Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới?

Thị trường bất động sản đã trải qua 3+1 chu kỳ phát triển với nhiều biến động khác nhau, mỗi chu kỳ được đánh dấu bằng sự ra đời của một phiên bản của Luật Đất đai. Việc thông qua Luật Đất đai năm 2024 có thể đánh dấu sự bắt đầu của một giai đoạn mới trong thị trường bất động sản.

Những dấu hiệu chứng minh sự phát triển của thị trường BĐS

Thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực. Giá nhà chung cư đã tăng. Đất các khu công nghiệp vẫn được tìm kiếm mở rộng để tiếp thu vốn FDI. Lãi suất ngân hàng đã giảm. Tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản đã được quan tâm, thúc đẩy. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được ban hành mới. Ngày 14/3/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có cuộc làm việc với các doanh nghiệp bất động sản lớn về triển khai nhiệm vụ điều hành chính sách tiền tệ năm 2024, tập trung tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và sản xuất vĩ mô. Ngay sau đó. ngày 16/3, Thủ tướng Chính phủ chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. 

Vậy, liệu năm 2024 có phải là năm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản?

Thứ nhất, xem xét về chính sách. Đến nay, Luật Đất đai (và đi cùng với đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản – từ năm 2004) đã được thông qua 5 lần. Lần thứ nhất, dưới ánh sáng của Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI về đổi mới, Luật Đất đai 1987 được thông qua và đặt nền móng cho sự phát triển của thị trường bất động sản với điểm nhấn đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng mỗi thửa đất được giao cho một chủ sử dụng.

Luật Đất đai lần thứ 2 được thông qua năm 1993, dưới ánh sáng của Nghị quyết Hội nghị lần thứ 2 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa VII) số 02-NQ/HNTW về nhiệm vụ và giải pháp ổn định, phát triển kinh tế - xã hội trong những năm 1992 - 1995, ngày 4/12/1991 với điểm nhấn quan trọng là đất đai có chủ sử dụng như Luật Đất đai 1987 nhưng được nhấn mạnh hơn là đất đai có giá. Từ đó, thị trường bất động sản có một chu kỳ phát triển đến năm 2002.

Luật Đất đai lần thứ 3 được thông qua năm 2003, dưới ánh sáng của Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 Hội nghị Trung ương 7 Khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (từ đây viết tắt là Nghị quyết 26). Luật Đất đai 2003 tiếp thu tất cả những thành tựu của Luật Đất đai năm 1993, tiến bước thêm một bước, theo tinh thần Nghị quyết 26 là quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt, được tham gia vào thị trường bất động sản. Trên cơ sở Luật Đất đai 2003, thị trường bất động sản (với sự hợp lực của Luật Nhà ở 2004 Số: 56/2005/QH11, ngày 29/11/2005 và Luật Kinh doanh bất động sản - Số: 63/2006/QH11, ngày 29/6/2006) đã được chính thức hình thành và có bước phát triển mạnh mẽ đến 2012.

Luật Đất đai lần thứ 4 được thông qua năm 2013, dưới ánh sáng của Nghị quyết số: 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Luật Đất đai, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đã tạo ra sự phát triển của thị trường bất động cho giai đoạn 2014 - 2023 với rất nhiều thành tựu và kết quả.

Do đó, Luật Đất đai năm 2024, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, với tinh thần thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, để thể chế hóa thành văn bản pháp luật của Nhà nước, có nhiều cơ hội để tạo ra tiền đề cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.

Thứ hai, xem xét về các bước trong một chu kỳ phát triển. Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản gặp khó khăn do những nguyên nhân chủ quan và khách quan. 

Trước hết, do khó khăn của dòng tiền. Tín dụng bất động sản bị hạn chế từ tháng 4/2022. Đồng thời trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong suốt hai năm 2022 - 2023. Hơn nữa, đầu tư công các năm 2021 - 2023 gặp nhiều khó khăn. Thị trường chứng khoán 2 năm 2022 - 2023 dao động trong khoảng 1.000 – 1.200 và cũng có nhiều khó khăn. Thêm vào đó, khó khăn của phân mảng thị trường condotel-officetel cũng chưa kết thúc. Đặc biệt, những tồn tại của đại dịch covid-19 vẫn còn dư âm trong những năm 2022 - 2023. Vì vậy, thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 khó khăn như là một hệ quả. 

Tuy nhiên, từ cuối năm 2023 - đầu năm 2024, tình hình đã có những dấu hiệu tích cực cả về lãi suất ngân hàng, tiếp cận tín dụng, nguồn đầu tư nước ngoài, nguồn đầu tư công và cả về thể chế, sự quan tâm của các bên hữu quan. Hơn nữa, các chủ thể của thị trường cũng đã tích lũy được nguồn lực trong 2 năm để có thể bắt đầu một giai đoạn mới.

Thứ ba, xu thế kinh tế vĩ mô và bối cảnh quốc tế cũng có nhiều thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển một chu kỳ mới. Về bối cảnh quốc tế, Việt Nam tiếp tục là lựa chọn của nguồn vốn dịch chuyển khỏi các thị trường truyền thống. Các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục coi Việt Nam là thị trường tiềm năng. Đặc biệt, cùng với chiến lược ngoại giao cây tre, Việt Nam đã nâng cấp quan hệ lên đối tác chiến lược với hầu hết những thị trường quan trọng và đã tiếp tục ký kết những hiệp định thương mại thế hệ mới. Như là hệ quả, vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục vận hành vào Việt Nam. 

Bên cạnh đó, tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng. Nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng vững chắc. Xuất nhập khẩu tuy có giảm nhưng xuất siêu tiếp tục tăng mạnh. Lạm phát được kiềm chế, lãi suất đã về mức chấp nhận được. Đặc biệt, các nhà đầu tư chiến lược tiềm năng về công nghệ mới tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam. Với những điểm sáng như vậy, thị trường bất động sản có nhiều cơ hội bứt phá.

Những thách thức cho thị trường BĐS

Tuy nhiên, để có thể thực sự tạo ra cơ hội và chu kỳ phát triển mới. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang đối mặt với những thách thức.

Trước hết, đó là thách thức về đồng bộ hóa hệ thống thể chế đối với thị trường bất động sản. Ngoài việc ban hành những văn bản hướng dẫn các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng còn phải hoàn thành đồng bộ hóa các luật mới ban hành với Bộ luật dân sự (về vấn đề đất lân cận các công trình hạ tầng), Luật Quy hoạch về vấn đề quy hoạch đất cấp tỉnh, Luật sửa đổi bổ sung các luật liên quan đến vấn đề đất dự án nhà ở thương mại (Luật sửa đổi bổ sung 9 luật thông qua năm 2022), Luật Đấu thầu…

Thứ hai là thách thức về huy động nguồn lực. Để thị trường bất động sản thực sự bước vào một chu kỳ phát triển mới, một nhiệm vụ quan trọng và rất thách thức là thu hút được đủ các nguồn lực cho phát triển, cả những nguồn lực truyền thống và các nguồn lực mới. Ngoài các luồng vốn truyền thống như tín dụng, đầu tư công, đầu tư nước ngoài, đầu tư doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, kiều hồi, timeshare, trái phiếu, còn cần hình thành và phát triển các nguồn lực mới như: (i) Hệ thống tái thế chấp; (ii) Qũy tiết kiệm tương hỗ; (iii) Quỹ đầu tư tín thác bất động sản; (iv) khai thác đất lân cận các công trình hạ tầng theo quy hoạch đưa vào đấu giá tạo quỹ đất phát triển hạ tầng…

Thứ ba là thách thức về đẩy nhanh các quy trình thủ tục. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng. Cũng như vậy, việc hài hòa vấn đề quy hoạch đất cấp tỉnh giữa Luật Đất đai và Luật Quy hoạch (2017) cần được hướng dẫn đầy đủ. Đặc biệt với những tỉnh chưa được phê duyệt quy hoạch phát triển kinh tế xã hội sau ngày 1/1/2025 – thời điểm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực.

Thứ tư là thách thức về việc tạo lập được các công cụ tài chính bất động sản mới. Thị trường bất động sản đã qua 3+1 chu kỳ phát triển. Mỗi giai đoạn phát triển gắn liền với một nhóm công cụ: Giai đoạn thứ nhất gắn liền với vai trò của nhóm chủ thể đất đai. Giai đoạn 2 gắn liền với vai trò của nhóm chủ thể xây dựng. Giai đoạn 3 gắn liền với nhóm chủ thể tín dụng, ngân hàng. Hiện nay, nếu có thể phát triển một giai đoạn mới, sẽ gắn liền với nhóm chủ thể tài chính – mà đối ngẫu với nó chính là các công cụ tài chính phái sinh. 

Đến nay, rất nhiều nguồn lực đã được huy động, rất nhiều luồng tiền đã được hình thành và phát triển để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chưa có sự ra đời và tham gia của các công cụ tài chính: (i) Hệ thống tái thế chấp; (ii) Quỹ tiết kiệm tương hỗ; (iii) Quỹ đầu tư tín thác; (iv) Tài chính hóa nguồn đất lân cận các công trình hạ tầng… Vì vậy, với giai đoạn mới hiện nay, thách thức ra đời các công cụ tài chính phái sinh mới là hết sức lớn. Vì mỗi một công cụ tài chính phái sinh ra đời luôn hàm chứa những thuận lợi và rủi ro, tăng trưởng và khó khăn của thị trường bất động sản.

Thứ năm là về khắc phục được chế độ chờ của năm 2024. Thị trường bất động sản năm 2024 sẽ là năm phải chờ rất nhiều vấn đề. Thách thức đặt ra là liệu thị trường bất động sản và các bên hữu quan có thể vượt qua chế độ chờ để phát triển thị trường bất động sản hay không. Có thể thấy rõ là việc chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn các luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản luật, Các tổ chức tín dụng là rất rõ ràng. Bên cạnh đó là việc chờ đợi các quy hoạch tỉnh được thông qua với các phương án sử dụng đất. Kế đó là các kế hoạch sử dụng đất để từ đó có cách tiếp cận đất đai cho các dự án bất động sản. Hơn nữa, việc chờ đợi sự rà soát, đồng bộ hóa các luật mới thông qua và các luật đã thông qua có liên quan đến chủ thể bất động sản cũng rất quan trọng và là thách thức không nhỏ đối với hệ thống cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể thị trường bất động sản trong việc có các điều chỉnh tương ứng.

Thị trường bất động sản đã qua 3+1 chù kỳ phát triển. Nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ thứ tư đang bắt đầu. Những văn bản chính thức đã được thông qua. Năm 2024 sẽ là năm chờ đợi những biểu hiện trở thành các xúc tác thúc đẩy thị trường phát triển. Tuy nhiên, cũng còn rất nhiều thách thức cần sự nỗ lực phối hợp của tất cả các bên hữu quan để vượt qua.