12/10/2022, 10:41 0

Sức hút căn hộ tại TP.Thủ Đức giảm sút

Kể từ khi các ngân hàng bắt đầu kiểm soát tín dụng bất động sản, thanh khoản căn hộ TP.HCM trên thị trường thứ cấp sụt giảm do đối mặt nhiều thách thức.

Đà tăng liên tiếp giá bán cùng với sự nghiên lệch về loại hình cao cấp, hạng sang đang khiến thị trường căn hộ tại TP. Thủ Đức giảm sức hút trong mắt người mua nhà.

Nhu cầu tìm mua căn hộ giảm

Các số liệu biến động thị trường TP.HCM cho thấy, mức độ quan tâm của người mua căn hộ đang có sự biến động giữa các khu vực mà cụ thể là giữa khu Đông và nội thành.

Theo đó, quý 3/2022 thị trường BĐS TP.HCM ghi nhận sự tăng trưởng tích cực ở cả 2 loại hình BĐS bán và BĐS cho thuê. Nhu cầu tìm mua BĐS tăng 19%, trong khi nhu cầu tìm thuê cũng tăng 70% so với quý 1/2022. Các phân khúc nhà ở đều có mức độ quan tâm tìm mua tăng trưởng ổn định, trong đó nhu cầu mua căn hộ tăng 4%, biệt thự tăng 20% và nhà mặt phố tăng 25% so với quý trước. Với thị trường cho thuê, nhu cầu tìm kiếm tập trung về loại hình nhà mặt phố, đặc biệt là nhà phố cho thuê tại quận 3, quận 5, quận 11 đều tăng mạnh từ 42-49% so với quý trước. Các quận ngoại thành cũng ghi nhận nhu cầu tìm thuê tăng như nhà phố quận 9 có nhu cầu thuê tăng 33% trong quý này.

Riêng phân khúc căn hộ, lượt tìm mua chung cư TP.HCM có động thái tăng tại các quận trung tâm và ngoại thành phía Tây Nam, giảm ở các quận phía Đông và TP. Thủ Đức. Cụ thể, nhu cầu tìm mua căn hộ tại quận Bình Thạnh giảm 5%, quận 9 giảm 2% và quận căn hộ bán tại quận Thủ Đức giảm 10% so với quý trước. Ngược lại, các quận nội thành có nhu cầu tìm mua căn hộ tăng như căn hộ quận 1 có nhu cầu mua tăng 11%, quận 4 tăng 30%, Tân Bình, Tân Phú và Phú Nhuận cũng tăng từ 3-6%. Đặc biệt, lượt tìm mua chung cư tại quận 10 tăng đến 14% sau thông tin một dự án quy mô lớn chuẩn bị tái khởi động và mở bán tại địa bàn này trong quý 4/2022.

Lý giải nguyên nhân khiến chung cư tại TP. Thủ Đức giảm sức hút, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, sự thiếu đa dạng nguồn hàng và giá bán cao là yếu tố chính khiến người mua giảm sự quan tâm với thị trường căn hộ Thủ Đức. Xem xét loạt dự án mới rao bán mới trên địa bàn này, hầu như đều thuộc loại hình cao cấp, hạng sang với giá trên mức 55 triệu đồng/m2. Ví như dự án Urban Green có giá 60-65 triệu đồng/m2, Zenity giá bán 190-195 triệu đồng/m2, Salto Residence giá 60-65 triệu đồng/m2, The 9 Stellars giá 65-70 triệu đồng/m2. Dự án duy nhất có tầm giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. Thủ Đức là MT Eastmark City triển khai tại khu vực Vành đai 3 cũng có sự điều chỉnh giá từ 39 triệu đồng/m2 lên gần 43 triệu đồng/m2 trong đợt mở bán gần đây.

Nhà đầu tư đang dần kiệt sức

Động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại đã giáng đòn nặng nề vào một số nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy kinh tế. Theo đó, nhiều nhà đầu tư vì không gồng lãi hoặc không xoay được nguồn vốn đang tìm cách "xả hàng".

Ghi nhận thực tế, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đẩy hàng nhưng cũng gặp không ít khó khăn. Lượng hàng bán ra nhiều nhưng rất ít giao dịch thành công. Nhiều nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp xác nhận khó khăn trong việc xả hàng dù đã bán giá gốc, vẫn không có khách hỏi mua. Thậm chí có trường hợp khách hàng đuối vốn nên giảm giá bán 5-7% để tìm người mua nhưng không có giao dịch.

Chị Ngọc Trang (kinh doanh bất động sản tại TP.HCM) cho hay, thời điểm dịch Covid-19, cho rằng đây là thời cơ tốt để "bắt đáy" bất động sản nên chị đã "ôm" 3 căn hộ thuộc một dự án tại TP.Thủ Đức. Dòng vốn không đủ, chị Trang đã vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng để đóng 25% cho chủ đầu tư.

Vì phải đóng tiền theo tiến độ xây dựng, chị Trang gặp áp lực rất lớn, đặc biệt là phải gánh theo lãi vay ngân hàng. Không thể gồng thêm nữa, chị Trang buộc phải rao bán căn hộ với giá không như kỳ vọng. "Kinh tế khó khăn nên việc tìm khách trên thị trường thứ cấp cũng không phải là dễ dàng, vì để mua thì khách phải bỏ vào một số tiền rất lớn. Sau một tháng rao hàng, tôi vẫn mới chỉ bán được 1 căn dù đã kí gửi hàng cho một số sàn môi giới", chị Trang cho hay.

Không may mắn như chị Trang, sau một thời gian đầu tư, anh Bùi Đình Thanh (38 tuổi) còn phải bán "cắt lỗ" căn hộ ở quận 12 vì không thể gồng lãi ngân hàng. Anh Thanh cho hay sản phẩm căn hộ sắp được chủ đầu tư bàn giao hoàn thiện. Tuy nhiên dự án xây dựng quá nhanh, anh không đủ khả năng để đóng tiền theo tiến độ. Chật vật tìm nguồn vay ngân hàng nhưng gặp khó khăn về thủ tục khiến anh Thanh quyết định xả hàng để không phải tiếp tục áp lực tài chính.

Lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết thời gian qua, số lượng nhà đầu tư thứ cấp "xả hàng" rất nhiều. Theo đó, số lượng nhà chung cư (hình thành trong tương lai) ký gửi hàng cho sàn bán lại đã tăng khoảng 30% trong giữa cuối quý 2 và đa phần rơi vào trạng thái chờ do tắc thanh khoản. Điều khiến giới đầu tư lo ngại không chỉ thanh khoản của thị trường thứ cấp trầm lắng, giá chào bán cũng sụt giảm so với kỳ vọng. Vị này cho biết có thể tiếp tục xuất hiện làn sóng xả hàng mạnh hơn nữa ở thị trường mua đi bán lại thời gian tới do khó khăn tài chính và chịu tác động tâm lý khá mạnh bởi chính sách kiểm soát tín dụng.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Việt Nam cho biết, thanh khoản của thị trường sơ cấp tăng trong khi thứ cấp giảm cho thấy việc chào bán dự án mới cho F0 diễn ra thuận lợi hơn so với các dự án mua đi bán lại. Việc mua nhà chung cư chào bán lần đầu có một số lợi thế trả góp chậm, tiến độ thanh toán nhẹ đã phần nào thúc đẩy thanh khoản thị trường này tăng lên.

Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhóm nhà đầu tư mua đi bán lại đa phần gặp khó khăn khi chương trình hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi vay ưu đãi đã kết thúc, bước vào giai đoạn phải trả lãi suất thả nổi. Nếu tắc nghẽn dòng tiền và chịu tác động tâm lý thị trường xuống thấp khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng, nhà đầu tư mua đi bán lại thường chọn phương án xả hàng thay vì theo tiếp đến khi dự án về đích. Chuyên gia Phạm Lâm dự báo, với đà kiểm soát tín dụng từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn.