Phân khúc bất động sản khu công nghiệp được gọi là "đất lành"

Sự gia tăng đáng kể trong nhu cầu, cùng với sự ổn định của giá thuê, đang thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp vào một giai đoạn mới, tạo cơ hội phát triển dự án và thu hút đầu tư.

Nhu cầu tăng thì giá sẽ tăng

“Thị trường bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục cho thấy sức hấp dẫn của mình khi là điểm sáng nhất của thị trường địa ốc trong thời gian dài vừa qua”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cái nhìn rất lạc quan về phân khúc này trong thời gian tới.

Bà An thông tin, trong quý III/2023, tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt 80,2%, giảm 2,4 điểm phần trăm theo quý, tăng 0,4 điểm phần trăm theo năm. Tuy nhiên, sự suy giảm này là dễ hiểu khi thị trường đón nhận thêm tới 597 ha nguồn cung đất công nghiệp từ hai tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh. Thị trường cũng ghi nhận các giao dịch lớn từ nhóm khách thuê ngành sản xuất nhựa, dệt may, kính áp tròng tại nhiều tỉnh, thành phố. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 cũng đạt mức cao với 251 ha; theo đó 9 tháng đầu năm 2023, toàn thị trường hấp thụ hơn 700 ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022. Giá thuê cũng tiếp tục tăng do nhu cầu cao. Quý III/2023, giá thuê trung bình thị trường cấp 1 đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm (gần bằng mức tăng giá căn hộ: 14% theo năm).

Diễn biến khả quan cũng diễn ra tại thị trường phía Nam khi tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81,9%. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 190 ha, tăng 5,9% so với quý II/2023. Chín tháng đầu năm 2023, toàn thị trường hấp thụ 770 ha, gần bằng mức hấp thụ cả năm 2022. Giá thuê tại các thị trường cấp 1 tăng nhẹ 1% so với quý liền trước, 13% so với cùng kỳ, đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Tương tự phía Bắc, thị trường phía Nam cũng ghi nhận các giao dịch lớn từ nhóm khách thuê Trung Quốc, Nhật Bản, thuộc các nhóm ngành cơ khí, hoá chất, nhựa, cao su, điện tử…

CBRE cũng dự báo, trong 2 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 6 - 10% tại phía Bắc, 4 - 8% tại phía Nam, dù đà tăng có chậm lại nhưng triển vọng thị trường vẫn rất khả quan bởi thị trường sẽ tiếp tục đón thêm nhiều nguồn cung mới.

Theo bà An, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục có nhiều chuyển biến mới thời gian tới, đến từ kỳ vọng tăng trưởng vốn FDI, sự dịch chuyển đa dạng về ngành nghề của khối FDI, theo hướng tăng hàm lượng công nghệ cao. Cùng với đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp, khách thuê đưa ra các mục tiêu phát triển bền vững vào tiêu chí lựa chọn điểm thuê. Đây được cho là yếu tố thúc đẩy sự phát triển nguồn cung mới là các công trình xanh trong tương lai.

Cuộc đua mới của nhà đầu tư

Cũng bình luận về cuộc đua mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, ông Paul Fisher, Giám đốc Quốc gia JLL Việt Nam cho biết, triển vọng trung và dài hạn cho bất động sản công nghiệp và hậu cần tại Việt Nam rất mạnh mẽ.

“Chúng tôi đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng đầu tư rất ngoạn mục trong thời gian gần đây, đặc biệt là từ các nhà đầu tư quốc tế tham gia vào thị trường bất động sản hậu cần công nghiệp Việt Nam. Làn sóng này manh nha từ khoảng năm 2018 khi các đầu tư tư nhân bắt đầu thâm nhập thị trường Việt Nam và đóng góp rất nhiều cho sự phát triển hệ thống hậu cần, đặc biệt là hệ thống nhà xưởng, nhà kho. Ngoài ra, chúng tôi đang chứng kiến xu hướng tăng trưởng ngày càng mạnh mẽ về hệ thống bất động sản bao gồm hậu cần công nghiệp. Các nghiên cứu của JLL dự báo rằng diện tích nhà kho của Việt Nam sẽ tăng gần gấp đôi từ năm 2023 đến năm 2025”, ông Paul Fisher nhấn mạnh.

Theo ông Paul Fisher, với lĩnh vực đầu tư vào thị trường nhà xưởng, kho bãi, thị trường đã xuất hiện xu hướng giảm nhẹ vào đầu năm nay nhưng các cuộc làm việc giữa JLL và các nhà đầu tư lớn quốc tế cho thấy, một số nhà đầu tư quốc tế lớn có kế hoạch vào Việt Nam vào cuối năm nay.

Trên thực tế, sự quan tâm ngày càng tăng của cộng đồng quốc tế là rất rõ ràng, trong đó một số nhà đầu tư đã bắt đầu tiến hành chốt các giao dịch tại thị trường Việt Nam. Năm ngoái, chúng ta đã chứng kiến lượng vốn FDI thực hiện lớn nhất từ trước đến nay vào Việt Nam và hơn 60% nguồn vốn đó đã được dành cho lĩnh vực sản xuất và con số này của nửa đầu năm nay còn tăng mạnh hơn so với cùng kỳ năm 2022. Giới đầu tư đang xem xét các khoản đầu tư đa dạng trên khắp Đông Nam Á. Một số nhà đầu tư đang định vị địa điểm để đặt văn phòng làm việc và như vậy các khoản đầu tư có thể được chốt vào thời điểm cuối năm 2023.

Trao đổi cùng phóng viên, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group - công ty chuyên tư vấn quy hoạch dự án - cho biết, thực sự đang diễn ra một cuộc đua trong cả việc phát triển các dự án khu công nghiệp, hoạt động xúc tiến đầu tư chủ động cũng như định hướng phát triển các công trình xanh trong lĩnh vực này.

Theo bà Ngọc, nguồn cung khu công nghiệp trong thời gian tới sẽ rất dồi dào khi mà các địa phương đều xác định rất rõ việc phát triển kinh tế phải gắn với phát triển sản xuất, thu hút nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư lớn, nhà đầu tư FDI.

Cũng theo bà Ngọc, những tháng gần đây, nhiều địa phương đã đẩy mạnh các hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp xúc tiến đầu tư tại nhiều thị trường quốc tế. Cùng với đó, bản thân các doanh nghiệp cũng xúc tiến đầu tư một cách chủ động, tự tìm thị trường, tự tìm khách hàng và kêu gọi đầu tư vào các dự án của mình.

Đưa ra góc nhìn so sánh giữa hai thị trường miền Bắc và miền Nam, ông Bruno Jaspaert, Giám đốc Điều hành DEEP C cho rằng, các tỉnh phía Bắc đang có được ảnh hưởng đầu tư và dư địa tăng trưởng lớn nhất trong cả nước. Điều này hoàn toàn không phải thị trường phía Nam ít hấp dẫn hơn, thậm chí, thị trường miền Nam có rất nhiều lợi thế. Tuy nhiên, theo ông Bruno Jaspaert, mặt bằng ở miền Nam đang ngày càng bị giới hạn, tiền công lao động cao hơn và giá cả sinh hoạt cũng cao hơn so với miền Bắc.

“Tôi tin rằng nếu ta so sánh việc kinh doanh buôn bán giữa miền Nam và miền Bắc ta sẽ thấy hiện tại miền Bắc có thể có các yếu tố tốt hơn. Tuy nhiên, chắc chắn miền Bắc không phải là nơi duy nhất để các nhà đầu tư lựa chọn mà nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như cơ sở hạ tầng thích hợp hay cơ sở sản xuất nằm gần chuỗi cung ứng của chính các nhà sản xuất. Thêm vào đó, có những nhà sản xuất yêu cầu nguồn cung nguyên vật liệu cụ thể mà chỉ có miền Nam có hay hệ thống vận chuyển hàng hóa đến và đi phù hợp với họ”, ông Bruno Jaspaert nói.

Theo đại diện DEEP C, phía Bắc có một số tỉnh đang làm rất tốt công tác quy hoạch, ví dụ như Hải Phòng, Quảng Ninh. Hai địa phương này đang có một quy hoạch khá thú vị với tầm nhìn dài hạn về thu hút các ngành công nghiệp.

“Tóm lại, mỗi địa phương đều có những lợi thế riêng và tôi tin rằng chúng ta sẽ thấy xu hướng ngày càng nhiều cụm khu công nghiệp liên kết vùng được hình thành kết hợp với nhau trong tương lai”, ông Bruno Jaspaert nhận định.