30/09/2022, 08:48 0

Phân khúc nào nên lựa chọn trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều biến động, chọn phân khúc nào để đảm bảo an toàn dòng tiền là quan tâm của các nhà đầu tư hiện nay.

Phân khúc nào đang được săn đón ?

Loại hình nhà liền thổ tại thị trường TP.HCM và các tỉnh vệ tinh đang xác lập mặt bằng giá mới trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhu cầu tăng trưởng ổn định.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu) giảm 45% so với cùng kỳ năm trước. Cả thị trường ghi nhận 29 dự án mở bán, tương đương hơn 3.100 căn. Nguồn cung mới tập trung ở TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương.

DKRA nhận định nguồn cung giảm so với nửa đầu năm trước, có sự phân bổ không đồng đều giữa các dự án và khu vực, chỉ tập trung cục bộ tại dự án lớn, quy hoạch bài bản và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Mặt khác, thị trường cũng có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai… nơi quỹ đất còn nhiều, hạ tầng đang dần hoàn thiện và quy hoạch giao thông kết nối liên tỉnh được triển khai.

Theo số liệu các đơn vị nghiên cứu thị trường, đa số người mua nhà đang dành sự quan tâm nhiều tới loại hình nhà liền thổ, nhà phố biệt lập và đất. Theo đó, 60% người tham gia khảo sát cho biết loại hình BĐS dự kiến mua trong thời gian tới là đất và nhà biệt lập.

Đáng chú ý, thị trường ghi nhận biến động mạnh về giá khi giá bán sơ cấp loại hình này có xu hướng ngày càng tăng. Hiện giá bán sơ cấp tại TP.HCM đã tăng 5-10%, lượng bán ra chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, số lượng căn hạn chế. Một số nơi thiết lập mặt bằng giá mới như TP.HCM cao nhất đến 700 tỷ đồng/căn, Đồng Nai 107 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, một số địa phương có giá nhà phố, biệt thự còn tương đối thấp. Trong đó, Bình Dương có mức giá thấp nhất trong các tỉnh giáp ranh, trung bình đạt 3,7 tỷ đồng/căn dù nằm ngay cạnh TP.HCM và có sự kết nối đồng bộ về hạ tầng giao thông. Giới chuyên gia cho rằng đây chính là lợi thế của Bình Dương, khi đáp ứng đầy đủ tiêu chí về vị trí, giá cả, hạ tầng…

Chuyên gia dự báo nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm có thể tăng nhẹ so với đầu năm, đạt khoảng 4.000 - 5.000 căn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục có xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát tăng. Sức cầu thị trường duy trì mức ổn định so với đầu năm, các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh tiếp tục nhận được sự quan tâm.

Nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao

Theo các chuyên gia, chọn loại hình bất động sản nào thì nhà đầu tư nên căn cứ vào mức sinh lời của tài sản đó. Hiện nay rất nhiều nhà đầu tư không cân nhắc dòng tiền. Khi đầu tư, mọi người kỳ vọng sẽ bán được nhanh, nhưng sản phẩm không thanh khoản được, trong khi thu nhập không thể đảm bảo cho khoản đầu tư và hậu quả là phải bán để cắt lỗ.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do vậy cần xem xét từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Nhà đầu tư phải nhắm các bất động sản thu hút được nhu cầu ở thực thì mới có tính thanh khoản cao.

“Nhà đầu tư phải tránh theo phong trào. Riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ càng về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến yếu tố pháp lý, giá cả thị trường”, ông Quang nói.

Tuy nhiên, dù các tính toán có khả quan thế nào, đây vẫn là giai đoạn khó đoán định của thị trường bởi còn nhiều rủi ro về vĩ mô cả trong nước lẫn quốc tế. Do đó, nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Tỷ lệ an toàn là 35% thu nhập phục vụ cuộc sống, 15% dành cho dự phòng, vì vậy, không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Ví dụ, những người có thu nhập 50 triệu đồng/tháng thì không nên có khoản vay cần trả cả gốc lẫn lãi quá 25 triệu đồng/tháng”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com phân tích.

Riêng với những nhà đầu tư cần dòng tiền ổn định, ông Tuấn khuyến cáo, mức tăng giá căn hộ những năm qua cao nhất chỉ 7%/năm, kèm tỷ suất lợi nhuận nếu khả quan nhất về mức trước dịch là 7%/năm, thì sau khi trừ đi phần lãi ngân hàng, lợi nhuận thực chất chỉ còn khoảng 2 - 4%/năm. Do đó, nhà đầu tư không nên vay quá nhiều và chuẩn bị mức kỳ vọng hợp lý.

Còn với những người có nhu cầu ở thực, trước khi xuống tiền mua căn hộ, khách hàng nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay càng ít càng tốt để tránh sức ép trả nợ, phù hợp nhất là dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70 - 80% giá trị căn hộ sẽ gặp nhiều áp lực hơn khi lãi suất được thả nổi sau khi hết hạn ưu đãi.

Theo các chuyên gia bất động sản, nhóm khách hàng rao bán cắt lỗ đa phần thiếu kinh nghiệm mua nhà. Thời gian đầu, việc chỉ cần thanh toán trước 15 - 20% giá trị căn hộ, lại được ân hạn lãi gốc đến khi nhận nhà, tạo cho người mua cảm giác khá nhẹ nhàng, nhưng khi hết thời gian ưu đãi thì cũng là lúc sức ép trả nợ xuất hiện.