Sức mua bất động sản phía Nam vẫn chưa được cải thiện

Các doanh nghiệp bất động sản phía Nam hiện đang dốc toàn lực để đưa sản phẩm mới ra thị trường, với hy vọng kích thích hoạt động mua bán và phục hồi sức sống cho thị trường nhà đất. Tuy nhiên, nỗi lo ngại vẫn còn đè nặng khi sức mua vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện đáng kể. Tình hình kinh tế chung khó khăn, cùng với tâm lý thận trọng của người mua, đang khiến cho việc tiêu thụ sản phẩm bất động sản gặp nhiều thách thức, làm dấy lên những mối lo về khả năng tiếp tục duy trì đà phát triển trong ngắn hạn.

Nguồn cung trên thị trường bất động sản đang dần cải thiện

Trong bản tin thị trường bất động sản tháng 8/2024, DKRA Group (DKRA Consulting) đã nhấn mạnh sự phục hồi nhẹ của phân khúc căn hộ tại khu vực TP.HCM, một dấu hiệu tích cực trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn và thách thức. Theo báo cáo, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và các vùng lân cận trong tháng 8 đã ghi nhận mức tăng nhẹ 1% so với tháng trước, điều này cho thấy một sự cải thiện dù rất khiêm tốn. Các dự án mới tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương, lần lượt chiếm 58% và 37% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, phản ánh sự phân bổ không đồng đều giữa các khu vực.

Cụ thể, tại TP.HCM, sau một thời gian dài khá yên ắng từ đầu năm 2024, nhiều dự án mới tại TP Thủ Đức đã bắt đầu được chuẩn bị để tung ra thị trường vào đầu tháng 9. Một ví dụ điển hình là dự án Foresta với dòng sản phẩm căn hộ và nhà phố, do liên doanh Khang Điền và Keppel Land phát triển, dự kiến sẽ ra mắt thị trường vào đầu quý IV/2024. Bên cạnh đó, gần 500 căn hộ thuộc giai đoạn cuối của dự án MT Eastmark, do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư, cũng sẽ được chào bán trong thời gian sắp tới. Đây là những tín hiệu cho thấy sự khởi sắc trong nguồn cung căn hộ tại TP.HCM, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Đặc biệt, nhiều sàn giao dịch bất động sản đã bắt đầu nhận đặt chỗ có hoàn lại cho các căn hộ cao cấp thuộc dự án The Global City, một dự án đáng chú ý với quy mô lớn gồm 27 tòa tháp căn hộ hạng sang, cung cấp khoảng 8.000 căn hộ. Dự án này dự kiến ra mắt trong quý IV/2024, với mức giá dự kiến từ 100-150 triệu đồng/m². Việc các dự án lớn bắt đầu bước vào giai đoạn bán hàng cho thấy nguồn cung căn hộ tại thị trường phía Nam sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, một vấn đề lớn vẫn tồn tại đó là khả năng hấp thụ của thị trường không đồng đều. Khảo sát thực tế cho thấy, mặc dù có những dự án được đón nhận khá tốt, một số dự án khác gần như không ghi nhận được giao dịch. Thực tế tại thị trường căn hộ TP.HCM chỉ ra rằng hầu hết các dự án mở bán trong thời gian gần đây đều có thanh khoản tốt, nhưng phân khúc căn hộ có pháp lý đầy đủ và có giá bán dưới 50 triệu đồng/m² hiện nay gần như không còn tồn tại. Điều này phản ánh sự khan hiếm của các sản phẩm bất động sản giá phải chăng, khi mà giá nhà đất đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu ở thực.

Theo dữ liệu từ DKRA Group, sức cầu thị trường phía Nam đã tăng lên trong tháng 8/2024, với lượng tiêu thụ sơ cấp đạt gần 800 căn, tăng 36% so với tháng trước. Tuy nhiên, phần lớn sức mua này lại đến từ các dự án tại Bình Dương, chiếm đến 54% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường. Điều này cho thấy sức mua tại các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương đang chiếm ưu thế, trong khi TP.HCM vẫn đang gặp khó khăn trong việc kích cầu do mặt bằng giá quá cao.

DKRA Consulting dự báo rằng với nhiều dự án hiện đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, nguồn cung mới trong tháng 9 và quý IV/2024 sẽ có những biến động tích cực hơn. Tuy nhiên, dù nguồn cung gia tăng, nỗi lo về đầu ra vẫn tiếp tục hiện hữu khi sức mua trên thị trường còn khá dè dặt. Nguyên nhân chính đến từ việc giá bán bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ, ngày càng cao, vượt xa tầm với của người mua có nhu cầu thực. Điều này tạo ra một sự cách biệt lớn giữa cung và cầu trên thị trường, làm tăng nguy cơ về sự không bền vững trong dài hạn.

Các chuyên gia bất động sản nhận định rằng trong ngắn hạn, giá bất động sản sơ cấp khó có khả năng giảm, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ. Nguyên nhân nằm ở nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn tiếp tục gia tăng, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí xây dựng không ngừng leo thang. Chủ đầu tư do đó có xu hướng phát triển các dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, khi mà hạ tầng và tiện ích tại các dự án này được đầu tư ngày càng cao cấp và chất lượng hơn.

Thị trường bất động sản cũng đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực quản lý vượt trội hoặc có lợi thế về quỹ đất mới có khả năng tiếp tục duy trì vị thế trên thị trường. Điều này dẫn đến hiện tượng độc quyền nguồn cung ở một số phân khúc nhất định, và các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục nắm giữ quyền quyết định mức giá thị trường, theo hướng tăng cao để tối đa hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh này, người mua có nhu cầu thực khó tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính, tạo ra những thách thức lớn cho cả người tiêu dùng lẫn thị trường bất động sản trong tương lai.