TPHCM: Phân khúc nào sẽ "hút tiền" trong thời điểm thị trường đang hồi phục ?

Các vướng mắc pháp lý đang được giải quyết và lãi suất ngân hàng đang có xu hướng giảm, tạo ra những điểm quan trọng giúp thị trường bất động sản có cơ hội thay đổi hướng đi. Các chuyên gia dự đoán rằng từ quý IV/2023, sự phục hồi của thị trường sẽ trở nên rõ ràng hơn.

TPHCM đã phần nào lấy lại phong độ

Thời gian qua, các chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá, các giải pháp mạnh mẽ của Chính phủ đang dần có độ thấm, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tốt trong nhiều phân khúc, tạo đà phục hồi. Tổ công tác của Thủ tướng, Tổ công tác của TP. Hồ Chí Minh cũng như nhiều địa phương đang tích cực quan tâm, sâu sát với các khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, mới đây UBND TP Hà Nội cũng đã chính thức thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trên địa bàn.

Những dấu hiệu tích cực này đã thể hiện rõ trong thông kê của Batdongsan.com.vn. Cụ thể, dù 7 tháng đầu năm các chỉ số của thị trường nhà đất bán chưa cải thiện, mức độ quan tâm vẫn giảm 33% và lượng tin đăng giảm đến 48% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu tăng trưởng trở lại. Trong tháng 7, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước tăng 6%, lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng 4% so với tháng liền trước.

Xu hướng tăng này diễn ra với tất cả các loại hình bất động sản bán. So với tháng 6/2023, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7%; đất nền tăng 6%; nhà riêng và đất dự án tăng 3%. Lượng tin đăng bán tất cả các loại hình bất động sản cũng tăng từ 2% đến 9%.

Thị trường bất động sản ở hầu hết các tỉnh, thành phố vừa trải qua một tháng 7 “ấm” hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ. Nổi bật trong đó là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh với mức tăng lần lượt là 9% và 8% so với tháng liền trước. Danh sách các địa phương có mức độ quan tâm nhà đất tăng đáng kể trong tháng 7 còn “gọi tên” Quảng Ninh (tăng 18%), Hải Phòng (tăng 9%) và Đà Nẵng (tăng 8%).

Thị trường bất động sản cho thuê cũng đang diễn biến tích cực hơn. Nhu cầu tìm thuê bất động sản toàn quốc tăng 13%. Trong đó, nhà trọ dẫn đầu về sự tăng trưởng lượng quan tâm cũng như số tin đăng, lần lượt tăng 33% và 12%. Đáng chú ý, lượt tìm kiếm căn hộ chung cư cho thuê tăng đến 14% nhưng lượng tin đăng loại hình này lại đi ngang. Dữ liệu này phần nào phản ánh tình trạng nhu cầu thuê chung cư tăng nhưng nguồn cung không tăng.

Nhiều ông lớn trong ngành bất động sản cũng bắt đầu tung ra nguồn cung mới khiến cuộc đua tranh thanh khoản trên thị trường trong giai đoạn cuối năm sẽ thêm phần sôi động. Trên thị trường TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn gần đây, theo báo cáo từ các đơn vị môi giới thì từ giữa quý II/2023 đến hiện tại, giao dịch căn hộ chung cư tầm giá từ 2-3 tỉ đồng tại TP. Hồ Chí Minh có xu hướng cải thiện đáng kể. Đặc biệt, một số căn hộ chung cư triển khai trong các dự án khu đô thị quy mô mở bán gần đây thu hút nhiều khách hàng quan tâm và ghi nhận sức mua phục hồi tích cực.

Theo báo cáo từ Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý II/2023, thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay có lượng giao dịch tăng khoảng 30% so với quý 1, đạt hơn 3.700 sản phẩm. Sở dĩ lượng giao dịch tăng so với quý trước là do tác động đến từ các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ và việc một số ngân hàng giảm lãi suất. Đáng chú ý, 80% giao dịch thành công tập trung ở phân khúc căn hộ chung cư đến từ các dự án do các chủ đầu tư lớn, uy tín trên thị trường phát triển. Các dự án bất động sản đều có pháp lý rõ ràng, minh bạch và được cả khách mua ở và mua đầu tư đón nhận.

Nếu như 6 tháng đầu năm, các chủ đầu tư có xu hướng thăm dò thị trường. Số lượng dự án mở bán ít, nguồn hàng nhỏ giọt thì các tháng cuối năm, nguồn cung căn hộ TP. Hồ Chí Minh đã có chuyển biến rõ nét. Không chỉ ở TP. Hồ Chí Minh, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, thị trường cũng đang có những tín hiệu lạc quan.

Dự đoán phân khúc nào sẽ hút tiền?

Dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023, chuyên gia Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng thị trường có nhiều yếu tố tích cực để kỳ vọng… Trước hết kỳ vọng tích đến từ nỗ lực của tất cả các bên, trong đó, Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự luật liên quan vào tháng 10/2023, cũng như việc hạ lãi suất cho vay, giải ngân dự án đủ điều kiện pháp lý.

Bên cạnh những giải pháp vĩ mô từ Chính phủ, doanh nghiệp tiếp tục nỗ lực tự thân để vượt qua thách thức. Về phía doanh nghiệp môi giới, sự cố gắng lại phản ánh qua việc tiến hành tái cấu trúc toàn diện, tối ưu loại hình sản phẩm, dịch vụ và quy trình kinh doanh; chủ động tham gia hoạt động site tour, sự kiện, tối ưu nguồn lực nhân sự, chi phí hoạt động....

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho biết, các cơ quan quản lý nhà nước đang đẩy nhanh việc tháo gỡ để khai thông thị trường. Mặc dù thời gian qua, ảnh hưởng của những động thái trên lên thị trường chưa thật sự rõ nét, nhưng đây đều là những "bệ đỡ" vững chắc giúp cho đà hồi phục bền vững của thị trường trong thời gian vào cuối năm 2023, chậm nhất là nửa đầu năm 2024.

Về lý do điểm rơi hồi phục của thị trường bất động sản vào thời gian trên, ông Thắng cho rằng, lãi suất cho vay bất động sản đang giảm và xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian sắp đến mặc dù ít nhiều room cho vay còn hơi khó tiếp cận (về các yêu cầu pháp lý của dự án, khả năng trả nợ của doanh nghiệp...).

Đồng thời, các chính sách tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước đã bắt đầu có tín hiệu tốt. Mặt bằng giá bán bất động sản giảm đáng kể hơn 1 năm qua, nhiều bất động sản đã quay về mức giá hấp dẫn.

Tổng vốn đầu tư công được cấp cho năm 2023 đạt mức 700.000 tỷ đồng, cao hơn 140.000 tỷ đồng (25%) so với năm 2022. Giải ngân đầu tư công tăng mạnh, tính đến cuối quý II/2023 đã đạt hơn 30% kế hoạch. Vốn đầu tư công riêng cho đầu tư hạ tầng giao thông năm 2023 lên đến 95.000 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay…

Cụ thể về các phân khúc, theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc phụ trách thị trường TP.Hồ Chí Minh và Bình Dương của Batdongsan.com.vn, dù khẩu vị đầu tư mỗi người là khác nhau nhưng trong bối cảnh hiện tại, sẽ có 2 phân khúc tiềm năng trong thời gian tới.

Đầu tiên là phân khúc bất động sản nhà phố, chủ yếu là những nơi có hạ tầng về liên kết vùng tốt, có dân cư sống hiện hữu.

Thứ hai là phân khúc bất động sản liên quan đến hạ tầng khu công nghiệp như các khu nhà ở, dịch vụ thương mại, logistics, kho, xưởng , bến bãi,… do các chính sách của Chính phủ đang tập trung hồi phục nền kinh tế nên các loại hình bất động sản liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh cũng sẽ được hưởng lợi.