Chung cư ngừng "sốt" nhưng giá vẫn chưa giảm

Mặc dù mức độ quan tâm và số lượng giao dịch trên thị trường bất động sản có xu hướng giảm, giá bán các căn hộ chung cư vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt. Sau khi thiết lập mặt bằng giá mới, giá chung cư vẫn duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm xuống.

Chung cư đã hạ nhiệt 

Một tháng gần đây, anh Lê Cường, môi giới hơn 5 năm kinh nghiệm tại phía Đông Hà Nội, chốt được hai giao dịch chung cư cũ, giảm gần 70% so với hồi tháng 3. Anh này nói, rổ hàng chuyển nhượng đã bớt khan hiếm nhưng lượng người quan tâm lại giảm mạnh. Tuần gần đây nhất, anh chỉ dẫn được 6 người đi xem nhà, "chưa chốt được giao dịch nào", trong khi đỉnh điểm tháng 3, có ngày anh đón gần chục lượt khách.

Môi giới này nhìn nhận tâm lý người mua chung cư đã hạ nhiệt. "Trường hợp xuống tiền mua ngay trong lần đầu xem nhà hiếm hẳn", anh này nói. Một số khách hàng cũ liên hệ anh, hỏi "có căn nào giảm giá không", nhưng rồi lại tiếp tục nghe ngóng khi biết giá vẫn neo cao.

Giám đốc một sàn chung cư chuyển nhượng tại quận Nam Từ Liêm cho biết lượng giao dịch của đơn vị giảm khoảng 60% sau một tháng. Vị này ghi nhận lượng người quan tâm phân khúc này giảm rõ rệt so với sau Tết, phần nhiều chỉ thăm dò giá, chưa xuống tiền.

Tuy nhiên, giá chung cư cũ chưa có dấu hiệu giảm, dù hạ nhiệt về mức độ quan tâm và giao dịch. Theo ghi nhận của VnExpress, từ giữa tháng 4 đến đầu tháng 5, giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp chuyển từ leo thang sang tăng nhẹ hoặc chững giá.

Tại khu đô thị ở Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, rổ hàng chuyển nhượng căn hai phòng ngủ rộng 55 m2 có giá khoảng 2,9-3,2 tỷ đồng với phân khu đã bàn giao hai năm. Mức chênh tùy thuộc vào điều kiện nội thất. Đơn giá 53-58 triệu mỗi m2 tại phân khu này đã tăng khoảng 15% so với cuối năm ngoái và neo từ tháng 3 đến nay.

Tương tự, tại dự án chung cư cao 36 tầng, mặt đường Châu Văn Liêm, giá bán một số căn chung cư đầu năm 2023 khoảng 45-50 triệu đồng mỗi m2. Đến quý I, nền giá đã tăng lên khoảng 60-65 triệu đồng mỗi m2 và chững đến nay.

Hiện tượng giảm giá chung cư gần đây, theo môi giới Lê Cường, xuất hiện cá biệt ở một số tòa chung cư tăng bất thường hồi đầu năm dù không có sổ và phần lớn xa trung tâm. Khi lượng người quan tâm giảm đột ngột, chủ nhà cần tiền gấp sẽ "gia lộc" 100-300 triệu đồng hay tặng nội thất để hàng trôi nhanh hơn.

Giá bán chung cư thậm chí tăng nhẹ tại những dự án có vị trí thuận tiện tại quận trung tâm như Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng.

Để giá giảm là rất khó

Báo cáo mới đây của kênh rao tin Batdongsan chỉ ra mức độ quan tâm chung cư trong tháng qua đã giảm 23% so với đỉnh tháng 3, sau hơn một quý tăng liên tục. Tuy nhiên, giá rao bán không có dấu hiệu đi xuống mà duy trì đà tăng nhẹ. Nhiều tòa chung cư bình dân dưới 30 triệu đồng mỗi m2 tăng 12% so với tháng trước. Còn căn hộ trung và cao cấp tăng ít hơn, khoảng 3-5%.

Tương tự, dữ liệu của trang rao tin bất động sản Nhà tốt cũng cho thấy giá chung cư Hà Nội vẫn tăng nhẹ 4% theo tháng, đạt trung bình 52 triệu đồng mỗi m2 trong tháng 4. So với cùng kỳ năm ngoái, mức này đã tăng gần 26%. Trang này ghi nhận giá chung cư leo thang từ tháng 12 đến đầu tháng 3 và có xu hướng tăng chậm lại.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho biết mức độ quan tâm chung cư hạ nhiệt do người dân đã bớt FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn. Tuy nhiên, sau khi đã lập mặt bằng mới, giá bán rất khó giảm, nhất là khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện phân khúc này đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt gần 60 triệu đồng một m2.

Chủ tịch VARS nhìn nhận nhà ở xã hội là hy vọng để thị trường nhà ở tăng tính cạnh tranh, góp phần giảm giá chung cư. Thực tế việc triển khai các dự án nhà xã hội lại rất chậm. Từ năm ngoái đến nay, thành phố mới có một dự án nhà ở xã hội với gần 280 căn được mở bán.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho rằng "chờ đợi chung cư đại hạ giá là một điều rất khó" vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng, nhất là các đô thị lớn. Tới đây, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh người mua chung cư thời điểm này cần xác định rõ mục đích của bản thân là gì. Nếu mua để ở, người mua có thể cân nhắc xuống tiền ngay khi tài chính đã cho phép và bản thân họ tìm được căn nhà ưng ý. Trường hợp để đầu tư ngắn hạn, người mua chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định. Khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Về dài hạn, chuyên gia cho biết chung cư là sản phẩm đầu tư đem lại dòng tiền khá ổn. Tính cả tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê trong giai đoạn 2015-2023, chung cư đem lại lợi nhuận khoảng 12% một năm, "cao hơn các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm hay ngoại tệ", ông Quốc Anh nói.