29/01/2024, 08:46 0

Nhiều thách thức mới đặt ra cho phân khúc bất động sản công nghiệp

Ngành BĐS khu công nghiệp có triển vọng tích cực trong thời gian sắp tới nhờ vào điều kiện vĩ mô ổn định và việc củng cố quan hệ đối tác với các cường quốc. Điều này giúp duy trì đà tăng trưởng của dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực này.

Nhiều thử thách mới được đặt ra cho BĐS công nghiệp

Một là, gia tăng cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực. Hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia. Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. CAGR dòng vốn FDI vào Ấn Độ qua giai đoạn 2018-2022 đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.

Trong khi đó, Indonesia thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Hai là, nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm. Công suất phát điện khả dụng cao nhất của Việt Nam khoảng 43.000 MW, nhưng vào mùa cao điểm công suất phụ tải cao nhất có thể đạt tới 45.500 MW. Công suất phụ tải tăng trưởng cao nên Việt Nam có thể thiếu tối đa gần 2.500 MW vào mùa cao điểm trong các năm tới, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến sản xuất khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.

Ba là, tác động của thuế tối thiểu toàn cầu. Việt Nam đã ban hành Nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 01/01/2024. Như vậy, các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%. Do đó, chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam sẽ mất đi tác dụng.

Để thích ứng với thuế tối thiểu toàn cầu, một số nước nhận vốn FDI, tương tự như Việt Nam, đã đưa ra chính sách ứng phó, trong đó, quy định thuế bổ sung tối thiểu nội địa, để tránh mất đi khoản thu từ phần thuế chênh lệch.

“Chúng tôi cho rằng ngoài việc làm mất đi tác dụng của chính sách ưu đãi đầu tư nước ngoài thì việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến nguồn đầu tư quy mô lớn, giảm vị thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến chiến lược thu hút đầu tư phát triển công nghệ tiên tiến, công nghệ cao”, MBS nhận định.

Định hình BĐS công nghiệp trong tương lai

Thứ nhất, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2 nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp. Tại miền Bắc dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang thị trường loại 2 như: Quảng Ninh đã thu hút được hơn 3,1 tỷ USD vốn FDI, đứng thứ 3 cả nước trong năm 2023, tiêu biểu là dự án công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar Hải Hà với vốn đầu tư 1,5 tỷ USD.

Bắc Giang thu hút được 3 tỷ USD vốn FDI, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ, trong đó dự án sản xuất chất bán dẫn Hana Micron Vina 2 đóng góp tới 0,6 tỷ USD. Thái Nguyên thu hút được Tổ hợp dự án của Samsung với vốn đầu tư 1,2 tỷ USD trong năm 2022 giúp địa phương này ghi nhận dòng vốn FDI gấp 6 lần.

Tỷ trọng dòng vốn vào thị trường loại 2 từ 2018 đến nay ghi nhận mức tăng rõ rệt, từ mức 20% trong năm 2018 lên mức 53% trong năm 2023. Điều này là do giá thuê đất KCN tại thị trường loại 2 thấp hơn 20% so với thị trường loại 1, diện tích đất thương phẩm còn lại nhiều (tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 mới chỉ đạt 64%).

Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 có xu hướng tăng trong năm 2023, từ mức 21,6% trong năm 2022 lên 23,2% trong năm 2023. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã thu hút được hơn 1 tỷ USD vốn FDI, tiêu biểu là dự án sản xuất sợi và vật liệu carbon của Hyosung Việt Nam có vốn đầu tư 540 triệu USD. Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án FDI với tổng vốn 758 triệu USD, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ.

Nguyên nhân là nhờ lợi thế về diện tích đất KCN có thể cho thuê lớn, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 chỉ đạt 63% trong khi thị trường loại 1 đã đạt tới 90% (TP.HCM, Bình Dương đạt 95%, còn tại Đồng Nai, Long An đạt trên 80%). Bên cạnh đó, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.

Thứ hai, xu hướng phát triển KCN “xanh” để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao. KCN truyền thống chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác, đang mất đi lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, xu hướng phát triển KCN “xanh” đang dần thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố xanh, bền vững.

Phát triển KCN “xanh” là tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường nhằm mục tiêu hướng đến giảm thiểu phát thải khí carbon đến năm 2050 về 0. Xây dựng KCN “xanh” để thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp “xanh” là xu thế chung trên thế giới.