Sẽ khó khăn khi thực hiện vay mua nhà trong thời điểm hiện nay

Người dân ngày càng khó vay vốn ngân hàng để mua nhà khi dư nợ dần cạn kiệt. Điều này khiến thanh khoản thị trường đi xuống dù giá nhà chưa có dấu hiệu hạ nhiệt như kỳ vọng.

Người có nhu cầu vay mua nhà có thể bị giảm khả năng tiếp cận vốn nếu dòng vốn tín dụng vào bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Dù âm thầm, nhưng nhiều ngân hàng đang có xu hướng siết dần cho vay bất động sản bằng nhiều cách. Động thái cứng rắn của phía nhà băng được dự báo sẽ kéo dài ít nhất hết năm 2022, khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của những người mua nhà khó càng thêm khó.

Tinh thần của dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến là tiếp tục kiểm soát tín dụng vào bất động sản (BĐS) đối với khoản vay để thanh toán đặt cọc. Trong bối cảnh hạn mức (room) tín dụng ở các ngân hàng thương mại đang cạn kiệt, không chỉ khách vay mua BĐS để đầu cơ, lướt sóng gặp khó mà người vay mua nhà để ở cũng có thể bị ảnh hưởng.

Vay khó hơn, lãi suất cao hơn

Các cuộc thăm dò cho thấy tình trạng người mua nhà bất ngờ gặp “phanh gấp” khi vay vốn tại các ngân hàng xảy ra với mật độ ngày càng nhiều kể từ cuối quý I/2022, và có thể còn kéo dài ít nhất đến hết năm 2022. Đặc điểm chung là người đi vay khó hơn, lãi suất cao hơn và điều kiện thêm ngặt nghèo.

Ở một số ngân hàng quốc tế, các gói vay ưu đãi có lãi suất tốt hơn, tuy nhiên hồ sơ phải “sạch”, tài sản thế chấp được thẩm định gắt gao và phí phạt khá cao (ở mức trên dưới 4%). Đồng thời, có nguyên tắc ngân hàng nào thẩm định cho vay dễ thì lãi suất sẽ cao, còn cho vay khó thì lãi suất sẽ thấp hơn.

Hồi đầu tháng 6/2022, trên nghị trường quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, việc siết tín dụng chỉ nhắm vào các dự án bất động sản thiếu tính pháp lý, ít tính khả thi, còn với người vay mua nhà hoặc các dự án có tiềm năng thì không ảnh hưởng.

Nhưng thực tế cho thấy, áp lực vay mua nhà của người dân đang ngày càng gia tăng. Không ít người đã đánh mất cơ hội có nhà hoặc vướng vào thế bí vì đột ngột bị ngân hàng lùi ngày giải ngân.

Việc tăng giá nhà có tác động không nhỏ

Lãnh đạo một số ngân hàng thừa nhận đang "ngóng" room tín dụng mới nên không chỉ các khoản vay mua BĐS mà cả những khoản vay của doanh nghiệp (DN) sản xuất, kinh doanh cũng phải xếp hàng chờ.

Ông Trịnh Bằng Vũ, Giám đốc khối khách hàng cá nhân - Ngân hàng Shinhan Việt Nam, phân tích ở góc độ quản lý, việc Ngân hàng Nhà nước hướng dòng vốn tín dụng vào đúng lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và vẫn tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực vay mua nhà là tín hiệu tích cực. Bởi vì, nếu không kiểm soát những khoản vay đầu tư BĐS để lướt sóng hoặc khoản vay có giá trị lớn trong khi room tín dụng có hạn thì người vay mua nhà để ở sẽ bị thiệt.

Tuy nhiên, xác định thế nào là vay để đầu tư kinh doanh BĐS hoặc khoản vay có "giá trị lớn" thì không dễ. Đồng thời, còn tùy thuộc vào quy mô thị trường, phân khúc BĐS ở nông thôn hay đô thị... để xác định sao cho đúng. Do đó, cần có thông tin, dữ liệu cụ thể trên thị trường để "bốc đúng thuốc" mà không can thiệp quá sâu vào nghiệp vụ của ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, có một thực tế là khi hết room tín dụng, ngân hàng sẽ chủ động lựa chọn khách hàng để cho vay nên người vay mua nhà để ở còn phải "cạnh tranh" với những khách hàng tốt ở phân khúc khác.

TS Huỳnh Trung Minh, chuyên gia kinh tế, nêu quan điểm khi tín dụng vào BĐS bị kiểm soát chặt và room tín dụng của ngân hàng không còn, DN BĐS cũng khó vay vốn để triển khai tiếp dự án hoặc phải vay với lãi suất cao hơn khiến chi phí đầu vào tăng, giá bán sản phẩm tăng theo… Lúc này, người mua nhà sẽ chịu thiệt. Do đó, việc kiểm soát tín dụng BĐS thông qua room cần được nghiên cứu thay thế bằng các quy định mang tính thị trường hơn, ví dụ: tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; tỉ lệ an toàn vốn…

"Các ngân hàng thương mại thường có "khẩu vị" rủi ro riêng đối với BĐS. Trong quá khứ, đã có bài học từ ngân hàng 0 đồng, ngân hàng bị kiểm soát đặc biệt do hệ lụy từ BĐS. Thế nên, các ngân hàng rất thận trọng, dè dặt với phân khúc nhiều rủi ro này" - TS Minh nói thêm.

Ở góc nhìn của chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc siết chặt tín dụng sẽ giúp giảm nhà đầu cơ, DN sử dụng đòn bẩy tài chính hay cá nhân lướt sóng BĐS, từ đó từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường.

Diễn biến từ thực tế cho thấy, người mua nhà đang rơi vào thế “một cổ hai tròng”, từ bão giá càn quét đến nguồn vốn vay bị siết chặt, trong khi nguồn cung nhà giá bình dân ngày càng khan hiếm. Vì vậy, cần có cơ chế để người có nhu cầu mua nhà thực và những chủ đầu tư uy tín có thể tiếp cận được vốn vay, qua đó giải “cơn khát” nhà ở đang ngày càng gia tăng.