Tăng tốc gỡ vướng pháp lý, thúc đẩy hấp thụ tín dụng

Thị trường BĐS TP.HCM đang gặp khó khăn với tình trạng tăng trưởng âm trong nhiều tháng qua. Một điểm chính cản trở là khó khăn trong việc hấp thụ vốn, khiến các doanh nghiệp gặp rắc rối với dòng tiền và khó tiếp cận vốn tín dụng.

Nhiều doanh nghiệp đã cạn nguồn vốn

Thị trường BĐS ở TPHCM đang rơi vào tình trạng sụt giảm chưa từng có, tăng trưởng âm từ đầu năm 2023 đến nay. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, trong 9 tháng năm 2023, hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tăng trưởng âm 8,71% so với cùng kỳ năm 2022 (tỷ lệ này trong 3 tháng và 6 tháng đầu năm 2023 lần lượt ở mức âm 16,2% và 11,58%). Trong 9 tháng năm 2023, thành phố có 15 dự án nhà ở thương mại được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê, mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 15.020 căn được đưa ra thị trường, trong đó phân khúc cao cấp là 9.969 căn và phân khúc trung cấp là 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân. Doanh thu hoạt động kinh doanh BĐS 9 tháng năm 2023 giảm 4,7% so với cùng kỳ năm 2022. Trước đó, 6 tháng đầu năm 2023 giảm 8,3% và 4 tháng đầu năm giảm đến 14,6%.

Đồng chí Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, thị trường BĐS trong 9 tháng đã có dấu hiệu phục hồi với quý sau tăng trưởng âm ít hơn quý trước và đã góp phần thúc đẩy hồi phục nhiều ngành nghề khác liên quan. Điều này cho thấy kết quả đúng hướng trong lãnh đạo, điều hành thực hiện các giải pháp cấp bách cứu thị trường BĐS được TPHCM triển khai quyết liệt từ tháng 2-2023. Tuy nhiên, khó khăn về nguồn vốn đang là rào cản lớn đối với lĩnh vực BĐS. Vốn đầu tư trong nước và nước ngoài rất hạn chế, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân không có sản phẩm đưa ra thị trường đang đặt ra nhiều thách thức, khó khăn trong thời gian tới.

Thiếu tiền và tiếp cận vốn tín dụng được nhiều chuyên gia đánh giá là điểm nghẽn gây tác động lớn nhất đối với thị trường BĐS ở TPHCM. Nguồn cung nhà ở có mức giá hợp lý quá ít, người mua mất niềm tin vào thị trường, doanh nghiệp và người mua khó tiếp cận vốn vay vì lãi suất còn cao, nhiều thủ tục, điều kiện khắt khe... Các doanh nghiệp BĐS hàng đầu như: Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Dream Home... đang bị đình trệ nhiều dự án do thiếu hụt dòng tiền. Các doanh nghiệp BĐS quy mô nhỏ hơn cũng rơi vào tình cảnh tương tự, nhiều doanh nghiệp phá sản hoặc thu gọn quy mô, cắt giảm nhân sự, đổi trụ sở... Ông Nguyễn Văn Thông, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn bất động sản Thiên An Holdings, trụ sở ở TP Thủ Đức, TPHCM chia sẻ: Hiện nay, lĩnh vực BĐS đang tồn tại nghịch lý, doanh nghiệp BĐS bị đứt gãy dòng tiền, thu hẹp hoạt động, thậm chí có doanh nghiệp phải vay nóng, khó tiếp cận vốn tín dụng từ ngân hàng trong khi ngân hàng dư thừa vốn và hạn mức tín dụng BĐS. Nếu nghịch lý này tiếp tục kéo dài đến cuối năm, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ không trụ nổi, dẫn đến nguy cơ phá sản hàng loạt... gây tác động xấu đến nền kinh tế.  

Nới lỏng tín dụng để doanh nghiệp dễ tiếp cận

Tiến sĩ Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn thực hiện Nghị quyết 98 (NQ98/2023/QH15 của Quốc hội) về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM đánh giá: Thị trường BĐS TPHCM tăng trưởng từ âm nhiều đến âm ít, chưa dương nổi là đang phục hồi chậm. Thị trường đang tồn tại hai điểm nghẽn lớn là thể chế và hấp thụ vốn. Lãi suất ngân hàng liên tục giảm sẽ tạo cơ hội cho BĐS TPHCM phục hồi, có thể chuyển từ âm ít sang dương ít vào quý IV-2023, khởi sắc hơn từ quý II-2024. Tuy nhiên, cần chú trọng tập trung vào giải quyết vấn đề cung cầu vốn lệch pha ở chỗ sản phầm đầu cơ, mức giá cao chiếm áp đảo, còn sản phẩm cho người nhu cầu thực, mức giá hợp lý thì quá ít. Vì thế, nguồn vốn tín dụng cần ưu tiên vào phân khúc sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật, mức giá hợp lý, người mua đủ khả năng tiếp cận vốn vay. Thành phố cần tiếp tục tập trung cho các dự án, doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội.

Ở góc độ điều tiết tín dụng cho BĐS, Thạc sĩ Trần Tuấn Linh, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng: Tín dụng BĐS đang tồn tại nghịch lý: Lãi suất đã giảm mạnh, ngân hàng ế nguồn tiền nhưng doanh nghiệp ở TPHCM khó tiếp cận được vốn vay. Để bơm vốn kịp thời giải cứu các doanh nghiệp thì vướng mắc pháp lý của các dự án cần được đẩy nhanh, đặc biệt ngân hàng cần có chính sách hỗ trợ mạnh tay cho lĩnh vực BĐS. Nguồn vốn tín dụng cần được bơm vào cả cung và cầu, cụ thể hơn là doanh nghiệp, chủ đầu tư BĐS và người mua BĐS, đặc biệt là đối với người có nhu cầu mua nhà ở thực sự. Các ngân hàng cần đồng hành chặt chẽ với các giải pháp của TPHCM về phục hồi thị trường BĐS, thực hiện nới rộng điều kiện, nâng hạn mức tín dụng cho vay đối với các doanh nghiệp BĐS; hỗ trợ người mua có nhu cầu nhà thực khi tiếp cận được vốn vay mua BĐS sẽ giúp thị trường phục hồi, khởi sắc.

 Thời gian qua, UBND TPHCM đã đẩy mạnh các giải pháp giải cứu BĐS, từng bước giúp khơi thông nguồn vốn BĐS: Tăng cường đối thoại, phân loại dự án để tập trung giải quyết vướng mắc, tăng cường kết nối giữa ngân hàng với doanh nghiệp BĐS, đẩy mạnh các gói hỗ trợ kích cầu, hỗ trợ giãn, cơ cấu lại nguồn nợ, giảm thuế, phí, thành lập các tổ công tác hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS... 

Vực dậy thị trường, hỗ trợ BĐS TPHCM sẽ mang lại động lực thúc đẩy “rã băng”, phục hồi BĐS cho cả khu vực Nam Bộ. Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, vướng mắc pháp lý và tín dụng trong lĩnh vực BĐS có mối quan hệ chặt chẽ, tác động với nhau. Tăng trưởng tín dụng hiện nay liên tục ở mức thấp so với nhiều năm phản ánh hệ quả của các vướng mắc về pháp lý bị ách tắc. Tại TPHCM, có hơn 150 dự án bị vướng mắc pháp lý và qua khảo sát, tìm hiểu của HoREA, nhiều lãnh đạo tập đoàn, doanh nghiệp đều chia sẻ rất khó tiếp cận vốn tín dụng. Các dự án nào đủ điều kiện vay thì đã vay rồi, còn những dự án còn vướng pháp lý, vướng một phần hoặc quỹ đất đã nhận chuyển nhượng đều không vay được do vướng các quy định của ngân hàng. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt các bộ, ngành, địa phương vực dậy thị trường BĐS, thúc đẩy tín dụng BĐS, gần đây nhất là Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24-10-2023 đã quy định rất rõ trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương. TPHCM tập trung tháo gỡ pháp lý cho các dự án thời gian qua là rất đúng hướng, đã phát huy hiệu quả bước đầu nên cần tiếp tục triển khai quyết liệt hơn nữa, nhất là sát với từng dự án, tập đoàn hàng đầu về BĐS. Phía ngân hàng cũng cần có các chính sách nới lỏng quy định về điều kiện tín dụng BĐS, bên cạnh các tiêu chuẩn tín dụng, có thể vận dụng các yếu tố một số quốc gia trên thế giới áp dụng đối với tín dụng BĐS là dựa vào đánh giá dự án khả thi, lịch sử tín dụng doanh nghiệp, giá trị thương hiệu doanh nghiệp... để linh hoạt trong giải quyết cho vay.