Tìm ra điểm mấu chốt để thị trường bất động sản "tươi" hơn

Sau những nỗ lực quyết định để giải quyết các khó khăn và trở ngại từ phía Nhà nước cộng với những đóng góp đáng kể từ phía doanh nghiệp và thị trường bất động sản, chúng ta đã bắt đầu thấy những dấu hiệu tích cực trong quá trình chuyển biến.

Tín hiệu phục hồi ngày càng rõ rệt

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý II/2023 mới công bố của Bộ Xây dựng cho thấy, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn còn gặp khó. Cụ thể, trong quý vừa qua, cả nước có 96.977 giao dịch thành công, trong đó lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công, bằng khoảng 99,98% so với quý I/2023 và bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022. Riêng loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 29.725 giao dịch thành công, bằng khoảng 75,61% so với quý I/2023 và bằng khoảng 43,03% so với quý II/2022.

Cũng theo báo cáo trên, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc tính đến hết quý II/2023 giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44% (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50%). Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua chưa phục hồi và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất cho vay vẫn hiện hữu.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho thấy các con số thống kê đều giảm, song điểm tích cực là nguồn cung đã nhích tăng. Cụ thể, trong quý II/2023, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho 8 dự án với tổng số 6.313 căn hộ. Đây là những dự án đã được triển khai từ trước và mới hoàn tất thủ tục huy động vốn trong quý vừa qua.

Cơ quan này nhận định, thị trường bất động sản có tín hiệu hồi phục nhưng chưa ổn định, nguyên nhân là do cơ quan chức năng đã có những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của từng dự án, nới lỏng chính sách tiền tệ, giảm lãi suất cho vay. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động thay đổi phương thức hoạt động, điều chỉnh danh mục đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm, tính toán lại giá bán và đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt hơn.

Dù thanh khoản còn ở mức thấp, song từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Duy Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Hưng cho biết, thị trường đã nhen nhóm tín hiệu hồi phục sau các động thái chính sách: Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản (như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai…), tiếp tục chủ trương hạ lãi suất cho vay…

Đặc biệt, từ đầu tháng 7, thị trường có một số tín hiệu mới, đó là nhiều chủ đầu tư bắt đầu chuyển từ thế phòng thủ sang chủ động đưa sản phẩm ra thị trường để thăm dò sức cầu, từ đó có kế hoạch tổ chức mở bán phù hợp. Dẫn nguồn dữ liệu thống kê của trang mua bán nhà đất Nhatot.com, ông Thanh cho biết, trong quý II/2023, lượng tin rao bán bất động sản tăng nhẹ 1-3% so với cùng kỳ năm trước, dù chưa thống kê được giao dịch thành công.

“Động thái quay trở lại thị trường của các chủ đầu tư dựa vào một số chuyển biến như lãi suất cho vay có xu hướng giảm, pháp lý dự án dần được gỡ vướng, Chính phủ quyết liệt giải ngân đầu tư công… Một số chuyển động giảm giá gián tiếp thông qua khuyến mãi, chuyển nhượng dự án… để tạo dòng tiền là những điểm sáng hy vọng thị trường địa ốc không còn trong trạng thái trầm lắng nữa”, ông Thanh nói.

Dù vậy, ông Thanh cũng cho rằng, vẫn còn quá sớm để nói thị trường bất động sản hiện đã vượt qua khó khăn, tâm lý người mua nhà vẫn đang là trở ngại đối với việc phục hồi giao dịch nhà đất. Hiện tại, tuy tâm lý bên mua đã ổn định hơn so với giai đoạn cuối năm 2022, nhưng chưa đủ để tạo bứt phá trong thời điểm này, nguồn vốn vào bất động sản vẫn chưa thực sự khơi thông nên nguồn cung khó bùng nổ.

Bên cạnh đó, áp lực trái phiếu doanh nghiệp vẫn đè nặng khiến khả năng triển khai dự án bất động sản mới khó tiến hành rầm rộ lúc này. Từ nay đến cuối năm, có một số dự án mới đưa sản phẩm ra thị trường giúp nguồn cung tăng nhưng khá nhỏ giọt.

Điểm mấu chốt khơi thông nguồn vốn

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, dù thị trường bất động sản đang được rốt ráo gỡ vướng nhưng sẽ khó có thể hồi phục ngay, mà phải từ cuối quý IV/2023 - đầu năm 2024 trở đi, khi xuất hiện nhiều hơn các yếu tố hỗ trợ như thị trường chứng khoán tăng trưởng ổn định, lãi suất cho vay điều chỉnh thực chất hơn, nới cho vay bất động sản cá nhân…

Theo ông Quang, lãi suất điều hành đang trên đà giảm về dưới 8%/năm, lãi suất cho vay có xu hướng điều chỉnh về ngưỡng trên dưới 12%/năm, tín dụng bất động sản hiện “cởi mở” hơn so với thời điểm đầu năm và thị trường chứng khoán tăng trở lại thời gian gần đây… là những tia hy vọng cho thị trường bất động sản.

“Để cải thiện thanh khoản, giá tài sản cần giảm thêm để kích cầu. Việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản để trả nợ hay giảm giá bán sản phẩm để duy trì bộ máy cho thấy phản ứng linh hoạt và hợp lý. Sự ‘hy sinh’ này cũng góp phần vào việc ‘rã băng’ bất động sản”, ông Quang nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề mấu chốt giúp thị trường vận hành ổn định trở lại là phải tăng cả cung lẫn cầu.

Với vấn đề mấu chốt đầu tiên là tăng sức cầu, theo ông Châu, việc thanh khoản chưa mấy cải thiện do sức cầu thị trường còn yếu dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, trong khi các kênh huy động khác như trái phiếu doanh nghiệp hay huy động từ người mua nhà vẫn còn khó khăn, nên việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng như là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản lúc này.

“Trong bối cảnh thị trường địa ốc còn rất khó khăn, giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất. Đây là một quyết sách rất quan trọng tại Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ khi giao nhiệm vụ cho Ngân hàng Nhà nước thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả...”, ông Châu nói.

Về vấn đề mấu chốt thứ hai là tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, ông Châu cho rằng, trước hết cần đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, song song với đó là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền ra thị trường - phân khúc sản phẩm đang có nhu cầu rất lớn hiện nay.

“Thời gian qua, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương đã tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án là vướng mắc lớn nhất, mà đầu tiên là Quốc hội tập trung thực hiện Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, tiếp đến là nỗ lực của Chính phủ thể hiện rõ nét qua việc ban hành tới 44 nghị định chỉ trong 6 tháng đầu năm 2023. Bên cạnh đó, các Tổ công tác của Chính phủ, của Thủ tướng Chính phủ và các địa phương đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị trong cả nước… sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong thời gian tới”, ông Châu cho hay.