Nhu cầu nhà ở giá rẻ đang cao nhưng các doanh nghiệp lại không mặn mà

Mặc dù nhà ở xã hội dành cho nhóm có thu nhập thấp được xem là có tiềm năng phát triển lớn, nhưng các doanh nghiệp không đầy đủ hứng thú để đầu tư vào lĩnh vực này.

Nhiều "rào cản" cho doanh nghiệp khi làm NOXH

Mới đây, tại Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin, đã có nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ “điểm nghẽn”, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ghi nhận ở một số địa phương trọng điểm có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội cho thấy, mức đầu tư còn hạn chế so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025. Cụ thể, Tp.HCM có 7 dự án với 4.996 căn đáp ứng 19%; Hà Nội chỉ có 3 dự án với 1.700 căn, đáp ứng 9%  hay một số địa phương không có dự án khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay là Vĩnh Phúc, Nam Định, Ninh Bình, Quảng Ngãi, Long An...

Cũng theo số liệu Bộ Xây dựng, liên quan đến chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay (nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng). Đến thời điểm này, tại 5 địa phương với 6 dự án nhà ở xã hội được giải ngân số vốn khoảng 415 tỷ đồng. Thực tế này cho thấy, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ nói trên còn chậm so với nhu cầu thực tiễn của các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam chia sẻ, nhiều doanh nghiệp đã nắm bắt được nhu cầu thị trường đối với phân khúc nhà ở xã hội nhưng khi bắt tay vào thực hiện thì gặp rất nhiều vướng mắc: “Vướng từ việc lập quy hoạch, vướng ở quỹ đất, vướng ở các thủ tục, quy trình thực hiện cho đến vướng ở quy trình chủ đầu tư rồi vướng ở đầu ra, lựa chọn đối tượng. Các điều kiện thì vướng còn lợi nhuận thì khống chế, giá bán có định mức nên họ tính toán lại và thấy không hấp dẫn dẫn tới việc vì sao không có nhiều dự án nhà ở xã hội và các doanh nghiệp không hấp thụ được nguồn vốn hỗ trợ từ Nhà nước”.

Bàn về thực trạng nhà ở xã hội chậm được triển khai ở nhiều địa phương, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn nói: “Để triển khai một dự án nhà ở xã hội, nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều thủ tục hành chính. Đây là nỗi “kinh hoàng” của doanh nghiệp dẫn đến sự băn khoăn, e ngại đáng kể”.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, thủ tục hành chính không chỉ “làm khó” doanh nghiệp mà cả vấn đề thụ hưởng nhà ở xã hội cũng còn nhiều vướng mắc. Mặc dù, nhà ở xã hội là phân khúc dành riêng cho người thu nhập thấp nhưng thủ tục, điều kiện để người lao động có thể tiếp cận để được mua và thuê nhà ở xã hội lại rất khó khăn.

“Rõ ràng, phân khúc nhà ở xã hội còn dư địa rất lớn để phát triển nhưng các doanh nghiệp đều không mặn mà với phân khúc cũng có thể lý giải một phần do vướng cơ chế, quỹ đất cho nhà ở xã hội ở nhiều địa phương chưa ưu tiên. Điều khiến doanh nghiệp e ngại nằm ở quy trình đầu tư và cấp đất khá chồng chéo, phức tạp; thủ tục kéo dài, từ khi dự án được phê duyệt, cấp phép đến khi đưa sản phẩm ra thị trường thường mất nhiều thời”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Bên cạnh đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc bố trí nguồn vốn xây nhà xã hội cũng gặp khó khăn, chưa đáp ứng được yêu cầu.

Làm cách nào để phát triển NOXH?

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực nhấn mạnh, mục đích của nhà ở xã hội là một chính sách tốt đẹp, giúp cho người nghèo có điều kiện có nhà ở nhưng cách làm chưa mang lại hiệu quả. Mặc dù những quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) cởi mở hơn, nhưng chủ doanh nghiệp này nhấn mạnh đến bàn tay của Nhà nước tham gia vào làm nhà ở xã hội.

“Doanh nghiệp chúng tôi và nhiều doanh nghiệp khác đã từng rót vốn đầu tư làm nhà ở xã hội cho người nghèo nhưng sau một thời gian đều không trụ được. Thời điểm đó, khi làm nhà ở xã hội thì vướng thủ tục hành chính, lãi suất ngân hàng, vật giá, thời gian thi công kéo dài… khiến doanh nghiệp bất động sản lỗ đơn lỗ kép. Đó là lý do vì sao hiện nay rất ít doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội”, vị này chia sẻ.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch tập đoàn G6 cho biết, một dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp này tại phía Tây Hà Nội nhiều năm nay không thể triển khai do gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư: “Dự án của mình là đất đấu giá thì có phải làm chủ trương đầu tư hay không phải làm chủ trương đầu tư, có vấn đề đó thôi mà từ 2020 đến giờ chưa xong. Vấn đề thứ 2 là các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là Hà Nội và Tp.HCM làm thủ tục đầu tư quá chậm dẫn tới thiệt hại cho nhà đầu tư và người dân chưa có nhà ở”.

Trong khi đó, một CEO bất động sản chia sẻ, lý do lớn nhất khiến các doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội nằm ở yếu tố lợi nhuận. Nhà ở xã hội bị khống chế bởi mức giá, chi phí bán hàng cho doanh nghiệp đương nhiên bị giới hạn % lợi nhuận. Các cơ quan ban ngành kiểm soát về giá khác hẳn nhà ở thương mại, bị kiểm soát về giá và giới hạn về giá đồng thời pháp lý về giá rất phức tạp thành ra là có các ưu đãi nhưng ưu đãi đấy chưa đi sâu được để doanh nghiệp triển khai thực tế ra thị trường.

Ngoài các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay trung và dài hạn trên thị trường, để cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nằm ở là cơ chế - chính sách, quy trình - thủ tục. Quy định phức tạp, thiếu hướng dẫn chi tiết, trong khi thủ tục rườm rà, tốn rất nhiều thời gian đã làm nản lòng các doanh nghiệp quan tâm tới nhà ở xã hội.

Ông Trần Văn Khải, Ủy viên Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội chia sẻ về vấn đề này: “Phải có lợi nhuận, Nhà nước sẽ điều tiết qua công cụ thuế, thông qua việc cho phép hạch toán các chi phí hợp lý vào trong giá thành thì sẽ giúp các doanh nghiệp không bị lỗ khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và có lãi định mức 10% đúng nghĩa của nó để doanh nghiệp vào cuộc để làm. Nhà nước phải tham gia hỗ trợ bằng chính sách pháp luật, về đất đai, về nguồn vốn cho vay ưu đãi để doanh nghiệp được hưởng lãi thực sự”.

Để tăng tốc làm nhà ở xã hội trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, cần nhanh chóng rà soát các thủ tục hành chính theo hướng cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính không cần thiết; có chính sách tạo động lực mạnh hơn cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản tham gia triển khai dự án nhà ở xã hội.