Tiền không vào ngân sách Nhà Nước mặc dù giá trị đất đai tăng cao

Hiện nay các giá trị đất đai đều nằm ở các khu vực có khi tại nhà đầu tư dự án hay túi người dân đang sử dụng đất tại đấy.

Vì vậy việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. Phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế xã hội Việt Nam 2022 sáng ngày 18/9, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh rằng một trong những mục tiêu chính đã được Đại hội Đảng 13 vạch ra là: 2045 Việt Nam trở thành nước công nghiệp có thu nhập cao. Điều này có nghĩa chúng ta phải vượt qua bẫy thu nhập trung bình.

Ai sẽ được lợi khi giá đất tăng vọt?

Theo ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới từ nay đến 2045 với mục tiêu phải trở thành nước công nghiệp có thu nhập cao, tức là phải vượt qua bẫy thu nhập trung bình. Theo kinh nghiệm của các nền kinh tế công nghiệp mới quanh Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan,... đều cho rằng vượt “bẫy thu nhập trung bình” không hề đơn giản.

Thông thường, các nền kinh tế này lấy nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ làm động lực; lấy quản lý - sử dụng đất đai là vai trò tạo vốn lớn để đầu tư phát triển. Họ tận dụng khuyến khích vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) như một nguồn vốn cần tiếp cận gắn với chuyển giao công nghệ, nguồn vốn chính cần khai thác được lấy từ vốn tiềm ẩn trong đất đai.

Một nền kinh tế chỉ dựa vào vốn FDI thì sẽ rơi vào tình trạng nền kinh tế đó đứng trên chân của người khác; khi khai thác được vốn tiềm ẩn trong đất thì nền kinh tế đó mới đứng được trên chính đôi chân của mình. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm.

“Ở Hà Nội, giá đất tăng, thậm chí tăng hàng ngày và tăng hàng trăm lần ở khu vực nào đó nếu biết đầu tư và Nhà nước phải cương quyết được thu được giá trị trên đất tăng thêm do đầu tư mang lại. Nhiều nước vượt “bẫy thu nhập trung bình chẳng qua họ làm được điều đó. Còn ta phung phí giá trị tăng thêm rất nhiều, không “chui” được vào ngân sách, có khi giá trị đó chỉ nằm tại nhà đầu tư hoặc túi người dân đang sử dụng đất ở khu vực đó” – ông Đặng Hùng Võ dẫn chứng.

Dẫn cách làm của Đà Nẵng khiến giá trị đất đai tăng thêm nhờ tính toán quy hoạch và vận động được người dân tham gia cùng chính quyền, ông Đặng Hùng Võ đặt vấn đề tại sao nhiều địa phương khác chưa học được kinh nghiệm đó?

Về cơ chế chuyển dịch đất đai, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT cho biết có cơ chế bắt buộc (Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất); cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (nhà đầu tư chủ động thỏa thuận với những người đang sử dụng đất dựa theo cơ chế thị trường) và cơ chế “trung dung” tận dụng được điểm mạnh, khắc phục được điểm yếu của cả 2 cơ chế bắt buộc và tự nguyện được gọi là chuyển dịch đất đai “đồng thuận xã hội”.

Trên thực tế, ai cũng biết rằng chuyển dịch đất đai bắt buộc luôn dẫn tới nhiều khiếu kiện của dân, nhưng chuyển dịch đất đai tự nguyện lại có nhược điểm là nhà đầu tư khó có thể hoàn thành được việc tiếp cận đầy đủ đất đai cho dự án đầu tư.

“Theo cơ chế đồng thuận xã hội, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đang đã yêu cầu thực hiện phương thức “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án chỉnh trang, phát triển khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Đặc biệt, Nghị quyết đã đặt ra việc luật hóa cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và những người bị thu hồi đất” – ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh quá trình sửa Luật Đất đai cần nghiên cứu kỹ lưỡng để tạo ra yếu tố mới tạo sự phát triển.

Để khai thác triệt để vốn hóa tiềm ẩn trong đất, cần loại bỏ tư duy bao cấp

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, những vấn đề cần hoàn chỉnh trong chính sách đất đai thì có rất nhiều nhưng có hai điểm cần bàn đến.

Một là, chúng ta quen với tư duy bao cấp, quen với công cụ hành chính, cái đó tồn tại trong đầu mỗi người mà nhiều khi không hình dung nổi. 

Chúng ta hãy loại bỏ tư duy bao cấp khỏi đầu đi, tức là công cụ hành chính thì vẫn được chấp nhận nhưng chỉ được sử dụng trong phạm vi nhất định chứ không phải hơi một tí đưa công cụ hành chính ra mà phải tôn trọng công cụ thị trường, đó là cách phát triển bền vững, có thể thực hiện vốn hóa đất đai hiệu quả. Công cụ hành chính sẽ dẫn tới vướng mắc nhà nước với dân, giữa quản lý nhà nước với thị trường.

Quan trọng nhất vẫn là tư duy trong sửa đổi Luật đất đai lần này, hiệu quả vốn hóa đất đai làm được hay không là ở tư duy, là sử dụng công cụ thị trường vốn hóa hay công cụ hành chính để giải quyết?

Trong sửa Luật Đất đai lần này, Nghị quyết 18 cũng đặt ra nhiều vấn đề. Có vấn đề trọng tâm mà cần giải quyết thấu đáo. Giá đất thị trường, sự thật chúng ta nói nhiều nhưng đến nay vẫn tranh luận.

Theo ông Võ, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch từng thương vụ. Giá giao dịch từng thương vụ là con số bấp bênh vì lần giao dịch này khác với với lần giao dịch khác nhưng giá trị thị trường là kết quả ước lượng, thống kê. Giá trị thị trường là dựa vào tập hợp các số liệu thống kê các giá trị giao dịch từng trường hợp, nó không phải là một con số chính xác. Giá thị trường cơ quan nào định ra cũng phải có độ chính xác, tin cậy là bao nhiêu?

Chính vì vậy, cần quan niệm lại, quan niệm được thì mới làm rõ được thế nào là giá thị trường? Chúng ta vốn hóa thành công hay không thì chính là có hiểu giá trị đất đai trên thị trường hay không? Chúng ta hiểu đúng thì mọi việc đúng và ngược lại.

Hai là chuyển dịch đất đai. Chúng ta đi vào hai trạng thái cực đoan của vấn đề chuyển dịch đất đai. Một là chuyển dịch đất đai nhà nước đứng ra quyết định, hai là tự nguyện, mọi người thỏa thuận với nhau theo cơ chế thị trường.

Tất cả cái đó tạo thành hai trạng thái cực đoan đều không có lợi. Khi chúng ta cho nhà nước bắt buộc theo quyết định hành chính thì khiếu kiện của người dân nhiều, còn sử dụng cơ chế thị trường thuần túy thì dẫn đến chả bao giờ nhà đầu tư có đủ đất vì thảo luận được 70-80% còn lại 20-30% không hợp tác với nhà đầu tư.

Đó là phức tạp vì Việt Nam có hai trạng thái cực đoan là hành chính và thị trường.

"Thế giới đưa ra giải pháp chuyển dịch đất đai theo hướng đồng thuận xã hội, những người có đất phục vụ dự án đưa ra nhiều cách miễn là cộng đồng người đang sử dụng đất có thể đồng thuận theo đa số cộng đồng. Điều quan trọng là xem ý kiến người không đồng thuận vì sao, thực chất họ sợ bị thiệt hay muốn phá bĩnh? Ta có thể để tâm và xử lý với từng trường hợp", Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.