Để đầu tư vào bất động sản đang thua lỗ thành có lãi có những phương án nào?

Khi nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm cơ hội cho thuê hoặc bán, không gì quan trọng hơn việc xem xét dòng tiền hàng tháng - đó là yếu tố then chốt đối với quyết định đầu tư.

Dòng tiền là thu nhập từ bất động sản đầu tư trừ đi chi phí hoạt động. Thu nhập đến từ tiền thuê nhà và các dịch vụ tính phí khác như bãi đậu xe,... Mặt khác, chi phí bao gồm các khoản thanh toán thế chấp, tiện ích, bảo hiểm, thuế, sửa chữa, bảo trì và các chi phí liên quan khác.

Nếu thu nhập cho thuê bằng với chi phí cho thuê bất động sản thì tức là khoản đầu tư đó hòa vốn. Khi chi phí nhỏ hơn thu nhập cho thuê bất động sản, thì khoản đầu tư đó tạo ra dòng tiền dương. Khi chi phí vượt quá thu nhập cho thuê bất động sản thì khoản đầu tư đó tạo ra dòng tiền âm. Nói một cách dễ hiểu, dòng tiền âm chính là tình trạng nhà đầu tư phải tốn nhiều tiền để chi tiêu cho bất động sản hơn số tiền kiếm được mỗi tháng.

Có 4 phương án mà bạn có thể cân nhắc đầu tư bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm nhưng có tiềm năng đem lại lợi nhuận trong tương lai.

Tài sản là tiềm năng tăng trưởng

Bạn có thể cân nhắc việc đầu tư vào một bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm khi tài sản đó có tiềm năng tăng trưởng vốn trong tương lai. Đầu tư tăng trưởng vốn là một chiến lược tập trung vào gia tăng giá trị vốn của khoản đầu tư trong dài hạn, từ 10 năm trở lên.

Thông thường, bạn có thể tìm thấy những bất động sản như vậy ở những khu vực có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai. Đây thường là những vị trí mà xu hướng thị trường bất động sản đang trầm lắng nhưng sắp chuyển biến tốt hơn. Nếu bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm không đáng kể và bạn tin tưởng vào khả năng tăng vốn trong tương lai của tài sản thì đó có thể là một cơ hội đầu tư tiềm năng.

Tiềm năng tăng giá bất động sản trong tương lai có thể bù đắp phần chi phí hiện tại mà bạn phải bỏ ra để duy trì hoạt động của tài sản đó hàng tháng. Với sự gia tăng giá trị của bất động sản, sau này nó có thể được bán với giá cao hơn nhiều so với giá mua ban đầu. Đó là một cơ hội đầu tư tốt nếu lợi nhuận từ việc bán lại tài sản cao hơn chi phí phát sinh để duy trì tài sản đầu tư trong thời gian sở hữu.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng kỳ vọng tăng trưởng vốn chính là đầu cơ. Bạn không chắc chắn được rằng nó sẽ xảy ra. Nếu bạn định đầu tư theo cách này, bạn nên thực hiện nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, mua bất động sản khi thị trường đi xuống và không nên vay thế chấp, bởi vì việc đi vay sẽ khiến cho chi phí hàng tháng để duy trì tài sản tăng cao hơn. Tuy nhiên, nếu bạn đầu tư bằng cách đi vay, hãy tính toán và đảm bảo rằng bạn nhận được đủ lợi nhuận sau này để bù đắp cho khoản thanh toán và có lãi.

Tu sửa lại BĐS để cho thuê

Một trường hợp khác mà việc đầu tư vào bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm khả thi đó là khi nhà đầu tư muốn cải tạo tài sản để sử dụng tốt hơn. Bằng cách sửa chữa và cải tạo bất động sản đầu tư hiện tại theo tiêu chuẩn cao hơn, nhà đầu tư sẽ có thể tính giá cho thuê cao hơn, dẫn đến thu nhập cho thuê cao hơn. Do đó, giá thuê cao hơn sẽ có thể biến tài sản đó thành tài sản cho thuê có dòng tiền dương.

Điều này có thể được thực hiện bằng cách bổ sung thêm các tiện nghi, thay thế các hệ thống cũ và kém hiệu quả,... Việc nâng cấp tài sản cũng có thể giảm các chi phí liên tục ảnh hưởng đến thu nhập cho thuê.

Đổi cách sử dụng tài sản

Khi xem xét quản lý tài sản bất động sản, thay đổi mục đích sử dụng có thể là một quyết định chiến lược quan trọng để tối ưu hóa hiệu suất đầu tư. Hãy tưởng tượng bạn đang sở hữu một tài sản và đang gặp khó khăn trong việc cho thuê cho khách du lịch, dẫn đến tình trạng thua lỗ. Tuy nhiên, sau khi bạn đã thực hiện một phân tích thị trường chi tiết, bạn phát hiện ra rằng chiến lược cho thuê hiện tại không phù hợp với địa điểm hoặc thị trường cụ thể.

Nhưng thông qua nghiên cứu kỹ lưỡng, bạn nhận ra rằng việc áp dụng mô hình cho thuê truyền thống có khả năng mang lại thu nhập cho thuê cao hơn nhiều. Trong tình huống này, việc thay đổi mục đích sử dụng tài sản để phù hợp với chiến lược mới có thể là một quyết định chiến lược thông minh. Bằng cách đầu tư vào việc điều chỉnh và cải thiện tài sản để phù hợp với mục tiêu cho thuê mới, bạn có thể tối ưu hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tài sản của mình trở nên lợi nhuận hơn trong tương lai.

Mua đi bán lại

Một bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm có thể mang lại lợi nhuận đáng kể khi bán lại. Dòng tiền dương sẽ không phải là mục tiêu chính ở đây vì nhà đầu tư không có ý định nắm giữ tài sản lâu dài. Quan trọng là bạn phải có kế hoạch chính sách cải tạo, marketing cũng như bán tài sản ngay khi quá trình sửa chữa hoàn thành. Bạn cũng sẽ phải thận trọng với thị trường bất động sản vì xu hướng có thể thay đổi và buộc bạn phải giữ một tài sản đang tạo dòng tiền âm lâu hơn thời gian mà bạn dự kiến.

Tóm lại, hầu hết các chuyên gia bất động sản đều cho rằng nhà đầu tư nên mua bất động sản tạo ra dòng tiền dương khi nắm giữ tài sản lâu dài. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm không phải lúc nào cũng là điều xấu. Trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư kiếm được rất nhiều tiền từ những bất động sản như vậy. Nếu chiến lược đầu tư của bạn không phụ thuộc vào dòng tiền hàng tháng hoặc bạn có một kế hoạch chắc chắn sẽ xoay chuyển tình thế hiện tại của tài sản, thì bạn có thể đầu tư vào bất động sản đang tạo ra dòng tiền âm.

Cần lưu ý rằng mặc dù những bất động sản như vậy có thể tạo ra lợi nhuận đáng kể trong tương lai nhưng bạn phải kiểm tra tài sản kỹ lưỡng, phân tích thị trường cẩn thận và có một kế hoạch chi tiết để tránh thua lỗ lớn.