Những việc cần làm để thị trường bất động sản minh bạch hơn

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có rất nhiều nội dung được bổ sung với kỳ vọng làm minh bạch thị trường, hạn chế các vấn đề tiêu cực phát sinh trong quản lý đất đai. Trong đó, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai được nhắc đến như là một yếu tố then chốt để giải quyết vấn đề. Tuy nhiên, có rất nhiều việc cần phải làm để xây dựng được một hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và cập nhật.

Bỏ khung giá đất

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được cơ quan soạn thảo xin ý kiến thu hút sự quan tâm của dư luận khi có nhiều quy định mới, cho thấy những thay đổi trong tư duy quản lý về đất đai và sự quyết tâm đổi mới mạnh mẽ về chính sách đất đai của cơ quan quản lý. Theo đó, thay vì phương thức nặng về các biện pháp hành chính, cơ quan quản lý sẽ dựa vào thị trường, các công cụ thị trường để điều tiết. Trong đó, một trong những nội dung quan trọng nhất là bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất (sau nhiều năm mới điều chỉnh và thấp hơn giá thị trường rất nhiều) sẽ mang lại lợi ích hài hòa cho cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Với người dân, việc giá đất được xác định theo giá thị trường không chỉ giúp họ tránh được những thiệt thòi khi đất của mình rơi vào trường hợp phải di dời nhận bồi thường; và trong các giao dịch thương mại đất đai thông thường, “vấn nạn” tồn tại cùng lúc hai hợp đồng giá đất trong giao dịch (một hợp đồng giá cao để mua bán, một giá thấp để làm căn cứ nộp thuế) cũng sẽ được loại bỏ; nhu cầu đầu tư, đầu cơ “mua thấp” để kỳ vọng “bán cao” trên thị trường cũng sẽ dần mất đi.

Nếu chênh lệch giữa giá bồi thường cho người phải di dời và giá bán sản phẩm khi dự án hoàn thành không còn quá cao thì những doanh nghiệp bất động sản (BĐS) “vốn mỏng, vay là chính” sẽ lộ diện và bị loại bỏ. Chỉ những doanh nghiệp thực sự mạnh, trường vốn, làm ăn bài bản, sản phẩm pháp lý rõ ràng mới tồn tại được. Nói cách khác, đây chính là hướng đi để thanh lọc các doanh nghiệp BĐS yếu kém, mở ra thêm dư địa cho các doanh nghiệp kinh doanh thực sự lành mạnh. Khi chất lượng nguồn cung các sản phẩm BĐS tốt lên, cũng có nghĩa sẽ giúp nợ xấu từ lĩnh vực BĐS giảm đi. Khi thị trường được vận hành minh bạch, những bất ổn, sự cố như trong thời gian vừa qua sẽ không còn xuất hiện chính là mấu chốt để thị trường phát triển bền vững.

Hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu

Hiện nay, Tổng cục Thống kê hiện cũng công bố số liệu thống kê về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản. Thêm vào đó, còn có các báo cáo thị trường của một số công ty tư vấn bất động sản thực hiện theo tháng, quý và cả năm.

Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề xuất bổ sung một số quy định nhằm đảm bảo xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước. Bộ đề xuất việc xây dựng hệ thống thông tin này phải hiện đại, công khai, minh bạch, ứng dụng công nghệ để từng bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, công nghệ là một yếu tố cần nhưng chưa đủ để hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất quốc gia vận hành hiệu quả. Việc xây dựng một hành lang pháp lý chặt chẽ liên quan đến quy hoạch, giao dịch đất đai để có dữ liệu đầu vào chuẩn mực mới tạo nên một hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh và hiệu quả.

Việc hoàn thiện thể chế trong lĩnh vực đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác còn chậm, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội và thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai hiện đang được hoàn thiện, chờ ban hành.

Để khắc phục những bất cập trong lĩnh vực bất động sản, việc xây dựng hệ thống dữ liệu tổng thể về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản là điều gần như bắt buộc. Để thực hiện điều này một cách căn cơ với tính pháp lý cao, điều cần làm đầu tiên là phải sửa đổi các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh mua bán bất động sản.

Ở góc độ chuyên gia đầu tư, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, giải pháp kỹ thuật để số hóa hệ thống dữ liệu giao dịch không phải quá khó. Vấn đề là ở việc cập nhật dữ liệu có đúng với diễn biến thực tế hay không. Việc cập nhật thông tin đầu vào chuẩn sẽ giúp hoàn thiện bộ chỉ số cho thị trường bất động sản.

Theo ông, ngay cả việc cập nhật lịch sử giao dịch, quy hoạch của bất động sản cũng cần thực hiện đúng và thường xuyên theo thời gian thực thì mới có dữ liệu chuẩn. Điều này hỗ trợ việc liên thông giữa các cơ quan như đóng thuế, nộp tiền sử dụng đất và kiểm tra quy hoạch, giá đất từng khu vực. “Đây là yếu tố quan trọng trong chiến lược minh bạch hóa thị trường bất động sản thời gian tới”, ông Chánh nói.

Đưa chính sách mới vào cuộc sống

Các chuyên gia đều chung quan điểm, việc bỏ khung giá đất, chắc chắn sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn. Tuy nhiên, việc xác định theo “giá thị trường” cũng không phải là dễ và còn nhiều vấn đề phải làm rõ. Bởi, giá theo cơ chế thị trường là giá nào và được tính toán, xác định bằng các phương pháp nào?; Định giá thế nào để đảm bảo “sát giá thị trường”, nhất là với những vị trí đất mà giá đã có thể khác nhau rất lớn ngay trong một phường, hay hai tuyến phố giáp nhau?; Ai là người xây dựng bảng giá đất; dữ liệu, thông tin cho việc xây dựng, cập nhật bảng giá đất sẽ thu thập từ những nguồn nào?... sẽ là những vấn đề cần phải được giải đáp để đảm bảo không vướng trong thực thi khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực.

Đây là vấn đề khó mà chính ban soạn thảo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thừa nhận. Theo TS. Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, hiện tại, dự thảo đưa ra cơ chế nguyên tắc để xác định giá đất theo thị trường, nhưng vấn đề tiêu chí thị trường đang có rất nhiều quan điểm khác nhau. Thực tế giao dịch đất đai ở Việt Nam phần lớn là phi chính thức. Cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa cập nhật được đầy đủ. Do đó, rất khó có cơ sở xác định các yếu tố đầu vào để tính toán mức giá thị trường. Chưa kể, sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với hàng trăm luật khác trong hệ thống pháp luật liên quan cũng khiến cho việc thực thi trong thực tiễn không dễ dàng.

Bên cạnh việc cần làm rõ khái niệm, nguyên tắc, cơ chế và phương pháp xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường, các chuyên gia cho rằng mấu chốt là phải giải quyết được hài hòa, chính xác, hợp lý, công bằng lợi ích của các bên tham gia, từ phía đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến người bị thu hồi đất, từ người mua BĐS đến người bán BĐS, lợi ích cộng đồng và Nhà nước… Điều này rõ ràng khó có thể có được nếu chúng ta không xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, và được cập nhật thường xuyên.

Thực tế đó đòi hỏi trong quản lý đất đai tới đây, bên cạnh những thay đổi mạnh mẽ về tư duy như kể trên, cần đẩy mạnh chuyển đổi từ các công cụ truyền thống, giấy tờ… sang giám sát và ứng dụng công nghệ. Song hành với quá trình sửa đổi Luật Đất đai, ngay từ lúc này cần đầu tư mạnh cho các nguồn lực con người và công nghệ để sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất; cơ chế phân công quản lý, điều tra, cập nhật thông tin về giá đất… Tất cả sẽ giúp hướng đến một thị trường đất đai minh bạch, phát triển bền vững.