09/11/2024, 14:30 0

Thị trường bất động sản có dấu hiệu "thoát đáy" thành công

Mùa báo cáo tài chính quý 3-2024 của các doanh nghiệp niêm yết vừa khép lại, ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng, trung bình tăng hơn 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, dù nhóm bất động sản có mức tăng trưởng lợi nhuận thấp hơn so với trung bình thị trường, nhưng đã xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, cho thấy khả năng thoát đáy đang dần rõ rệt.

Thời điểm tăng trưởng cao nhất trong năm

Dữ liệu kinh doanh quý 3-2024 do nền tảng FiinPro-X tổng hợp từ báo cáo tài chính của hơn 1.060 doanh nghiệp niêm yết trên ba sàn HSX, HNX và UpCom, chiếm hơn 98,5% vốn hóa toàn thị trường, đã cho thấy bức tranh tăng trưởng lợi nhuận tích cực của thị trường. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế toàn thị trường tăng hơn 21,6% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu một sự phục hồi rõ rệt và đồng đều ở nhiều ngành. Trong đó, nhóm ngành tài chính đạt mức tăng trưởng 15,7%, trong khi nhóm ngành phi tài chính có mức tăng ấn tượng hơn, lên tới 29%.

TP.HCM đón nhận nguồn cung mới dịp gần cuối năm — Bất động sản TP.HCM

Nhóm ngành bất động sản, mặc dù tăng trưởng lợi nhuận chưa đạt đến mức trung bình toàn thị trường, cũng đã thể hiện sự phục hồi khá rõ nét trong quý 3-2024. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HSX và HNX ghi nhận doanh thu tăng trưởng 16,9% và lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 19,3% so với cùng kỳ năm trước. So với quý trước, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản tăng lần lượt là 24,3% và 84%, cho thấy tín hiệu phục hồi đáng kể sau giai đoạn khó khăn.

Trong số các doanh nghiệp đầu ngành, Vinhomes ghi nhận một sự sụt giảm đáng kể về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái, từ 14.575 tỷ đồng trong quý 3-2023 xuống còn gần 8.980 tỷ đồng trong quý 3-2024. Tuy nhiên, mức tăng trưởng chung của ngành bất động sản được hỗ trợ đáng kể bởi sự bứt phá của Novaland. Sau khi ghi nhận khoản lỗ lớn 6.726 tỷ đồng trong quý 2-2024, Novaland đã có sự cải thiện mạnh mẽ, chuyển sang mức lãi hơn 2.950 tỷ đồng trong quý 3-2024. Sự đảo chiều từ lỗ sang lãi của Novaland góp phần tạo động lực lớn cho sự phục hồi của ngành bất động sản và là tín hiệu khả quan về khả năng vượt qua khó khăn của doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tổng thể, bức tranh tài chính quý 3-2024 cho thấy thị trường đang dần lấy lại động lực tăng trưởng. Nhóm bất động sản, mặc dù vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đang có dấu hiệu phục hồi tích cực, cho thấy khả năng dần vượt qua đáy khủng hoảng và mở ra triển vọng phát triển trong những quý tới.

Tồn kho tăng nhưng nợ vay giảm

Tính đến quý 3-2024, hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã đạt hơn 527.000 tỷ đồng, chiếm 28,2% tổng tài sản, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này phản ánh tâm lý thận trọng từ phía người mua do tăng trưởng kinh tế chưa ổn định, những khó khăn pháp lý trong việc phê duyệt dự án, và tình trạng mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc nhà ở. Đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở có giá dưới 50 triệu đồng/m² ở gần trung tâm vẫn ở mức cao. Những dự án mới ra mắt thường có tỷ lệ hấp thụ nhanh, song nguồn cung mới lại gặp nhiều hạn chế do tiến độ triển khai chậm chạp, bất chấp một số quy định pháp lý đã được ban hành.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp đang điều chỉnh phân khúc sản phẩm để giảm lượng tồn kho ở phân khúc trung và cao cấp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của thị trường. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản hiện cũng bị ảnh hưởng bởi sự thận trọng từ phía các tổ chức tín dụng.

Cuộc chơi mới của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản

Những ngân hàng và quỹ đầu tư chỉ chấp nhận giải ngân đối với các doanh nghiệp có cấu trúc nợ bền vững và các dự án có pháp lý hoàn thiện. Việc siết chặt này đã hạn chế dòng vốn chảy vào các dự án mới, khiến cho nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn tài chính thay thế và cân nhắc việc tái cơ cấu nợ.

Một điểm sáng là nợ vay của nhóm bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu giảm, dù tốc độ còn chậm. Nợ vay toàn ngành đạt gần 560.000 tỷ đồng trong quý 3-2024, giảm nhẹ 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm 24,6% tổng tài sản. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đã có nỗ lực tái cơ cấu nguồn vốn nhằm giảm bớt áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất thị trường giảm, giúp doanh nghiệp nhẹ gánh hơn về chi phí lãi vay. Nhiều tổ chức tín dụng cũng sẵn sàng tái cấp vốn với lãi suất ưu đãi cho các dự án khả thi, góp phần giúp doanh nghiệp giải quyết khó khăn về vốn và thúc đẩy sự phục hồi bền vững trong tương lai.