22/10/2022, 09:30 0

Tình trạng xả hàng, cắt lỗ liệu có xảy ra vào dịp cuối năm?

Quý 3/2022, nguồn cung nhà ở TP.HCM giảm sút đồng thời bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm. Bên cạnh đó, việc siết tín dụng khiến một số nhà đầu tư phải xả hàng vì đuối vốn.

Do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70% nên sức chịu đựng có hạn, đến lúc không chịu đựng nổi có thể đành “xả hàng”, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ.

Trong dài hạn, đầu tư bất động sản (BĐS) vẫn sẽ chiếm tỷ trọng cao trong nền kinh tế. Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm và 2023, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn về vốn, nguồn cung mới nên thanh khoản khó khả quan. Đó là nhận định của các chuyên gia.

Nhà đầu tư ngộp thở vì cạn vốn

Nhận định thị trường TP.HCM đã có dấu hiệu dần phục hồi nhưng theo HoREA, tổng thể vẫn còn nhiều khó khăn. Cụ thể, nguồn cung 9 tháng có 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với cùng kỳ 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, nhà ở bình dân 9 tháng qua tiếp tục không có (0%), thay vào đó là nhà ở cao cấp.

Theo đó, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng khi giao dịch nhà đất sụt giảm 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn neo cao. Lý giải về điều này, HoREA cho rằng doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm, cụ thể là thời điểm trước Tết âm lịch.

Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70%, nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi, có thể đành "xả hàng", thậm chí chấp nhận "bán lỗ" để cắt lỗ.

Lệch pha tín dụng xảy ra trên thị trường

Theo HoREA, hiện có tình trạng "lệch pha tín dụng" với các phân khúc và nhu cầu của thị trường. Cụ thể, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 9 tháng tại TP đã lên đến 103.780 tỉ đồng (tăng 654%), cao hơn 6,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái (15.880 tỉ đồng).

Trong khi đó, tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 9 tháng chiếm khoảng 80,2%, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay 60-70%, điều này sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng 49.938 - 58.261 tỉ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

Đáng chú ý, giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi 70% khách hàng đầu tư vào phân khúc này lại là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc nhằm để bán lại.

Trên thực tế, giá nhà cao cấp có thể cao gấp hàng chục lần so với giá nhà vừa túi tiền.

Nhà đầu tư xả hàng vì nghẽn tín dụng

UBND TP.HCM đánh giá thị trường bất động sản hiện nay phát triển nhưng chưa ổn định, cần có điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung - cầu. Tình hình thị trường bất động sản không có biến động trên diện rộng, tình hình kinh tế có nhiều diễn biến khó lường.

Việc kiểm soát chặt kênh tín dụng ngân hàng cũng như phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian gần đây đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào "khó khăn", thanh khoản thị trường thấp, nhiều dự án xây dựng dở dang phải dừng lại, gây lãng phí nguồn lực cho xã hội.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường thứ cấp cũng giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước.

Mặt khác, do tình hình đại dịch Covid-19 kéo dài làm ảnh hưởng đến thị trường cho thuê căn hộ đối với người nước ngoài, cùng với việc Bộ Xây dựng đang dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung trong đó có nội dung "quy định về thời hạn sở hữu nhà chưng cư" điều này đã làm ảnh hưởng tâm lý người mua nhà chung cư e ngại khi đưa ra quyết định.

Đáng chú ý, thị trường nhà ở thời gian qua bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian gần đây. Theo đó, bên cạnh các nhà đầu tư "cố gồng" để đợi thị trường tốt lên, thì nhiều nhà đầu tư đang cố ra hàng để thu dòng tiền. Nhiều lần hạ giá để bán được sản phẩm nhưng để có giao dịch thời điểm này là điều không dễ dàng.

Đơn cử, chị Nguyễn Thu Trang (ngụ Bình Chánh, TP.HCM) mua nền đất giá 2,5 tỷ đồng tại huyện Củ Chi gần 1 năm. Thời điểm chị Trang xuống tiền mua bất động sản là đang trong cơn sốt đất. Sau đó thị trường Củ Chi nhanh chóng nguội khiến chị Trang lo lắng vì mua phải sản phẩm với giá cao.

"Ban đầu, tôi tính chờ lời khoảng vài trăm rồi bán ra nhưng càng chờ, thị trường càng nguội dần. Thêm vào đó, áp lực lãi ngân hàng khiến tôi không đủ khả năng gồng lãi. Tôi sợ giữ đất càng lâu thì giá sẽ càng tuột nên tôi chấp nhận bán giá cắt lỗ nhưng vẫn không có người mua", chị Trang cho hay.

Theo các chuyên gia, các nhà đầu tư (nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ) có xu hướng bán sản phẩm ra nhanh để thu dòng tiền. Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng, nhiều nhà đầu tư đang gồng và trong số đó có nhiều người "đuối sức" về dòng tiền.

Đa số rơi vào các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng, lướt sóng nhưng không ra được hàng nên "ôm" và chờ thị trường. Có không ít trường hợp trong số đó đã chấp nhận cắt lỗ dưới giá vốn. Tình trạng này đang tăng dần và dự báo từ nay đến cuối năm, có thể thị trường bất động sản sẽ xuất hiện làn sóng cắt lỗ mạnh hơn thời điểm hiện tại.