Việc tạo lập quỹ đất cho bất động sản du lịch vẫn còn nhiều vướng mắc

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, ngành du lịch được xem xét là một nguồn tiềm năng quan trọng. Tuy nhiên, hiện tại, chúng ta đang gặp phải nhiều vấn đề về chính sách, đặc biệt là quản lý và phân bổ đất đai cho việc đầu tư vào hạ tầng du lịch nói chung và trong lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cụ thể.

BĐS du lịch đang bị "mất niềm tin"

Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn trong quá trình phát triển nhưng ngành du lịch đã từng bước khẳng định được vị thế trong nền kinh tế. Theo Tổng cục Du lịch, năm 2019 (trước dịch bệnh Covid-19) doanh thu từ du lịch đạt 755.000 tỷ đồng, tương đương 12,5% GDP. Trong 9 tháng năm 2023, ngành du lịch tiếp tục có những đóng góp quan trọng khi doanh thu lưu trú, ăn uống và dịch vụ lữ hành đạt 526.500 tỷ đồng (tương đương 7,24% GDP), trong đó doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 16% và du lịch lữ hành tăng 47,7% so cùng kỳ năm trước.

Việt Nam có lợi thế bờ biển dài 3.260km và nhiều cảnh quan thiên nhiên, di tích lịch sử văn hóa phân bố rộng khắp trên cả nước, đây chính là tiềm năng to lớn để DN tham gia đầu tư vào BĐS du lịch. Các DN hàng đầu trong nước như: SunGroup, Vingroup, FLC, VinaCapital... cùng những thương hiệu quốc tế nổi tiếng Accor, Marriott, Hyatte, IHG, Four Seasons, Archipelago... đã tham gia đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng du lịch tại các trung tâm du lịch như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, TP Hồ Chí Minh, Hạ Long (Quảng Ninh)...

Một số liệu thống kê khác từ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, hiện nay cả nước có gần 240 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD, là minh chứng rõ ràng nhất cho một ngành du lịch đầy tiềm năng, hấp dẫn nhà đầu tư và nhiều cơ hội phát triển.

Sau một thời gian phát triển “nóng”, thời gian gần đây, BĐS du lịch nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng khủng hoảng trầm trọng. Bên cạnh yếu tố khách quan do dịch bệnh Covid-19 kéo dài hơn 2 năm, khiến mọi hoạt động du lịch gần như đóng cửa hoàn toàn thì câu chuyện kinh doanh không lành mạnh, khiến nhiều chủ đầu tư lớn bị khởi tố hình sự, làm mất niềm tin từ khách hàng, nhà đầu tư... cũng được nhắc đến như một nguyên nhân chính.

Nhưng sâu xa của vấn đề bắt nguồn tư câu chuyện pháp lý, vướng mắc về quy định trong Luật Đất đai, Luật Đầu tư... đang khiến hơn 100 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng phải nằm “đắp chiếu” nhiều năm qua, chủ đầu tư và nhà đầu tư bị “chôn vốn”, còn Nhà nước thì thất thoát nguồn thu thặng dư từ sử dụng đất...

“Cơ chế khuyến khích đầu tư hạ tầng du lịch còn hạn chế, các loại hình dịch vụ nghèo nàn, thiếu chuyên nghiệp, hạ tầng du lịch cao cấp gần như không có. Qua khảo sát chúng tôi thấy rằng, 50% yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam là vấn đề pháp lý. Thiếu sự quan tâm như vậy thì làm sao du lịch có thể trở thành ngành kinh tế mũi nhọn?” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính nói.

Ưu tiên gỡ rào cản pháp lý

Theo đánh giá, để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, vấn đề quan trọng nhất là phải đầu tư hạ tầng du lịch. Nhưng để đầu tư hạ tầng thì phải có quỹ đất, đây chính là vấn đề nan giải hiện nay ở Việt Nam. Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực cho rằng, hiện nay DN kinh doanh du lịch chỉ có thể tiếp cận đất thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng, trong khi pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để chọn nhà đầu tư dự án du lịch. Từ đó nảy sinh khó khăn khi quỹ đất đấu giá phần lớn là do các địa phương nắm giữ và việc bồi thường, giải phóng mặt bằng phải dựa trên cơ sở đồng thuận của 100% người dân. Đây là vướng mắc lớn nhất khiến DN bị chùn bước.

“Đáng quan ngại, những quy định pháp lý hiện hành cũng không thực sự ưu tiên tạo lập quỹ đất cho du lịch. Cụ thể, Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển” – TS Cấn Văn Lực phân tích.

Dẫn chứng về kinh nghiệm phát triển du lịch của Singapore, Tổng Giám đốc enCity Nguyễn Đỗ Dũng cho biết, giai đoạn 1960 – 1980 Singapore đối mặt với việc thiếu hụt những công trình hạ tầng du lịch do quỹ đất eo hẹp, các công trình hiện hữu không đáp ứng được với những tiêu chuẩn quốc tế. Vì vậy, Cơ quan quy hoạch Singapore (URA) đã đưa ra một danh mục phân vùng riêng cho khách sạn trong bản Quy hoạch tổng thể của quốc gia vào năm 1985. Theo đó, URA bố trí quỹ đất của chính phủ đủ lớn cho việc xây dựng khách sạn tại những vị trí trọng điểm du lịch và khu vực trung tâm thương mại của các TP.

Những quỹ đất này được chính phủ bán cho tư nhân thông qua đấu thầu để xây dựng khách sạn, nhằm bảo đảm nguồn cung cho nhu cầu thị trường du lịch mà không bị cạnh tranh bởi các nhu cầu BĐS khác. Sau 10 năm, URA lại giới thiệu một loại hình sử dụng đất mới có tính linh hoạt cao cho BĐS thương mại, cho phép một loạt các chức năng sử dụng đất khác nhau cho nhà đầu tư lựa chọn, ở những vị trí đắc địa về du lịch, gắn với năng lực kết nối giao thông.

“Đến nay, Singapore đã xây dựng được hệ thống du lịch đồ sộ, hiện đại bậc nhất thế giới, với mạng lưới giao thông toàn diện từ trên cao, mặt đất và dưới lòng đất. Tiêu biểu là tổ hợp khách sạn - casino - trung tâm thương mại, hội nghị Marina Bay Sands và tổ hợp trung tâm vui chơi giải trí - casino Resorts World Sentosa trên đảo Sentosa. Đây chính là mô hình quan trọng nhất để quốc gia này duy trì phát triển du lịch” – ông Nguyễn Đỗ Dũng cho hay.

Các chuyên gia đều cho rằng, thời gian qua, những khoảng trống về pháp lý đã gây ra nhiều khó khăn, trở ngại cho ngành du lịch nói chung và BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói riêng. Mục tiêu đến năm 2023, Việt Nam phải trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển, thì ngay lúc này đây cần phải có quy định pháp lý rõ ràng.

Vì vậy, Kỳ họp thứ 6, quốc hội khóa XV đã được khai mạc tại Hà Nội, diễn ra từ 23/10 – 10/11/2023, các đại biểu sẽ tập trung thảo luận một trong những vấn đề quan trọng nhất liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi). Kỳ vọng rằng bên cạnh vấn đề về định giá đất thì câu chuyện tạo lập và thu hồi đất để phát triển hạ tầng du lịch sẽ được quan tâm góp ý nhiều hơn, để việc sửa luật phù hợp với điều kiện thực tế, nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý cho DN đầu tư.