30/03/2024, 16:59 0

Những triển vọng tốt và tín hiệu tích cực đến từ phân khúc văn phòng cho thuê

Thị trường văn phòng ở Việt Nam đang đối mặt với một tình hình đối lập so với xu hướng sụt giảm của ngành trên toàn cầu. Thị trường này duy trì mức tỷ lệ lấp đầy cao và giữ vững mức tăng trưởng giá thuê ổn định.

Văn phòng cho thuê TP.HCM khởi sắc

Thông tin từ Công ty Knight Frank Việt Nam, trong quý 1/2024, thị trường văn phòng cho thuê của TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự khởi sắc khi các tòa nhà mới ra mắt đã có tỷ lệ hấp thụ khả quan, đồng thời ghi nhận nhiều giao dịch thành công với diện tích thuê lên đến 10.000m2 ngay ở khu vực trung tâm thành phố.

Hai tòa nhà mới gia nhập thị trường cũng khiến giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 58,06 USD/m2/tháng, cao hơn 1,98% so với quý trước và hơn 0,3% so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ trống trong phân khúc này đạt 16,7%, với tỷ lệ hấp thụ gần 32.000m2.

Mức độ hấp thụ cao này hầu hết là kết quả của nhiều hoạt động cho thuê trước khi chính thức khai trương tại toà nhà The Nexus, nơi diễn ra những giao dịch thuê có diện tích từ 2.000 đến 10.000m2.

Trong khi đó, phân khúc văn phòng hạng B được báo cáo đạt tình hình hoạt động khả quan, giá chào thuê trung bình 34,31 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 9%. Giá chào thuê của hạng B tương đối ổn định, chỉ tăng 0,5%, còn tỷ lệ trống giảm 2,3 điểm phần trăm so với quý trước, do toà nhà OfficeHaus mới hoàn thành một giao dịch cho thuê 10.000 m2 mặt bằng trong những tháng đầu năm 2024.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận định: “Trong quá khứ rất hiếm khi chúng ta chứng kiến những giao dịch thuê mặt bằng với diện tích hơn 10.000 m2 trong thành phố, nhưng mới trong quý đầu năm nay đã có đến ba giao dịch như vậy ở các toà nhà văn phòng mới khai trương. Điều này cho thấy nhu cầu cho diện tích văn phòng lớn đang tăng nhanh do các doanh nghiệp nước ngoài mở rộng quy mô. Nhu cầu tăng vọt cũng phản ánh tiềm năng hoạt động kinh doanh khởi sắc và triển vọng khả quan cho thị trường bất động sản thương mại ở Việt Nam.”

Về đối tượng khách thuê, theo ghi nhận của Knight Frank Việt Nam, đa phần các giao dịch lớn trong quý 1/2024 năm nay đến từ khách thuê ngành công nghệ (75%), bán lẻ (9%) và dược phẩm (6%), hầu hết là chuyển địa điểm văn phòng (94%) với diện tích mặt bằng thuê lớn hơn 2.000 m2 (72%). Nhiều doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng cũng chọn thuê diện tích lớn hơn so với địa điểm cũ.

Phân tích xu hướng này, ông Leo Nguyễn nhận định: có thể thấy là các công ty này đang tăng trưởng và cần thêm không gian để mở rộng hoạt động. Nhu cầu văn phòng lớn tăng đột biến và quyết tâm mở rộng quy mô, thuê mặt bằng lớn hơn cho thấy sự tự tin và tiềm năng của thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, đến cuối năm 2024, tại Thành phố Hồ Chí Minh, văn phòng hạng A sẽ được bổ sung 80.000 m2 nguồn cung mới từ dự án The Sun Tower (Quận 1); hạng B sẽ có thêm 52.780 m2 từ các dự án D’Saint Raffles (Quận 1) và Etown Central (Quận 4).

Nguồn cung dồi dào trong phân khúc hạng A, với giá chào thuê cao, dự kiến sẽ đẩy giá chào thuê trung bình lên đến khoảng 60 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống khoảng 27%. Trong khi đó, văn phòng hạng B sẽ chứng kiến giá chào thuê giảm dần, xuống còn khoảng 33 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống ở mức 13%.

Năm 2024, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Tây Nam Bộ được đánh giá là thị trường nổi bật, điểm sáng về lợi nhuận khi sở hữu mặt bằng giá thấp so với cả nước...

Triển vọng ổn định, lâu dài

Theo ghi nhận, trong quý 4/2023, giá thuê tăng 1% theo quý và 5% theo năm đạt 779.000 đồng/m2/tháng cùng công suất cao 89%, giảm 1% theo quý và 4% theo năm.

Bình luận về kết quả này, ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - cho rằng: Thị trường văn phòng Việt Nam đang đi ngược lại xu hướng sụt giảm của ngành toàn cầu và duy trì tỷ lệ lấp đầy cao với mức tăng trưởng giá thuê ổn định. Trong đó, TP.HCM nổi lên là một trong những nơi có văn phòng hoạt động tốt nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương do nhu cầu thuê mạnh và nguồn cung vẫn còn hạn chế so với tiềm năng phát triển kinh tế.

Theo đó, lượng tiêu thụ trong quý đạt 38.000 m2 diện tích sàn cho thuê thuần, chủ yếu đến từ các dự án hạng A và C mới. Hạng A chiếm 66% lượng tiêu thụ với các khách thuê từ ngành ngân hàng và công nghệ thông tin, trong khi hạng C chiếm 19% từ hợp đồng mới của các doanh nghiệp nhóm ngành phân phối.

Cũng theo khảo sát các giao dịch của Savills trong năm 2023, các giao dịch mở rộng không gian văn phòng chiếm 74% tổng diện tích giao dịch. Các khách thuê lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) ưa chuộng các dự án chất lượng cao và có xu hướng dịch chuyển ra khu ngoài trung tâm.

Đất nền được chú ý hơn trong thời điểm thị trường bất động sản đang tăng tốc — Thị trường BĐS TP.HCM

Trong khi khách thuê ngành công nghệ thông tin và phân phối ưu tiên các dự án có giá thuê tốt. Giao dịch mở văn phòng mới chiếm 15% diện tích thuê, trong đó doanh nghiệp nước ngoài chiếm 74% diện tích giao dịch và ưa chuộng các dự án hạng A và B. Còn các doanh nghiệp trong nước lựa chọn phân khúc hạng C và chiếm 26% còn lại.

Có thể thấy, khách thuê đang ngày càng hướng đến các tòa nhà mới cao cấp, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, chứng chỉ xanh.... Đáng chú ý, nhóm ngành như tài chính, sản xuất hiện nay vẫn là các khách thuê chính dẫn dắt thị trường trong bối cảnh kinh tế biến động.

Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2024, dự kiến có 10 dự án với 142.000 m2 diện tích sàn cho thuê thuần sẽ gia nhập thị trường. Mặt khác, theo Trung tâm Dự báo nhu cầu nhân lực và Thông tin thị trường lao động TP.HCM, các doanh nghiệp nhóm ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (FIRE), công nghệ thông tin và phân phối sẽ tiếp tục mở rộng trong năm 2024. Nhu cầu tốt sẽ thúc đẩy thị trường tiếp tục duy trì công suất cao và ổn định.

Đến năm 2026, khoảng 70% nguồn cung tương lai từ các dự án hạng A và B sẽ có các chứng nhận xanh như Green Mark và LEED. Dự báo dựa trên nguồn cung và triển vọng kinh tế trong tương lai, giá thuê dự kiến sẽ giảm nhẹ 1% mỗi năm trong giai đoạn 2024-2026.