01/02/2024, 14:38 0

Văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TP.HCM dự đoán sẽ giảm giá trong năm 2024

Với kinh tế khó khăn và nguồn cung văn phòng nhiều, nhất là ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, chủ tòa nhà đang áp dụng nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê nên dự đoán giá sẽ giảm trong thời gian sắp tới.

Nguồn cung văn phòng bùng nổ ở 2 thành phố lớn

Theo Avison Young Việt Nam, kinh tế khó khăn và tính cạnh tranh gia tăng do có thêm các tòa nhà mới đi vào hoạt động là hai nguyên nhân chính kéo giảm giá thuê văn phòng.

Thực tế, đơn vị này cho biết trong năm ngoái, thị trường TP.HCM ghi nhận hơn 82.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê mới từ 2 dự án The Hallmark và The Mett tại khu vực Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), và trong quý IV/2023 đã ghi nhận thêm 34.200 m2 từ tòa VPBank Saigon Tower (quận 1). Các dự án này đã góp phần nâng tổng diện tích cho thuê toàn thị trường lên gần 2 triệu m2 sàn, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 60%.

The Hallmark và The Mett tại khu vực Thủ Thiêm

Còn tại Hà Nội, thị trường này đón nhận 28.588 m2 văn phòng cho thuê từ dự án Lotte Mall Westlake (quận Tây Hồ), nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A lên gần 900.000 m2.

Tương tự, CBRE cũng nhận định năm 2023 là năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019, trong đó, nguồn cung đều đến từ các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi.

Cũng vì nguồn cung dồi dào, thống kê tại CBRE cho thấy cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng. Cụ thể, tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm % và 5,8 điểm % so với năm trước.

Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm % và 1,4 điểm % so với năm trước.

Trong khi đó, thống kê của Avison Young lại cho thấy tỷ lệ lấp đầy vẫn đang ổn định ở cả hai thị trường.

Dẫu vậy, cả hai đơn vị nghiên cứu thị trường này đều ghi nhận khách thuê đang có xu hướng chú trọng vào các dự án có chất lượng cao, không gian hiện đại. Do đó, không ít doanh nghiệp đã dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn và có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.

"Đồng thời, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã giúp các khách thuê có thể thương lượng được giá tốt với mặt bằng chất lượng cao hơn", các chuyên gia tại CBRE nhận định.

Dù thuê mới, mở rộng hay chuyển địa điểm, đơn vị này cho rằng quyết định của khách thuê trong năm qua đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như biến động kinh doanh, sự điều chỉnh cấu trúc chi phí và nhân sự theo mô hình linh hoạt, các yêu cầu về sức khỏe và an sinh cũng như cam kết về ESG.

Giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục giảm

Dự kiến trong năm 2024, CBRE cho biết thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000 m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office (quận Cầu Giấy), 36 Cat Linh Tower (quận Đống Đa), Heritage West Lake (quận Tây Hồ)...

Trong khi đó, nguồn cung mới tại TP.HCM chỉ xấp xỉ 53.000 m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Với bối cảnh này, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM, nhận định giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê.

"Chỉ có số ít dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng... là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh, bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn", bà Thanh bổ sung.

Riêng tại thị trường TP.HCM, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam, cho rằng nguồn cung dồi dào trong các năm tới sẽ kéo theo một cuộc dịch chuyển chất lượng từ văn phòng hạng B lên văn phòng hạng A.

"Điều này sẽ tạo áp lực lên giá thuê, nhất là đối với những dự án hiện hữu và các toà nhà lâu năm ở cả hai phân khúc", ông nhấn mạnh.

Các chuyên gia tại Avison Young Việt Nam cũng nhìn nhận phân khúc văn phòng không thể tránh khỏi những biến động thị trường và nguồn nhân lực.

"Tuy nhiên, đây là loại tài sản tạo ra dòng tiền tốt trong dài hạn, nhất là tại Việt Nam, nơi môi trường kinh doanh rất năng động và văn hóa làm việc trực tiếp vẫn còn phổ biến. Trong ngắn hạn, giá thuê được điều chỉnh giảm có thể giúp giữ chân và thu hút khách thuê", Avison Young Việt Nam nhận định.

Do đó, đơn vị này kỳ vọng đà tăng giá sẽ tiếp tục khi có nhiều dự án cao ốc văn phòng hiện đại, đáp ứng tiêu chí bền vững được tung ra thị trường.