Những quận TP.HCM có giá căn hộ giảm mạnh

Khu vực phía tây và tây bắc của TP.HCM là nơi tập trung những dự án chung cư có giá mềm hơn, phù hợp túi tiền của những người mua nhà có nhu cầu ở thực.

Chuyên gia dự báo thị trường cuối năm sẽ “xì hơi”, giao dịch suy yếu, chủ đầu tư muốn bán hàng phải tăng chiết khấu. Dù mặt bằng chung giá căn hộ tại thị trường TP.HCM đều tăng nhưng cá biệt tại vài quận vẫn giảm giá.

Khu vực giảm giá sâu

Theo đó, kể cả trong khu vực đông dân cư như quận 11, các căn hộ cũng đã có mức giảm bình quân giá bán khoảng 3 triệu đồng/m2, còn chưa đầy 41 triệu đồng/m2.

Dù không có dự án mới nào được mở bán, nơi đây vẫn ghi nhận làn sóng "ra hàng" mạnh mẽ của giới đầu tư khi số căn hộ được rao bán trên nền tảng Chợ Tốt Nhà tăng gần 60% so với giai đoạn 3 tháng đầu năm. Đây là mức tăng trưởng nguồn cung thuộc top cao nhất nửa đầu năm qua tại TP.HCM.

Tuy nhiên, trái ngược với diễn biến này, tại Bình Thạnh nơi nguồn cung cuối quý II tăng đột biến đến 88%, giá bán trung bình vẫn tăng 12 triệu đồng/m2, đạt mốc 65 triệu đồng/m2. Đà tăng chủ yếu được đẩy mạnh trong tháng 5 và 6. Với quận 3, tính từ đầu năm đến nay mức tăng cũng lên đến 12 triệu đồng/m2, hiện các căn hộ tại khu vực đắc địa này được chào bán với giá bình quân trên 71 triệu đồng/m2.

Một số quận tập trung dân cư đông đúc khác như quận 1, 5, 10, Phú Nhuận cũng ghi nhận tình trạng tăng giá căn hộ. Lý do là dù nguồn cung tại các quận trung tâm thời gian qua tăng trưởng ấn tượng 50-88% nhưng mới chỉ chiếm khoảng 25% tổng số căn hộ trên toàn thành phố.

Ngoài những khu vực này, đa số quận, huyện khác chỉ có mức tăng nhẹ hoặc gần như ngang ngửa các tháng đầu năm. Nổi bật là quận 7 và quận 8 có mức giá chỉ tăng dưới 1 triệu đồng/m2 xuyên suốt quý II, với nguồn cung căn hộ dồi dào ở phân khúc giá "dễ chịu", lần lượt khoảng 44 triệu đồng/m2 và 33 triệu đồng/m2. Các căn hộ được mở bán tại quận 7 cũng tập trung quanh khoảng giá 40-60 triệu đồng/m2.

Những mức giá giảm mạnh nhất nằm ở quận Tân Bình và quận 4, lần lượt là 5 triệu đồng/m2 và 6,5 triệu đồng/m2. Riêng tại quận 4, đại diện đơn vị khảo sát cho rằng quy hoạch và tiện ích xung quanh các dự án chung cư hiện tại không được đánh giá cao, trong khi lại không có dự án nào được mở bán mới để hâm nóng thị trường.

Xét chung toàn thị trường TP.HCM nửa đầu năm nay, đơn vị này đánh giá nguồn cung tăng trưởng đều đặn tại tất cả khu vực, tổng cộng hơn 14.700 căn hộ mới được rao bán trên nền tảng. Với phân khúc giá chủ yếu trên 40 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ trung bình được ghi nhận khoảng 65-85%.

Tuy nhiên, các chỉ số quan tâm và tìm kiếm trong quý II giảm đồng loạt trên toàn bộ phân khúc từ bình dân đến trung cấp và cao cấp. Lý do được cho là các ngân hàng thắt chặt tín dụng, trong khi giá cả vẫn đang trên đà tăng hoặc duy trì ở mức cao, kèm theo đó là những nghi ngại về vấn đề sở hữu pháp lý từ đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng.

Vùng đầu tư tiềm năng

Nhóm đối tượng với nhu cầu ở thực sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn về khu vực sinh sống. Tuy nhiên, điều này không áp dụng với nhóm đầu tư bởi chỉ có một số khu vực nhất định mới có tiềm năng tăng giá tốt.

Theo ông Kiệt, hiện tại Thành phố Thủ đức vẫn là nơi có tiềm năng tăng giá vì định hướng quy hoạch và hạ tầng, mức giá trung bình cho các dự án mới từ 75– 230 triệu đồng/m2

Ông Kiệt khuyến cáo các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nên chú ý tới dòng sản phẩm hạng sang bởi đây phân khúc có khả năng đầu tư dài hạn và đảm bảo được giá trị. Sản phẩm này chủ yếu nằm tại khu vực trung tâm quận 1 và Thủ Thiêm, tại TP.Thủ Đức.

Số liệu của DKRA cho thấy, nguồn cung và sức cầu thị trường TP.HCM 6 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2021 nhưng chỉ tập trung ở một số dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu Đông (TP.Thủ Đức). Phân khúc hạng A dẫn dắt thị trường khi chiếm 58,7% tổng nguồn cung mở bán toàn thị trường. Khả năng tiêu thụ ở TP.HCM đạt 79,3%.

Giá bán thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản ở mức thấp, đỉnh điểm ở 2 tháng cuối quý 2/2022 trước động thái hạn chế giải ngân bất động sản của các ngân hàng. Vì lí do này nên những nhà đầu tư lướt sóng gặp nhiều khó khăn thoát hàng ở thời điểm hiện tại.

Chị Cao Hồng, một môi giới phân khúc chung cư cho biết, thời gian gần đây chị nhận ký gửi nhiều căn hộ, lượng quan tâm cũng nhiều nhưng giao dịch thực lại rất ít.

“Nhiều người gom dòng chung cư sơ cấp vì nghĩ phân khúc này có nhu cầu mua cao, thời điểm này giá lại tăng nhanh nên sẽ sớm thu lời. Tuy nhiên, do mức tăng vượt quá khả năng tài chính của phần đông người mua, chất lượng lại không tương xứng nên việc bán không hề dễ dàng”, chị Hồng nhận định.

Thời điểm hiện tại, các chính sách vay vốn mua nhà của ngân hàng gặp khó khăn, đặc biệt với những người sở hữu nhiều bất động sản.

Dự báo về thị trường căn hộ trong 6 tháng cuối năm 2022, chuyên gia DKRA nhận định nguồn cung ở TP.HCM có thể sụt giảm khoảng 70% so với 6 tháng đầu năm. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi các chính sách hạn chế cho vay của ngân hàng.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Các dự án được phát triển bởi các chú đầu tư lớn có pháp lý hoàn thiện vẫn sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua.