07/10/2022, 10:54 0

Nhà ở xã hội khan hiếm nguồn cung là do đâu?

Phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ giúp thanh khoản thị trường bất động sản tại Tp.HCM tăng trở lại, tuy nhiên cơ cấu sản phẩm bất động sản đang chưa hợp lý dẫn đến thiếu gay gắt nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cho biết, trong khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai đầu tư trên cả nước, có tới 245 dự án đang trong cảnh 'nằm chờ' hoàn thành thủ tục đầu tư.

Số lượng sản phẩm nhà ở xã hội vẫn còn thiếu hụt

Báo cáo tình hình, kết quả thực hiện các nhiệm vụ được giao theo nghị quyết 11 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được Bộ Xây dựng gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến nay cả nước có khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với tổng quy mô xây dựng hơn 450.000 căn đang triển khai đầu tư.

Trong đó, có 245 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân quy mô 300.000 căn hộ đang trong trạng thái chờ thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án quy mô gần 157.000 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Các địa phương có nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai xây dựng gồm: Hà Nội có 38 dự án đang chờ làm thủ tục (gần 33.666 căn hộ), 5 dự án đang xây dựng (hơn 6.600 căn hộ); TPHCM có 11 dự án đang chờ hoàn thành thủ tục (gần 9.000 căn hộ), 38 dự án đang xây dựng (hơn 45.000 căn hộ).

Tỉnh Bình Dương có 42 dự án đang chờ hoàn thiện thủ tục (hơn 66.000 căn hộ), 6 dự án đang xây dựng (hơn 26.000 căn hộ); Đồng Nai có 12 dự án chờ hoàn thiện thủ tục (gần 4.000 căn hộ), 14 dự án đang xây dựng (hơn 14.000 căn hộ); TP Đà Nẵng có 2 dự án đang chờ làm thủ tục (hơn 1.000 căn hộ), 3 dự án đang xây dựng (gần 2.700 căn hộ).

Tính đến nay, trên cả nước đã hoàn thành xây dựng khoảng 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân khu công nghiệp, với quy mô gần 156.000 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng gần 8 triệu m2.

Thủ tục rườm rà nhưng lợi nhuận lại thấp

Trao đổi với Người Đưa Tin về xu hướng nhà đầu tư đang chuyển hướng vào phân khúc nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) nhận định: “Vài năm qua, thị trường bất động sản gần như vắng bóng phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ khi mà phân khúc cao cấp đang chiếm đến 80% thị phần. Không những vậy, giá bất động sản đã cao gấp 20 lần so với thu nhập bình quân của người Việt”.

Chưa kể, từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc vào cuối năm 2016, rất ít doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội vì lợi nhuận quá ít so với làm nhà ở thương mại, trong khi các rào cản, rủi ro lại nhiều hơn.

"Các nguyên nhân này khiến việc sở hữu căn hộ để an cư lập nghiệp, nhất là ở các đô thị lớn như Tp.HCM đối với người nghèo đô thị, người thu nhập thấp, công nhân, công chức viên chức… trở nên xa vời. Nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, chung tay góp sức của các doanh nghiệp thì chưa biết đến bao giờ người dân nghèo mới có cơ hội tạo lập được nhà ở", ông Châu nói.

Trong khi đó, TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận xét, các doanh nghiệp đã sẵn sàng dành các quỹ đất sạch, nguồn vốn để xây dựng nhà ở xã hội bán với giá rẻ, thậm chí không vì mục tiêu lợi nhuận. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là các vấn đề pháp lý.

Theo ông Khương, muốn đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội như Chính phủ đề ra thì việc cấp phép, phê duyệt cần phải đạt hiệu quả hơn nữa.

"Các chủ đầu tư giả định, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7 - 10% thì các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Vì vậy, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, mà là vấn đề pháp lý cần giải quyết", ông Khương cho hay.

Chẳng hạn, doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay ưu đãi với lãi suất 4,8%; dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp;…

Ở góc độ khác, thời gian qua đa số các doanh nghiệp có dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội đều hoán đổi bằng nộp tiền mà không xây nhà ở xã hội. Nhưng lại chưa có chính sách sử dụng số tiền này để xây dựng nhà ở xã hội.

Đề ra ý kiến về dự án nhà ở xã hội cho thị trường

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay có 17 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp trên cả nước được khởi công xây dựng. Trong đó TPHCM khởi công 5 dự án (4 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp), Bình Dương khởi công 4 dự án, Quảng Ninh khởi công 1 dự án, Bắc Ninh khởi công 1 dự án...

Về tiến độ giải ngân vốn của 2 gói hỗ trợ nhà ở trong chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, với gói hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở của hộ gia đình, đến nay Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được hơn 2.000 tỷ đồng cho 6.500 khách hàng vay để thuê, mua, sửa chữa nhà.

Trên cơ sở rà soát các điều kiện được vay ưu đãi theo Nghị định 31, Bộ Xây dựng đã công bố 15 dự án đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất, tổng vốn vay được hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước hơn 6.000 tỷ đồng.

Hiện có thêm 4 địa phương là Lạng Sơn, Phú Thọ, Thanh Hóa, Đắk Lắk gửi văn bản đề xuất Bộ Xây dựng công nhận 9 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn được hỗ trợ vay ưu đãi.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp trên cả nước, Bộ Xây dựng đang tiếp tục lấy ý kiến lần 2 với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước để hoàn thiện đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 để trình Thủ tướng quyết định.