Các Luật liên quan được thông qua, thị trường bất động sản sẽ chuyển hướng như thế nào ?

Cuối tháng 11-2023, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực thi hành từ năm 2025. Nhờ đấy, những “khoảng trống” pháp lý dần được khỏa lấp, gieo hi vọng về một chu kỳ mới tích cực hơn cho thị trường BĐS.

Tạo điều kiện thuận lợi để tái cơ cấu

Thời gian qua, 70% khó khăn của thị trường bất động sản liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Ba luật cùng lúc được thông qua cùng những thay đổi của Luật Các tổ chức tín dụng có thể là những điểm mấu chốt cuối cùng trong hành trình Chính phủ, Quốc hội nỗ lực tìm giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường.

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình bày tỏ: “Những nỗ lực của Chính phủ, Quốc hội đã giải quyết những vấn đề doanh nghiệp vướng mắc nhiều năm và có thể là động lực giúp doanh nghiệp thoát khỏi ranh giới sống còn”.

Nhìn lại khoảng thời gian từ cuối năm 2022 đến hết năm 2023, sự bế tắc của thị trường bất động sản khiến Chính phủ liên tục đưa ra các nghị quyết, chỉ thị và nhiều cuộc họp để tìm giải pháp hỗ trợ. Các địa phương cùng Tổ công tác của Thủ tướng cũng vào cuộc tích cực để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án, từ đó giúp thị trường có chuyển biến tích cực, nguồn cung được cải thiện.

Cùng với câu chuyện pháp lý, thị trường cũng được hỗ trợ bởi nhiều quyết sách khác như Nghị định 08 về trái phiếu, Nghị quyết 33 tái cơ cấu nợ bất động sản, room tín dụng được nới, Ngân hàng Nhà nước 4 lần giảm lãi suất điều hành, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội… Kết quả là từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã lạc quan hơn, hướng đến một chu kỳ mới bền vững hơn.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, những thay đổi liên quan Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua sẽ là bước tiến lớn về chính sách. Một trong những khung pháp lý quan trọng được mở ra với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng. Trong đó, Luật Nhà ở 2023 có 7 điểm mới, hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển nhà ở xã hội còn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có 11 điểm mới phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Giới chuyên gia cũng đồng loạt đánh giá cao những tác động của luật sẽ ảnh hưởng tích cực tới thị trường. TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai cùng với việc thay đổi Luật Kinh doanh Bất động sản là một tín hiệu tích cực.

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đền bù giải tỏa, từ đó làm tăng giá đất theo giá thị trường, điều này sẽ có lợi cho người dân sở hữu đất. Áp dụng giá đất theo giá thị trường cũng giúp giảm khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình đền bù ở các dự án, từ đó đưa sản phẩm ra thị trường một cách thuận lợi và nhanh chóng hơn.

Về mặt thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, Luật Đất đai sẽ hỗ trợ cải thiện nguồn cung bất động sản trong thời gian tới.  Theo đó, giá đất sẽ tăng nhưng sẽ bền vững, bởi Luật Đất đai thúc đẩy việc định giá đất sát với giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

“Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn, nguồn cung sản phẩm không còn khan hiếm như hiện tại. Vì vậy, chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung từ năm 2024”, ông Tuấn dự báo.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn còn chỉ ra nhiều chủ thể sẽ được hưởng lợi từ Luật Đất đai 2023. Các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án. Người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. Các đối tượng tiếp cận đất đại được mở rộng, với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn. Những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong luật đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Nếu như năm 2023 thị trường bất động sản trải qua giai đoạn trầm lắng thì câu chuyện của năm 2024 đã khác. Đây là năm tạo ra không gian rộng hơn cho chiến lược tái cấu trúc của thị trường, thời gian thẩm thấu chính sách nhanh hay chậm tùy thuộc vào mức độ hành động của doanh nghiệp quyết liệt đến đâu?

Thị trường cần gì để tiếp nhận các Luật mới hiệu quả

Năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng mở ra một trang mới với nhịp phục hồi tích cực. Một số phân khúc bất động sản sẽ có điểm sáng, như nhà ở xã hội, với khả năng đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người dân trong bối cảnh nguồn cung eo hẹp.

Theo quy định của Luật nhà ở 2023, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích để xây dựng nhà ở xã hội.

Những quy định này tiếp tục hỗ trợ cho mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đặt ra đến năm 2030. Ngay trong năm 2024, dù còn nhiều thách thức nhưng Chính phủ cũng đã giao chỉ tiêu cả nước hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội.

Thực tế, gần đây đã có nhiều dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và khởi công. Riêng trong năm 2023, cả nước có 16 dự án được cấp phép, 28 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng. Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng dành cho loại hình nhà ở này cũng đang được đốc thúc giải ngân, tháo gỡ các điểm nghẽn… để sớm đi vào thực tế.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng được kêu gọi cơ cấu sản phẩm, tập trung cho phân khúc nhà ở thực, nhà ở xã hội. Trong đó, các doanh nghiệp tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản.

Giới chuyên gia kỳ vọng dưới tác động của luật thì vấn đề pháp lý được khơi thông, thị trường bất động sản có thêm không gian để cơ cấu sản phẩm theo hướng bền vững và phát triển thực chất hơn. Tuy nhiên, để đi vào thực tế các văn bản luật cần sớm hoàn thiện thể chế theo hướng ban hành hướng dẫn cụ thể và chờ thời gian luật có hiệu lực.

Bên cạnh đó, ngoài tâm lý lạc quan, các thành viên thị trường cũng không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai sẽ giúp thị trường phục hồi nhanh chóng. Bởi, để Luật được thẩm thấu và thực thi sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng. Từ nay đến năm 2025, các bên tham gia thị trường sẽ cùng thảo luận và áp dụng các quy định luật để vào cuộc sống một cách tối ưu nhất. Do đó, bản thân các doanh nghiệp hiện tại nên có tính toán phù hợp về bài toán sản phẩm phù hợp và sức khỏe tài chính lành mạnh để bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn.