nhiên, những dự án này cũng gặp khó khi hạ tầng kết nối còn hạn chế, số lượng người có nhu cầu mua nhà ở xã hội ít hơn nhiều so với nội thành.

Chính sách phải rõ ràng

Muốn đề án tạo lập khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ nay tới năm 2030 thành công, Bộ Xây dựng có trách nhiệm chính rà soát lại những vướng mắc, nhiêu khê về thủ tục làm dự án nhà ở xã hội để trình Chính phủ (hoặc Chính phủ trình Quốc hội) sửa đổi, bổ sung theo hướng tinh gọn thủ tục vốn đang quá nhiêu khê. Bởi vì, ở góc độ chính sách, những doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội là đang góp phần cùng Nhà nước đảm bảo an sinh xã hội cho người lao động nghèo.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng chính sách làm nhà ở xã hội hiện bất cập là tính bao cấp rất lớn, nhiều thủ tục đều phải qua cơ quan nhà nước phê duyệt. Ngay cả danh sách người mua nhà ở xã hội cũng phải được Sở Xây dựng địa phương duyệt. Điều này làm mất tính năng động của phân khúc nhà ở xã hội. Vì những bất cập này, Ngân hàng Thế giới đã khuyến nghị Bộ Xây dựng cần đưa cơ chế phát triển nhà ở xã hội sát với cơ chế thị trường.

Ông Võ cũng lưu ý, việc đánh thuế nhà đất sẽ ngăn đầu cơ, giúp giảm giá đất, giảm giá nhà, nắn dòng tiền đầu tư vào những phân khúc có nhu cầu thực, nhà ở giá vừa túi tiền, hạn chế dòng tiền đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp. Nguồn cung nhà ở giá thấp cũng nhờ đó mà tăng lên. Vì vậy, cần thực hiện cùng lúc cả hai giải pháp vừa tập trung làm nhà ở xã hội, vừa tính toán đánh thuế nhà để ngày càng có nhiều dự án nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng gói vay do Bộ Xây dựng đề xuất nếu có sẽ tập trung cho phát triển nhà ở xã hội góp phần tăng nguồn cung thì cũng có thể kéo giảm giá nhà.

Tuy nhiên, để gói tín dụng này thực sự hiệu quả, ngoài quỹ đất, theo ông Thanh, cần bỏ cơ chế xét duyệt danh sách mua nhà ở xã hội, bỏ cơ chế xét duyệt danh sách mua nhà, chỉ cần quy định người có thu nhập thấp thuộc đối tượng nào, ở đâu, nếu có nhu cầu sẽ được mua... mới khơi thông đầu ra cho các dự án nhà ở xã hội.