Xem xét việc đánh thuế bất động sản ở góc nhìn đa chiều

Đề xuất đánh thuế bất động sản từ các cơ quan chức năng hiện đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ dư luận, giới chuyên gia và các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, với nhiều ý kiến và góc nhìn đa chiều.

Khó khăn và trở ngại

Trong báo cáo mới đây gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu và đề xuất chính sách đánh thuế đối với những trường hợp sở hữu hoặc sử dụng nhiều nhà, đất. Mục tiêu chính là hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản và hoạt động mua bán trong ngắn hạn để thu lợi, trong bối cảnh giá nhà ở không ngừng tăng cao. Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất này giữa lúc thị trường ghi nhận nhiều cá nhân, hội nhóm tham gia mua nhà, đất không nhằm mục đích ở mà để đầu cơ, tạo áp lực lớn lên giá cả và tiềm ẩn nguy cơ tác động tiêu cực đến sự ổn định của thị trường bất động sản.

Bình luận về đề xuất này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao tại CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội, cho rằng việc đánh thuế bất động sản có thể góp phần hạn chế đầu cơ nhà đất, từ đó giúp "hạ nhiệt" thị trường. Tuy nhiên, bà nhận định nếu chỉ tập trung vào nhóm đối tượng đầu cơ thì khả năng giảm giá bất động sản vẫn khó đạt được. Bà cho rằng, việc đánh thuế chỉ làm giảm số lượng giao dịch, giảm sự sôi động của thị trường chứ khó tác động lên giá cả thực tế. Đặc biệt, nếu áp dụng một cách rộng rãi, các khoản thuế sẽ đè nặng lên những người mua nhà để ở thực sự, thậm chí gây trở ngại cho những gia đình muốn mua thêm nhà cho con cái nhưng tạm thời cho thuê. Bà An còn nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng khi chỉ 38% dân số sinh sống ở đô thị, thấp hơn so với mức 60% của nhiều nước trong khu vực. Bà cảnh báo, áp thuế không đúng đối tượng hoặc không hợp lý có thể kìm hãm đà phát triển của thị trường.

Chia sẻ quan điểm tương tự, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định, đánh thuế chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Ông cho rằng thời điểm hiện tại chưa phù hợp để triển khai chính sách này, vì thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn và đang trên đà phục hồi, cần lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, tránh các cú sốc hoặc rào cản mới. TS. Hiển đề xuất rằng giai đoạn 2025-2026, khi thị trường bất động sản đã phục hồi ổn định và thấm nhuần các chính sách mới, mới là thời điểm thích hợp để nghiên cứu và áp dụng chính sách thuế bất động sản hợp lý, nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường.

Hạn chế đầu cơ nhờ vào đánh thuế

Bên cạnh những ý kiến lo ngại về đề xuất đánh thuế bất động sản, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ sự ủng hộ với đề xuất này từ cơ quan quản lý nhà nước.

Theo các chuyên gia từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chính sách thuế hướng đến đối tượng mua bất động sản không vì mục đích ở hay sản xuất kinh doanh mà để tích lũy hoặc đầu cơ, có thể giúp tăng nguồn thu ngân sách đồng thời điều tiết thị trường. Họ cho rằng thuế bất động sản sẽ làm giảm động lực đầu cơ khi chi phí lãi vay cao khiến việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro và kém hấp dẫn. Kết quả là nhiều chủ sở hữu có thể chọn bán hoặc cho thuê bất động sản không sử dụng, giúp người có nhu cầu thực dễ tiếp cận hơn. Trong trường hợp đánh thuế mà người dân vẫn đầu cơ, thì ngân sách thu được từ thuế sẽ có thể được dùng để đầu tư vào cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thừa nhận việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường đối mặt với nhiều thách thức. Họ nhấn mạnh rằng cơ quan quản lý cần xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đầy đủ về nhà ở và thị trường bất động sản để xác định chính xác những trường hợp sở hữu nhiều bất động sản và giá trị áp thuế. Điều này đòi hỏi đầu tư lớn vào công nghệ và nhân lực, đồng thời cần có biện pháp để kiểm soát những tác động tiêu cực như việc người giàu “lách” thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản cho người thân, hay việc tăng giá thuê nhà do chi phí thuế.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, để thực thi chính sách thuế bất động sản hiệu quả, điều quan trọng là phải có cơ sở dữ liệu vững chắc, đảm bảo thuế đánh đúng đối tượng và phát huy được hiệu quả mong muốn. Hiện nay, việc xác định chính xác bất động sản thuộc quyền sở hữu của ai vẫn còn khó khăn do thiếu cơ sở dữ liệu và tình trạng nhờ người đứng tên tài sản. Ông Đỉnh kỳ vọng rằng Đề án phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư và định danh điện tử của Chính phủ sẽ giúp khắc phục vấn đề này, cùng với các quy định mới trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang hướng đến xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và nhà ở. Nếu thực hiện thành công, đây sẽ là nền tảng quan trọng cho chính sách thuế bất động sản và giúp ngăn chặn hiệu quả tình trạng đầu cơ.