21/10/2022, 14:05 0

Quản chặt môi giới bất động sản, ngăn tình trạng thổi giá đất

Việc “thổi giá” bất động sản lên cao tại các địa phương nhằm mục đích trục lợi cũng diễn ra nhiều hơn, để xử lý tốt cần áp dụng chặt chẽ các quy định pháp luật vào trong hoạt động môi giới bất động sản.

Làm nhiễu thị trường nhà đất

Một trong những nguyên nhân gây nên hiện tượng sốt đất, theo các chuyên gia bất động sản là do giới đầu nậu, đầu cơ, những người tự cho mình là môi giới bất động sản và "cò đất" thổi giá. Hàng loạt thông tin đón đầu quy hoạch, dự án mới đi kèm các thông tin rao bán "có cánh" được tung ra để thu hút nhà đầu tư xuống tiền mua.

Khảo sát tại một số dự án bất động sản tại các huyện vùng ven Hà Nội cho thấy, hiện tượng "cò đất" nâng giá, "thổi giá" cũng rất phổ biến. Có những dự án, giá mà chủ đầu tư bán ra chỉ khoảng 15-20 triệu/m2 cho một lô đất từ 80-100m2. Tuy nhiên, khi người mua tìm hiểu để mua thì được "cò" báo giá lên tới 25-30 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn nếu vị trí đẹp. Khoản tiền chênh lệch, người mua sẽ phải nộp trực tiếp cho "cò". Việc mua đi bán lại, đẩy giá lên cao có sự hợp sức, thống nhất của cả "mạng lưới cò".

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản đều đánh giá cao vai trò quan trọng của người môi giới. Tuy nhiên, bên cạnh những nhà môi giới chính danh thì hiện tượng "con sâu làm rầu nồi canh" còn nhiều.

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, hiện có khoảng 300.000 người tham gia thực hiện các nghiệp vụ môi giới bất động sản trên cả nước. Thế nhưng, số lượng thực tế còn nhiều hơn vì "ai cũng có thể làm môi giới bất động sản". Thống kê cho thấy, hàng năm trung bình cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có trên 100.000 giao dịch. Một số địa phương, trong 1 tháng có tới vài nghìn giao dịch và lực lượng môi giới đóng vai trò quan trọng giúp các giao dịch bất động sản diễn ra.

Hiệp hội còn cho rằng hiện đang xảy ra sự hỗn loạn thông tin trên thị trường như rao bán bất động sản sai vị trí, sai giá bán để câu khách; rao bán đất cá nhân thành đất dự án nhưng không ai kiểm soát. Thậm chí, rao bán dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh…

Yêu cầu môi giới buộc phải có chứng chỉ hành nghề

Theo chuyên gia, ngoài các quy định xử phạt, cần một nền tảng, một quy chuẩn chung của toàn thị trường để nhân sự gia nhập vào lĩnh vực tư vấn bất động sản có thể đạt được những tiêu chí cơ bản đó; đồng thời thể hiện được chất lượng nhân lực xứng tầm với giá trị của sản phẩm bất động sản.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, dù luật pháp Việt Nam đã có các chế tài rất cụ thể, chi tiết nhưng thực tế một số dự án bất động sản còn lách luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên “Hợp đồng góp vốn”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ”, “Hợp đồng vay vốn”...

Đây là những văn bản dụ khách hàng nộp tiền dưới hình thức đầu tư nhưng khi dự án đổ bể thì việc hoàn trả tiền cho khách hàng sẽ rất chậm trễ, hoặc có nguy cơ sẽ không thu hồi được vốn.

Bộ Xây dựng cho biết, bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản. Cũng theo Bộ Xây dựng, mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đã được quy định nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động… sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn đến có nhiều bất cập trên thực tế.

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về hoạt động của môi giới bất động sản. Phương án 1, các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 sẽ giữ nguyên theo quy định hiện hành. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang chủ trì nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) của Quốc hội khóa XV.