24/04/2023, 09:34 0

Đánh giá diễn biến thị trường đất nền Quận 9, TP.HCM

Bên cạnh tình trạng giá đất đang rơi vào tình trạng giảm sút, các chủ đất cũng đang cố gắng giảm giá bán để thu hút khách hàng và bán được sản phẩm của mình để thu được lợi nhuận.

Sản phẩm bán ra được thời điểm này tại Q.9 chủ yếu là hàng giảm giá sâu

Việc hạ giá liên tục trong khoảng thời gian ngắn để thoát hàng trở thành chuyện “cơm bữa” tại khu vực Q.9 (TP.Thủ Đức), Tp.HCM. Nhiều nhà đầu tư vì “bí bách” đã chấp nhận cắt lỗ từ vài trăm đến tiền tỉ để có thể ra được hàng. Điều này cho thấy, khá nhiều nhà đầu tư đã đến giai đoạn đuối sức, khó gồng gánh tài sản.

Mới đây, một nền đất diện tích 50m2 tại P.Long Trường, Q.9 chào bán giá 2,4 tỉ đồng/nền. Giá này đã giảm 500 triệu so với giá các nền bên cạnh và giá thị trường. Tuy nhiên, sau 5 ngày gửi môi giới rao bán, chưa ai chốt, chủ nhà tiếp tục hạ giá thêm 200 triệu đồng, về mốc 2,2 tỉ đồng nhằm bán nhanh. Với mức giá này đã có vài lượt khách vào xem đất nhưng hiện vẫn chưa chốt được.

Slider

Tìm hiểu được biết, đây là nền đất nhà đầu tư mua thời điểm cuối năm 2021 với mức giá 2,6 tỉ đồng/nền, có vay ngân hàng 1,8 tỉ đồng. Sau thời gian đuối sức trả lãi vay khi công việc bấp bênh, nhà đầu tư này quyết định rao bán dưới giá mua vào. Tuy nhiên, dù đã hạ giá thấp hơn hẳn các nền đất bên cạnh nhưng vẫn chưa bán được. “Trường hợp này là cần tiền gấp nên liên tục thúc giục môi giới cũng như hạ giá thấp hơn để có thể bán ra được”, môi giới nhận nguồn hàng này cho biết.

Cùng khu vực Q.9, một nhà đầu tư “nóng ruột” với nền đất chào giá 2,85 tỉ đồng/nền. Đây là mức giá bằng giá nhà đầu tư mua vào thời điểm đầu năm 2022. Sau 2 tháng rao bán giá này, nhà đầu tư không nhận được bất cứ cuộc gọi nào từ khách hàng hay môi giới.

“Nếu mãi không bán được có khi phải hạ giá sâu để ra hàng vì đang cần tiền quá”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Dạo quanh một vòng thị trường đất nền quận 9 dễ nhận thấy, nguồn hàng ngộp giá sâu xuất hiện ngày càng nhiều. Trong khoảng thời gian ngắn, nếu chưa bán được, chủ đất sẽ hạ tiếp giá. Các trường hợp này đa số là nhà đầu tư mới tham gia thị trường, nguồn tiền yếu, sử dụng vốn vay ngân hàng. Lãi suất tăng cao đã áp lực lên khả năng trả nợ, khiến nhiều người bán hàng bằng mọi giá.

Điều này là diễn biến khó hiểu khi Q.9 vốn là địa bàn “nóng” của phân khúc đất nền Tp.HCM. Những năm qua, do khan hiếm nguồn cung mới, giá đất nơi đây liên tục tăng cao. Nhu cầu ở thực phát triển cũng khiến đất nền khu vực này có thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, kể từ thời điểm cuối năm 2022, thị trường đất nền nơi đây liên tục rớt giá. Mức hạ giá mạnh dần theo thời gian. Cũng từ đó, xuất hiện các nhà đầu tư liên tục rao bán hàng ngộp. Từ sau Tết nguyên đán đến nay, tần số môi giới đăng tin hàng giảm giá tăng mạnh. Các sản phẩm bán được thời điểm đa phần là giảm giá từ 400-800 triệu đồng/nền hoặc căn.

Ghi nhận cho thấy, các nhà đầu tư “ôm” đất nền Q.9 từ thời điểm 2020-2022, có sử dụng vốn vay ngân hàng khá đau đầu khi nhìn giá đất biến động. Đây cũng là khoảng thời gian giá đất nền đi ngang hoặc tăng nhẹ. Sau khi siết tín dụng vào bất động sản và lãi suất tăng cao, các nhà đầu tư hạn chế tham gia thị trường này cũng là lúc khu vực quận 9 xuất hiện tình trạng “cắt lỗ”. Mua vào với giá khá cao nhưng bán ra không được khiến nhiều nhà đầu tư hoặc bán lỗ hoặc vay lãi ngoài để lo khoản nợ ngân hàng hàng tháng.

Không chỉ đất nền mà nhà phố, biệt thự và các dãy nhà trọ đều trong tình trạng rao bán giảm giá. Tuy vậy, để bán được sản phẩm nhanh như mong muốn không phải là chuyện dễ ở giai đoạn này. Nhiều chủ đất vì cần tiền gấp mà bán “phá giá”, giảm về mức giá của năm 2018.

Không chỉ có phân khúc đất nền giảm

Khảo sát tại thị trường đất nền quận 9 cho thấy, mặt bằng giá đã giảm trung bình khoảng 10-20%. Tuỳ vào mức độ “ngộp” của các nhà đầu tư mà mức giảm giá có sự biến động khác nhau. Tại khu vực P.Phú Hữu (giáp ranh quận 2) các nền đất dự án hiện hữu giá ghi nhận giảm trung bình 10%. Trong khi tại P.Long Trường và P.Long Phước, P.Trường Thạnh mức giảm nhiều hơn, dao động 15-20%, tuỳ vào từng sản phẩm và khu vực. Đây cũng là các khu vực ghi nhận đà xuống giá đất nền mạnh nhất tại khu vực Q.9.

Lý do, những năm qua, khi thị trường trải qua các cơn sốt đất, đất nền khu vực quận 9 tăng giá chóng mặt. Mức tăng 100-200% trong vòng 1-1.5 năm. Việc giá khựng lại hay giảm ở giai đoạn này cũng là điều dễ hiểu. Với những nhà đầu tư mua đất từ thời điểm năm 2015-2017 thì mức tăng hiện đã gấp 5 đến 6 lần so với giá mua vào. Hiện tại, giá giảm vài trăm triệu đồng thì nhà đầu tư vẫn là chênh so với giá mua vào. Còn với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường, mua đất cách đây 1-2 năm trước thì giai đoạn này chấp nhận việc bán lỗ.

Slider

Ngoài đất nền, nhà gắn liền với đất tại khu vực Q.9 cũng đang trên đà giảm tốc về giá. Tại một khu đô thị thuộc P.Trường Thạnh, các căn nhà phố liên kế ghi nhận mức giảm từ 300-500 triệu đồng, cá biệt có căn chủ nhà cần tiền gấp rao bán giảm 1 tỉ đồng so với giá chung thị trường. Theo các môi giới khu vực, nguồn hàng nhà đầu tư gửi lại nhan nhãn ở giai đoạn này. Dù nhiều người xem đây là thời điểm mua nhà giá tốt nhưng giao dịch gần như rất hiếm. Họ có thể không còn tiền, hoặc tiếp tục chờ giá giảm thêm mới chốt.

Còn nhớ, vào giai đoạn cuối năm 2021, đất nền khu Đông, đáng chú ý là Q.9 rục rịch trở lại. Giá tiếp tục thiết lập mặt bằng mới so với giá đầu năm 2021. Sự biến động này kéo dài sang đầu năm 2022. Để sở hữu được nền đất 50m2 tại đường hẻm của Q.9, người mua phải trả mức giá không dưới 3 tỉ đồng. Thế nhưng, hiện tại cũng nền đó, vị trí đó mức giá dao động khoảng 2.4-2.8 tỉ đồng. Để thấy, mức giá đất nền Q.9 đã giảm khá mạnh so với cách đây vài tháng.

Anh Phú, một nhà đầu tư lâu năm đất nền khu Đông cho biết, đây là giai đoạn dễ mua đất nhất nhưng cũng là thời điểm nhiều người “phòng thủ” hoặc không đủ khả năng để mua. Các nền đất giảm giá nhưng so với tài chính của những người mua ở thực vẫn “quá tay”. Chưa kể, hiện lãi suất cao, việc khó vay ngân hàng là rào cản chính cản trở việc xuống tiền của nhà đầu tư, người mua ở thực lúc này.