Có nên đầu tư đất nông nghiệp chờ tăng giá khi thị trường đang hạ nhiệt?

Theo chuyên gia, đất nông nghiệp rẻ, chỉ bằng 10-17% đất thổ cư, tăng giá nhanh, lợi nhuận cao nhưng cũng đi kèm rủi ro tiềm ẩn.

Sau những cơn sốt, thị trường bất động sản dần hạ nhiệt, đầu tư nhà đất ở các tỉnh không còn dễ “ăn bằng lần”, thậm chí nhiều người đang mắc kẹt phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Nhưng trong nguy có cơ, không ít “tay to” vẫn đang nhìn thấy tiềm năng ở những vùng đất xa.

Đất nông nghiệp giảm nhiệt sau những cơn sốt lớn

Với những lợi thế về kinh tế, hạ tầng, Bắc Giang là một trong những địa phương sôi động nhất về hoạt động mua bán bất động sản. Nhiều nơi sốt đất bùng lên, giá tăng cả chục lần chỉ trong vài tháng. Các đợt đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia.

Đơn cử, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia. Giá bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, sau các đợt sốt giá, các vùng quê nay trở lại yên bình, môi giới dần vắng bóng. Thanh khoản rơi tự ro khiến nhiều người chót ôm đất rất khó để thoát hàng. Nhiều người buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn hoặc vì áp lực trả lãi vay. Nhưng không phải cứ bán lỗ là thoát được hàng.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản chuyên đầu tư, giao dịch ở các tỉnh cho biết thị trường bất động sản ở các tỉnh đã chững lại khoảng 2 tháng trở lại đây vì nhiều lý do nhưng phần lớn là vì dòng tiền bị siết lại. Một phần cũng do giá đất ở nhiều địa phương bị đẩy lên quá cao trong 2 năm trở lại đây, có những mảnh đất tăng 200%-300% trong vài tháng nên những người vào sau sợ rủi ro vì vậy không dám đầu tư.

Với 3.5 tỷ đồng có thể đầu tư đất nông nghiệp chờ tăng giá không?

Với đất nông nghiệp, do có giá thấp hơn nhiều so với đất thổ cư nên cùng một số tiền, bạn có thể mua được đất nông nghiệp diện tích lớn. Ví dụ, thay vì mua 100 m2 đất thổ cư, bạn có thể mua được trung bình 500-700 m2 đất nông nghiệp hoặc nhiều hơn tùy vào vị trí và khu vực.

Thông thường, giá đất nông nghiệp ở các tỉnh lẻ chỉ bằng 10-17% đất thổ cư. Có thể hình dung ở nhiều địa phương (tỉnh lẻ), đất nông nghiệp giá khoảng 1 triệu đồng một m2 trong khi đất thổ cư 10 triệu đồng một m2. Khi thị trường có biến động về giá, đất thổ cư tăng 15-20%, đất nông nghiệp có thể tăng giá 25-30% trở lên hoặc cao hơn.

Bạn cũng cần lưu ý thêm, đất nông nghiệp có khái niệm khá rộng, được phân thành nhiều loại: đất trồng lúa và cây hàng năm (ngắn ngày), đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất, rừng đặc dụng, đất làm muối và nhiều loại đất nông nghiệp khác...

Có những loại đất nông nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Vì vậy, khi mua đất nông nghiệp, phải kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, chức năng sử dụng và khả năng chuyển thành đất thổ cư vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời và thanh khoản về sau.

Với đất thuộc các dự án, do mục đích sử dụng đất đã được chuyển thành thổ cư, cộng thêm chi phí làm hạ tầng, kết nối điện nước, hoàn thiện pháp lý, mặt bằng giá thường cao hơn đất nông nghiệp. Bạn cần yêu cầu cung cấp các hồ sơ pháp lý đã được phê duyệt của dự án nếu chọn phân khúc này.

Với đất thổ cư hiện hữu của người dân, mặt bằng giá có thể "mềm" hơn so với đất nền dự án nhưng vẫn cao hơn đất nông nghiệp. Bởi lẽ, giá bán đất thổ cư lô lẻ trong khu dân cư đã được chủ đất cộng dồn chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư và thủ tục pháp lý.

Dù đầu tư đất thổ cư hiện hữu hay đất nông nghiệp, bạn cần hỏi rõ thông tin quy hoạch, xác định vị trí chính xác của lô đất. Vì nhiều lô ở các vùng nhiều sông rạch, biển, vị trí thực tế của nó đôi khi nằm ở dưới sông hoặc biển do bị sạt lở. Khi mua đất của người dân địa phương, bạn cần ưu tiên vị trí gần các điểm dân cư tập trung, đất có đường dân sinh sẵn, tránh mua đất không có lối vào vì làm giảm giá trị tài sản.

Qua khảo sát thực tế, đất gần đô thị lớn với mặt bằng giá đã rất cao thường khiến tỷ suất lợi nhuận thấp hơn mua đất vùng ven. Đất nông nghiệp tỉnh lẻ xa thành phố lớn không cần vốn nhiều nhưng có tỷ suất lợi nhuận cao hơn đất thổ cư và đất dự án. Tuy nhiên, mức lợi nhuận lớn hơn cũng đi đôi với rủi ro cao hơn.

Ở trường hợp đất nông nghiệp mà bạn quan tâm, có khá nhiều rủi ro tiềm ẩn cần phải lưu ý để phòng tránh. Rủi ro thứ nhất, đất nông nghiệp thường có diện tích lớn, chôn vốn lâu. Vì vậy, khi đầu tư đất nông nghiệp thời gian chờ xác định có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn, chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Rủi ro thứ hai nếu mua đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở (đất thổ cư), chủ đất có thể gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc chỉ bán được giá thấp. Rủi ro thứ ba, mua đất nông nghiệp để đón sóng đầu tư, ăn theo quy hoạch nhưng nếu quy hoạch đô thị vùng bị treo, chậm triển khai hoặc bị điều chỉnh, nhà đầu tư có thể đối mặt với kịch bản xấu là bán không ai mua.

Việc đánh giá tiềm năng tăng giá của lô đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Các tiêu chí cơ bản gồm: liên kết vùng, quy hoạch của nhà nước, quy hoạch giao thông tương lai, sự phát triển của các vùng sản xuất tập trung như khu công nghiệp, khu du lịch hay các đầu mối thu mua chế biến nông, thủy hải sản của vùng... Do đó, bạn cần đầu tư nhiều thời gian cho việc nghiên cứu thực địa, phân tích các yếu tố có lợi và bất lợi trước khi đưa ra quyết định "chọn mặt gửi vàng".