"Room tín dụng" cần sớm được nới để dòng tiền vào thị trường bất động sản

Dù chưa có thông báo chính thức nào về việc sẽ nới room tín dụng cho các ngân hàng thương mại song nhiều nghiên cứu mới đây đều có chung nhận định, Ngân hàng Nhà nước có thể điều chỉnh hạn mức ngay từ cuối tháng 8 này.

Theo các chuyên gia, trong thời điểm các nút thắt pháp lý vẫn chờ sửa Luật, "room tín dụng" cần sớm được nới để dòng tiền vào thị trường bất động sản được lưu chuyển. 

Trong một chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia bày tỏ lo ngại nếu Việt Nam siết tín dụng quá lâu nguy cơ sẽ giống Trung Quốc. Ông lấy dẫn chứng bài học từ Trung Quốc sau thời gian siết chặt tín dụng hiện đã phải "giải cứu", "bơm tiền" để phục hồi thị trường.

Giới chuyên môn cho rằng, dòng vốn từ ngân hàng có nhiều cách để chảy thị trường bất động sản. Nếu room tín dụng tăng, ngành ngân hàng sẽ cần dè chừng hiện tượng các doanh nghiệp bất động sản tăng thâm dụng vốn, nguy hại cho nền kinh tế.

Thị trường bất động sản còn nhiều thách thức

Đánh giá chung về nguồn vốn cho bất động sản tại Việt Nam, vị chuyên gia cho rằng gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng.

"Trước đây các doanh nghiệp thường gia hạn 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản" - theo ông Lực.

Ông Lực cho biết, việc dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Điều này cũng làm tăng sự mất cân đối cung - cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, kéo theo giảm đà phục hồi kinh tế.

Ông Lực cho rằng, hiện nay dư địa cho vay bất động sản vẫn còn, đặc biệt là phân khúc nhà ở và những phân khúc thiếu nguồn cung khác. Do đó, thị trường chỉ nên tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro nhưng vẫn phải để thị trường phát triển.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cũng chỉ ra những điểm chung giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc. Theo TS Lê Xuân Nghĩa, ở hầu hết các quốc gia, bất động sản dưới dạng nhà ở, nhà cho thuê... đều ở trạng thái hoàn chỉnh. Chỉ riêng ở Việt Nam và Trung Quốc, có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh hoặc đất nền.

Đặc biệt, cũng chỉ 2 thị trường này có loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách, đặc biệt là khi nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đang ngày càng bị thắt chặt.

Tuy nhiên theo ông, nguồn vốn này hiện cũng đang đứng trước những thách thức lớn. Một là nguồn vốn này có một phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng, nhưng hiện tại ngân hàng đang cạn hạn mức cho vay. Hai là giá bất động sản đang có dấu hiệu bị thổi lên khá cao, có dự án cao gấp 3 lần giá vốn khởi điểm, khiến cho nhà đầu tư không dám đầu tư vào lúc này vì nguy cơ giảm giá và thua lỗ.

Bên cạnh đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, nguồn vốn chiếm dụng của nhà thầu trong vài năm gần đây rất lớn, chiếm tới 20% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản.

"Tình trạng này nếu kéo dài do dòng tiền bán hàng từ bất động sản gặp khó khăn thì có thể khiến nhiều nhà thầu thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhiều tập đoàn xây dựng hay sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng đang có dòng tiền âm kéo dài, gây ảnh hưởng toàn diện đến tiến độ dự án và hệ quả cuối cùng là nguồn cung bất động sản ra thị trường - vốn đang rất thấp - có nguy cơ tiếp tục thắt chặt", ông quan ngại.

Ngân hàng đau đầu vì chưa được nới room tín dụng

Từ góc độ ngân hàng, việc "xài" gần hết hạn mức tăng trưởng tín dụng cho phép đã khiến cho các ngân hàng khó khăn hơn trong việc đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng trong nửa cuối năm nay.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ tín dụng tính đến hết tháng 7 tăng 9,42% so với đầu năm (tương đương mức tăng 16,3% so với cùng kỳ). Như vậy, tăng trưởng tín dụng đang có xu hướng hạ nhiệt sau khi đạt đỉnh vào cuối tháng 5 (tăng gần 17% so với cùng kỳ), do việc giải ngân chậm lại khi nhiều ngân hàng đã chạm trần tăng trưởng tín dụng hàng năm.

Trong bối cảnh đó, có tổ chức tín dụng chuyển khoản nợ có thể chuyển thành nợ xấu thành khoản phải thu có thời hạn, thu hồi dài hơn nhằm có thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng, che giấu được khoản nợ xấu có khả năng phát sinh, ẩn dưới hình thức khoản phải thu còn trong hạn – theo lời một lãnh đạo ngân hàng.

Đại diện một ngân hàng thương mại tư nhân khác thừa nhận, room tín dụng không chỉ là vấn đề riêng ngân hàng nào mà là "nỗi đau đầu" của rất nhiều ngân hàng trong hệ thống.

Cũng như nhiều ngân hàng khác, ngân hàng của vị này hiện đã dùng hết room mà Ngân hàng Nhà nước cấp và trong 6 tháng đầu năm. Đến thời điểm hiện tại Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ quan điểm thận trọng về tăng trưởng tín dụng; đồng thời chưa có tín hiệu nào về việc cấp thêm room tín dụng cho các ngân hàng thương mại.

Thế nhưng, lãnh đạo nhà băng này vẫn tin tưởng sẽ sớm có những thông báo về việc cấp hạn mức tín dụng, nhờ bảng cân đối tài chính "khỏe mạnh".

Cần thực hiện nới room tín dụng trong thời gian tới

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, dòng vốn trung và dài hạn chảy vào hệ thống các ngân hàng đang mạnh hơn đặc biệt từ tháng 6, 7, 8. Tỷ trọng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hiện nay đã khác không còn ở tỷ lệ 20-80% như trước mà đã cải thiện hơn rất nhiều. Vị chuyên gia cho rằng có thể "nới room" tín dụng ngay từ tháng 9, nếu để đến quý 4 là hơi muộn và có thể sẽ mất cơ hội.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng Việt Nam có thể nâng room tín dụng lên mức 15-16% vẫn "chấp nhận được". Đặc biệt, ông cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Ông nhấn mạnh từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Ngoài ra, theo ông phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.