Pháp lý bất động sản cho thuê còn nhiều “khoảng hở"

Được coi là một trong những phân khúc "cứu cánh" trong bối cảnh thị trường chung đang gặp nhiều khó khăn, nhưng những "khoảng trống" pháp lý lại là mối lo ngại đối với những người tham gia lĩnh vực bất động sản cho thuê.

Vấn đề cho thuê của phân khúc condotel, officetel

Bắt đầu với phân khúc rất được chú ý thời gian qua là condotel, ThS-LS. Nguyễn Thúy Hạnh, Công ty Luật TNHH Vietthink cho biết, trước đây, condotel chưa được định nghĩa một cách chính xác trong Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng với Luật Du lịch thì đây là một loại cơ sở lưu trú du lịch và chịu sự quản lý của luật này.

Tuy nhiên, với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, condotel lần đầu tiên được công nhận như một loại hình bất động sản được phép kinh doanh theo luật này, được xếp là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”. Theo bà Hạnh, việc coi condotel là công trình xây dựng mang lại ý nghĩa lớn cho sự phát triển của loại hình bất động sản này trong tương lai.

Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Thị Ngọc Hà - Giám đốc Tư vấn và Đầu tư, Công ty Luật SB Law cho rằng, việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định về hợp đồng thuê phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú sẽ khắc phục bất cập hiện nay, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa điều chỉnh các loại hình sản phẩm mới phát sinh trong thực tiễn như condotel, officetel...

Vì thực tế, các loại hình sản phẩm này chính là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Do đó, luật mới tạo được cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm nói trên, thậm chí bao quát hơn nếu trong thực tiễn xuất hiện thêm các sản phẩm bất động sản mới tại các công trình xây dựng này.

Dù vậy, để luật có thể phát huy tối đa hiệu quả trong thực tiễn, theo các chuyên gia trên, cơ quan quản lý cần nhanh chóng ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời nắm bắt trực tiếp, nhanh chóng tình hình thị trường để có thể đảm bảo áp dụng luật được đồng bộ và khả thi.

Đồng quan điểm, LS. Trương Anh Tú - Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú cho rằng, trong bối cảnh thị trường địa ốc Việt Nam đang phát triển nhanh như hiện tại, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê nổi lên như một phân khúc đầy tiềm năng, nhưng cũng đối mặt nhiều thách thức. Do đó, một đòi hỏi bức thiết ở giai đoạn hiện tại là hoàn thiện khung pháp lý để quản lý lĩnh vực này.

“Rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của lĩnh vực bất động sản cho thuê là thiếu vắng khung pháp lý đồng bộ và hiệu quả, thể hiện qua việc quy định pháp luật vẫn còn chồng chéo và thiếu nhất quán giữa các văn bản luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…, thiếu các quy định cụ thể về quản lý, vận hành bất động sản cho thuê, đặc biệt với các mô hình kinh doanh mới như cho thuê ngắn hạn qua nền tảng trực tuyến”, ông Tú nói, đồng thời đưa ra đề xuất rằng, cần có sự rà soát lại các văn bản luật để đảm bảo tính thống nhất, bao quát, dễ hiểu, dễ tuân thủ, dễ thực hiện; cần xây dựng các hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục trong kinh doanh bất động sản cho thuê, tích hợp các quy định hiện có trong các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, ban hành quy định đặc thù cho các mô hình kinh doanh mới.

“Ngoài ra, cần thiết thành lập một ủy ban liên ngành chuyên trách, bao gồm đại diện từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư… để rà soát và hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan”, ông Tú nhấn mạnh.

Luật cần dễ hiểu và dễ áp dụng

Đề cập đến một vấn đề khá nổi cộm và thu hút được nhiều chú ý của dư luận thời gian qua là căn hộ chung cư mini cho thuê, ông Hồ Ngọc Hải - Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BMC Việt Nam cho hay, tại các đô thị lớn, nhu cầu về chỗ ở diện tích vừa phải, phù hợp thu nhập của số đông là rất lớn và theo thời gian, sự tham gia của các nhà đầu tư vào phân khúc này cũng ngày càng nhiều hơn.

Tuy nhiên, mô hình căn hộ chung cư mini cho thuê cơ bản vẫn mang tính tự phát, còn thiếu các cơ sở pháp lý lý liên quan, quy định các tiêu chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho loại hình này.

“Các quy định, tiêu chuẩn cho căn hộ mini, căn hộ dịch vụ từ trước tới nay chưa bao giờ được đề cập trong các văn bản pháp quy nhà nước. Tại Hà Nội, một số nội dung có được đề cập, nhưng sau đó không thể áp dụng vào thực tiễn do nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ, chủ yếu liên quan đến không gian chung, các tiện ích xã hội, hạ tầng của căn hộ…”, ông Hải nói và cho hay, điểm mới là trong Luật Nhà ở 2023 có đề cập đến căn hộ để ở với tên gọi căn hộ chung cư mini, trong đó có các quy định về điều kiện làm chủ đầu tư (xây dựng tòa nhà nhiều tầng/nhiều căn hộ phải lập dự án đầu tư nhà ở, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về phòng cháy chữa cháy tương tự như các dự án tòa nhà chung cư thông thường).

Tuy nhiên, các dự án nhà ở chung cư thông thường sẽ đáp ứng đầy đủ các điều kiện hạ tầng, đường giao thông, phương tiện chữa cháy theo tiêu chuẩn…, nhưng với chung cư mini thì rất khó, không phù hợp vì thường là nhà riêng lẻ, nhiều khi nằm trong ngõ nhỏ nên không thuận lợi.

Theo ông Hải, chung cư mini/căn hộ dịch vụ tồn tại một cách khách quan, cho nên cần những quy định cụ thể, đồng bộ, nhất là liên quan đến các nội dung quyền sở hữu, quyền cho thuê/được thuê hay các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy để loại hình này được tồn tại và đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhiều người.

“Không thể phủ nhận thực tế là phần lớn các căn hộ cho thuê/phòng trọ cho thuê đang tồn tại chủ yếu dưới dạng nhà ở riêng lẻ, chưa đáp ứng được các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo Quy chuẩn 06/2022 của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, ngay trong Thông tư 09/2023 của cơ quan này ban hành để sửa đổi một số nội dung Quy chuẩn 06/2022 vẫn còn những điểm chưa rõ ràng, diễn giải chung chung, dẫn đến cơ quan quản lý có nhiều cách hiểu, cách áp dụng khác nhau gây khó khăn cho chủ nhà, người kinh doanh trong lĩnh vực này”, ông Hải nói và đưa ra đề xuất, cơ quan quản lý cần linh hoạt hơn để các chủ kinh doanh cho thuê căn hộ/phòng trọ chủ động cải tạo, bổ sung lối thoát hiểm thứ 2, hệ thống báo cháy, báo khói, ngăn cháy lan tầng 1, phun nước tự động theo hiện trạng hạ tầng hiện hữu và có sự giám sát, quản lý của cơ quan chức năng. Trên cơ sở đó, yêu cầu các chủ kinh doanh thiết lập quy trình quản lý, thoát nạn cho từng tòa nhà cụ thể, trình cơ quan quản lý xét duyệt.