Nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội lớn nhưng thực tế người mua lại khó tiếp cận với phân khúc này

Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản nhà ở xã hội trong năm 2023 đang đối diện với vấn đề cung cấp khan hiếm, mặc dù có nhiều dự án được triển khai nhưng không có đủ người mua.

Nhiều dự án NOXH không có khách mua

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 3/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, chiếm lần lượt 84% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Đặc biệt, theo VARS cho biết, thị trường bất động sản xuất hiện hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế. Cụ thể, các dự án nhà ở xã hội (NOXH) tại Hải Phòng, Đà Nẵng bán gần hết ngay khi tung ra thị trường trong khi thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ bán được 1/3 giỏ hàng dù chào bán nhiều lần.
Theo chia sẻ mới đây từ UBND tỉnh Bắc Ninh, tỉnh đã hoàn thành 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với 4.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Các chủ đầu tư đã rao bán 1.681 căn nhưng rất ít công nhân đăng ký mua, khiến còn tồn đọng 1.324 căn. Nguyên nhân là hơn 70% công nhân tại địa phương này từ nơi khác đến và người dân vẫn chưa quen với việc sống trên nhà cao tầng.

Không riêng Bắc Ninh, tình trạng ế nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cũng xảy ra ở TP.HCM. Dù một thực tế là số lượng dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM luôn trong tình trạng khan hiếm.

Ví như dự án nhà ở công nhân của Công ty Phước Thành có hơn 1.000 căn dự kiến bàn giao cuối năm nay, nhưng chỉ khoảng 100 hồ sơ đăng ký thuê nhà. Đại diện chủ đầu tư lý giải thực tế có nhiều khách hàng thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội đã đăng ký nhưng tỷ lệ hồ sơ được duyệt mua rất thấp.

Dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê Thủ Thiêm Green House do Công ty cổ phần Thu Thiem Group làm chủ đầu tư gồm 4 block với 1.040 căn hộ, dự kiến hoàn thành và bàn giao một phần vào cuối năm 2023, song đến nay mới có 100 người đăng ký thuê mua nhà.

Hay tại một dự án nhà ở xã hội phục vụ công nhân thuê nhà TP.Thủ Đức quy mô hàng nghìn căn hộ nhưng có chưa đến trăm hồ sơ đủ tiêu chuẩn thuê mua, trong khi nhu cầu an cư thực tế tại Thủ Đức là rất cao. Ngoài đáp ứng ba điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo quy định thì đối tượng khách hàng còn cần chứng minh đang làm việc tại các doanh nghiệp có trụ sở tại khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn TP Thủ Đức.

Tương tự, một dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương đang rao bán gần 1 năm nay, theo chia sẻ từ các đơn vị phân phối, dự án này có hàng trăm hồ sơ đăng ký mua nhưng sớ lượng sồ sơ đủ điều kiện được duyệt lại chỉ chưa đến vài chục bộ. Dự án bán hơn cả năm mà chưa đến 30% nguồn cung.

Bộ Xây dựng cho biết, trên cả nước có 15 địa phương có nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước với tổng số 15.841 căn. Trong đó có 12.162 căn đã cho thuê, 1.380 căn đã cho thuê mua, 929 căn đã bán và 750 căn còn trống. TP.HCM có 620 căn nhà ở xã hội chưa có báo cáo cụ thể về tình hình thuê, thuê mua.

Muốn mua NOXH nhưng không đủ điều kiện

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, đến nay cả nước hoàn thành xây dựng 181 dự án với gần 94.400 căn nhà ở xã hội. Các địa phương đang tiếp tục triển khai 291 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích sàn khoảng 14,52 triệu m2.

TP.HCM hiện có hơn 18.800 căn nhà ở xã hội, giai đoạn năm 2021 – 2025 dự kiến TP.HCM phát triển khoảng 35.000 căn nhà và đến giai đoạn 2026 – 2030 là khoảng 58.000 căn.

Còn theo Sở kế hoạch đầu tư tỉnh Đồng Nai, hiện trên địa bàn tỉnh có 31 khu công nghiệp đang vào hoạt động với 618.000 công nhân. Dự kiến đến năm 2025 số lượng lao động có nhu cầu nhà ở tăng thêm khoảng 450.000 người.

Tuy nhiên tính đến nay toàn tỉnh mới đạt khoảng 4.500 căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Phần lớn lao động đang làm việc tại các KCN vẫn phải thuê nhà trọ do người dân xây dựng.

Tỉnh Bình Dương cũng có chỉ tiêu phát triển 86.877 căn trong giai đoạn năm 2021 – 2030. Đến năm 2030 là 129.212 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên tính từ 2020, tỉnh cũng mới đưa vào sử dụng được khoảng hơn 35.700 căn, vẫn quá khiêm tốn so với mục tiêu đề ra.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng bên cạnh rào cản thủ tục mua nhà khó khăn, không còn phù hợp thì lãi suất trong gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn đang quá cao, là gánh nặng của những người mua.

Nhiều người đủ điều kiện mua thì không có tiền, không dám vay ngân hàng với lãi suất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lên đến 7,7%/năm, chỉ kéo dài trong 5 năm và chỉ thấp hơn lãi vay thương mại 1 – 1,5%/năm. Trong khi đó, những người có tiền thì không nằm trong đối tượng là công nhân và người đủ điều kiện xét mua.

Hiện nay, nhiều quy định hiện hành về người thuộc diện được mua nhà ở xã hội đã không còn phù hợp. Ví như việc cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú và mức thu nhập. Trong đó, điều kiện về cư trú là phải có đăng ký thường trú tại nơi có dự án triển khai hoặc đăng ký tạm trú từ một năm trở lên.

Hay việc quy định đối tượng mua nhà ở xã hội không được thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức lương không quá 11 triệu đồng mỗi tháng đã lỗi thời. Trong khi giá nhà ở xã hội đã tăng gần gấp đôi sau 5 năm, cách xác định thu nhập thấp – điều kiện quan trọng để được mua nhà vẫn như 8 năm trước.

Trong một hội thảo mới đây, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận chương trình xây dựng nhà ở xã hội mặc dù đã đạt được những kết quả rất đáng ghi nhận nhưng vẫn chưa như kỳ vọng. Nguyên nhân chính là do thiếu quỹ đất, vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thiếu nguồn vốn ưu đãi, cơ chế khuyến khích chưa thực chất, chưa đủ mạnh; thủ tục đầu tư phát triển nhà ở xã hội còn phức tạp, kéo dài. Ngoài ra, một số tổ chức, cá nhân chưa tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở xã hội do các chế tài xử lý còn thiếu hoặc chưa đủ mạnh.

Đánh giá nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn, nhưng theo VARS, việc lên kế hoạch phát triển cần phải được tính toán kỹ càng để đạt được mục đích giúp doanh nghiệp phục hồi trong giai đoạn khó khăn và hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội an cư. Trong khi đó, thống kê gần đây cho thấy 80% người mua nhà ở xã hội sau 2 năm thì chuyển đi, chỉ còn 20% ở lại. Điều đó cho thấy nhiều nhà ở xã hội giao không đúng đối tượng, làm mất đi ý nghĩa nhân văn của chương trình phát triển loại nhà này.