Cần đáp ứng những tiêu chí nào mới xây dựng được thị trường địa ốc minh bạch?

Để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, cần phải đồng thời đảm bảo nhiều yếu tố then chốt, bao gồm hệ thống pháp luật rõ ràng, quy hoạch hợp lý, giá đất minh bạch và thông tin thị trường chính xác. Khi các yếu tố này hoạt động đồng bộ, thị trường sẽ trở nên ổn định, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật

Hệ thống pháp luật của thị trường bất động sản cần đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng và ổn định, được thể hiện qua ba khía cạnh quan trọng sau:

Thứ nhất, đảm bảo tính thống nhất. Pháp luật phải là một hệ thống đồng bộ, logic, không có mâu thuẫn hay chồng chéo giữa các quy định. Điều này đòi hỏi sự phối hợp hài hòa giữa Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Bộ luật Dân sự... Không chỉ vậy, các văn bản hướng dẫn thi hành cũng phải đồng bộ với luật, không mâu thuẫn hay triệt tiêu lẫn nhau. Để thực hiện điều này, cần sớm xây dựng Luật về đăng ký bất động sản, nhằm tập trung và thống nhất các quy định hiện còn phân tán trong nhiều luật chuyên ngành, đồng thời giao việc đăng ký bất động sản cho một cơ quan thực hiện duy nhất.

Thứ hai, đảm bảo tính rõ ràng. Pháp luật cần công khai, dễ dàng tiếp cận để mọi công dân có thể hiểu và áp dụng. Quá trình xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật phải minh bạch, tạo điều kiện cho mọi tầng lớp trong xã hội có thể bảo vệ và cân bằng lợi ích của mình. Sau khi được thông qua, luật pháp quốc gia phải được công bố trên các công báo chính thức, trong khi các văn bản hành chính của các cơ quan nhà nước cần được truyền thông qua các phương tiện đại chúng, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và tìm hiểu.

Thứ ba, đảm bảo tính ổn định và công khai. Pháp luật phải đáng tin cậy, minh bạch và có thể dự đoán trước. Việc ban hành hay sửa đổi pháp luật không nên gây ra những thay đổi đột ngột, ảnh hưởng bất ngờ đến các đối tượng liên quan. Các thay đổi cần được công bố trước một khoảng thời gian hợp lý, để người dân có thể chuẩn bị và thích ứng. Hơn nữa, tính ổn định cũng yêu cầu pháp luật mới phải dựa trên sự kế thừa những quy định hợp lý, tích cực từ quy định cũ, tránh mâu thuẫn hoặc phủ nhận các quy định hiện hành.

Quy hoạch, sử dụng đất rõ ràng

Quy hoạch sử dụng đất cần đảm bảo tính khả thi, rõ ràng và công khai, với hai điểm nổi bật sau:

Thứ nhất, đảm bảo tính khả thi. Việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất phải xuất phát từ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc từng địa phương, đồng thời trực tiếp giải quyết các vấn đề thực tiễn trong quản lý và sử dụng đất. Quy hoạch không chỉ định hướng phát triển mà còn cần phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện tại, đảm bảo khả năng thực thi một cách hiệu quả và dễ dàng áp dụng trong cuộc sống.

Thứ hai, đảm bảo tính rõ ràng và công khai. Người dân cần được tham gia đóng góp ý kiến ngay từ giai đoạn xây dựng quy hoạch sử dụng đất, thể hiện tính minh bạch trong quá trình lập kế hoạch. Sự rõ ràng và công khai của quy hoạch còn nằm ở việc cung cấp thông tin về quỹ đất sẵn có, đáp ứng nhu cầu về nhà ở và bất động sản. Công khai nguồn cung đất đai sẽ giúp người dân, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp hoặc có nhu cầu thực sự về nhà ở, dễ dàng tiếp cận và có khả năng sở hữu nhà đất, từ đó góp phần giải quyết các vấn đề xã hội về chỗ ở.

Giá đất phù hợp với tình hình thị trường

Giá đất do Nhà nước xác định cần phù hợp với giá thị trường, được thể hiện qua các khía cạnh cốt lõi sau:

Thứ nhất, giá đất không chỉ đơn thuần là sản phẩm mang tính chủ quan của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà còn phải phản ánh đúng các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật giá trị và quy luật cạnh tranh. Điều này đảm bảo rằng giá đất được xác định một cách hợp lý, sát với thực tế.

Thứ hai, giá đất Nhà nước đưa ra phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, còn gọi là giá thị trường. Điều này nhằm giảm thiểu sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá, ngăn chặn các hành vi đầu cơ trục lợi hoặc buôn bán đất đai bất hợp lý.

Thứ ba, việc xác định giá đất phải được thực hiện hàng năm, với khung thời gian cụ thể từ ngày 1/1 đến ngày 31/12, để đảm bảo tính kịp thời và phản ánh chính xác biến động của thị trường.

Thứ tư, giá đất cần được tách bạch rõ ràng giữa chính sách xã hội và nội dung kinh tế. Điều này yêu cầu phải loại bỏ cơ chế bao cấp về đất đai trong việc xác định giá, đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị sử dụng thực sự của nó trong nền kinh tế thị trường.

Xây dựng hệ thống hành chính

Hệ thống hành chính phục vụ dân với thủ tục đơn giản và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản cần đảm bảo các điểm sau:

(i) Chuyển đổi chức năng quản lý sang cung cấp dịch vụ công: Hệ thống hành chính cần chuyển từ vai trò quản lý truyền thống sang việc cung cấp các dịch vụ công, đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhà nước cần cung cấp đầy đủ các dịch vụ như thông tin bất động sản, tư vấn, môi giới và sàn giao dịch bất động sản với chất lượng và sự chuyên nghiệp cao, hỗ trợ người dân thực hiện các giao dịch dễ dàng và thuận lợi.

(ii) Đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp: Cán bộ công chức làm việc trong hệ thống hành chính phải được đào tạo bài bản, có chuyên môn sâu, thái độ tôn trọng và trách nhiệm cao đối với nhân dân. Họ cần công tâm, nhiệt tình và luôn đặt lợi ích của người dân lên hàng đầu.

(iii) Giải quyết công việc nhanh chóng và chính xác: Mọi thủ tục hành chính cần được thực hiện nhanh chóng, đúng pháp luật, bảo đảm tính kịp thời và chính xác, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong các giao dịch bất động sản.

(iv) Thủ tục hành chính đơn giản, minh bạch: Quy trình và thủ tục hành chính cần được quy định rõ ràng, logic và nhất quán, hướng tới sự đơn giản hóa tối đa, tránh gây phiền hà cho người dân. Thông tin về thủ tục cần được công khai và minh bạch để người dân dễ dàng tiếp cận.

(v) Xử lý khiếu nại nhanh chóng và minh bạch: Các khiếu nại, thắc mắc liên quan đến giao dịch bất động sản phải được cơ quan công quyền giải quyết một cách nhanh chóng, dựa trên nguyên tắc liêm chính, công bằng và đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi của người dân.

(vi) Thường xuyên rà soát và điều chỉnh quy định pháp luật: Hệ thống pháp luật về bất động sản cần được kiểm tra, rà soát thường xuyên để loại bỏ những quy định bất hợp lý hoặc gây khó khăn cho người dân. Cần kịp thời bổ sung, sửa đổi các quy định để đảm bảo thủ tục đơn giản, dễ thực hiện.

(vii) Đơn giản hóa thủ tục tài chính và đăng ký bất động sản: Các thủ tục liên quan đến đăng ký bất động sản và nghĩa vụ tài chính cần được thiết kế đơn giản, dễ hiểu và phù hợp với khả năng tài chính của người dân, khuyến khích họ tự giác thực hiện.

Ngoài các yếu tố trên, một thị trường bất động sản minh bạch còn cần đáp ứng những tiêu chí quan trọng khác như: mọi thửa đất phải được Nhà nước công nhận về mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, và thông tin về bất động sản phải được công khai, chính xác và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng. Tuy nhiên, trong giới hạn của bài viết, không thể đề cập hết tất cả các vấn đề này.