Nhà đầu tư phải đối đầu với nhiều thách thức khi thị trường nhen nhóm hồi phục

Trong quý I và quý II/2023, thị trường BĐS tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là sự suy giảm về thanh khoản. Tuy nhiên, thị trường BĐS gần đây cũng có điều kiện hồi phục trở lại nhưng đồng thời nhà đầu tư phải biết cách ứng biến khi thị trường chưa hẳn là hồi phục.

Thách thức luôn luôn hiện hữu

Phát triển các dự án nhà ở theo hướng kiến trúc xanh đang được xem là xu hướng của thời đại, khi tại nhiều nước tiên tiến, sản phẩm BĐS gần công viên, khu vực có nhiều cây xanh thường được định giá cao hơn so với các khu vực khác. Như ở New York (Mỹ) giá trị BĐS cao hơn 45%, London (Anh) là 25%, hay như ở Singapore, công trình muốn được xếp hạng 5 sao thì tiêu chí xanh được đặt lên hàng đầu.

Ở Việt Nam, những năm gần đây phát triển BĐS kiến trúc xanh cũng không nằm ngoài xu hướng với thế giới, hàng loạt dự án nhà ở được xây dựng và thiết kế theo tiêu chuẩn xanh được dự báo sẽ thống lĩnh thị trường trong tương lai, hướng đến sự phát triển bền vững và sinh lời dài hạn cho chủ đầu tư, khách hàng.

Nhưng thực tế, việc phát triển các công trình nhà ở kiến trúc xanh của Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Trong số hàng nghìn dự án nhà ở quy mô lớn ở các đô thị thì cả nước mới chỉ có 233 công trình đáp ứng đủ tiêu chí và được cấp chứng chỉ xanh (chiếm khoảng 5 – 7% tổng số lượng dự án được xây dựng), đây là con số hết sức khiêm tốn.

Trong khi đó, những chỉ số tăng trưởng khác, như mức năng lượng tiêu thụ đã tăng cao hơn tốc độ tăng GDP (bình quân đạt từ 7 - 10%/năm). Mặt khác, tăng trưởng xây dựng cũng bình quân đạt 12%. Các công trình xây dựng ở Việt Nam đang sử dụng khoảng 36% tổng năng lượng tiêu thụ của cả nước và góp 25% vào tổng lượng phát thải khí nhà kính (chiếm 1/3 tổng lượng phát thải CO2), tác nhân chính gây biến đổi khí hậu toàn cầu. Như vậy, mức độ ảnh hưởng của ngành xây dựng rất lớn trong khi áp lực gia tăng dân số ngày càng cao.

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, xu hướng dồn tiền vào BĐS xanh, cải thiện và chăm sóc sức khỏe chính là kênh đầu tư khôn ngoan. Bởi trong tầm nhìn 10 – 20 năm tới việc tìm kiếm BĐS ở những vị trí đắc địa, hệ sinh thái xanh đa tầng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… sẽ ngày càng khó hơn. Do đó, đây là thời điểm cho những nhà đầu tư có tầm nhìn sở hữu nơi ở chất lượng vừa gia tăng tiềm năng kép cho tài sản.

“Tuy nhiên, cùng với tiềm năng vô hạn, việc xây dựng một công trình xanh yêu cầu chi phí đầu tư khá lớn, quy trình và thủ tục thiết kế thẩm định, phê duyệt, thi công khá phức tạp cũng như mất nhiều thời gian, công sức, khiến các chủ đầu tư e ngại. Vì vậy, để phát triển sản phẩm BĐS xanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có tâm, có tầm, đủ tiềm lực và tầm nhìn kiên định với con đường phát triển bền vững này” – ông Trần Khánh Quang nói.

Dưới góc độ DN, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam Phạm Lâm cũng cho rằng, BĐS xanh có tiềm năng phát triển lớn, song vẫn còn những thách thức đáng kể. Mặc dù Việt Nam đã tham gia vào thị trường xanh từ khá lâu nhưng tốc độ phát triển cực kỳ chậm, hiện rất ít công trình xanh được chứng nhận. “Chúng ta chưa xây dựng được một hệ thống tiêu chí đánh giá công trình xanh tiêu chuẩn như các nước trên thế giới để ứng dụng cụ thể vào Việt Nam.

Chưa kể, tình trạng biến đổi khí hậu cũng như ô nhiễm môi trường ngày càng trầm trọng và thiếu kiểm soát. Trong khi đó, hệ thống giáo dục chưa đủ để giúp cho các thế hệ tương lai thực sự hiểu và nhận thức sâu sắc về lối sống xanh. Hệ thống tiêu chuẩn xanh và cơ chế chính sách còn nghèo nàn và chưa đi vào thực tế” – ông Phạm Lâm nhìn nhận.

Song song với thách thức là cơ hội

Theo báo cáo của tổ chức Dodge data & Analytics (Mỹ), Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ phát triển các dự án nhà ở kiến trúc xanh cao nhất thế giới thời điểm hiện tại (chiếm đến 61%, trong khi thế giới bình quân là 30% và Singapore là 25%). Thời gian qua, hàng loạt chủ đầu tư lớn như: Ecopark, Gamuda Land, Capital House, Phúc Khang, Nam Long, Flamingo Group, Novaland... cũng theo đuổi các công trình xanh, trên tiêu chí bảo vệ môi trường với các biện pháp quy hoạch và vận hành đô thị thông minh.

Mặc dù thị trường BĐS đang đặt ra lo ngại về tình trạng thiếu nguồn cung mới, song tỷ lệ hấp thụ các dự án BĐS có yếu tố kiến trúc xanh vẫn được đánh giá ở ngưỡng hấp dẫn. Báo cáo gần đây nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ phân khúc này đạt trên 50%.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, kể từ những năm 2000, Việt Nam đã bắt đầu triển khai các dự án BĐS có kiến trúc xanh. Đến năm 2020, theo số liệu từ nghiên cứu của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, BĐS xanh có sức thanh khoản cao gấp 2 lần so với các dự án thông thường trên thị trường BĐS.

“Không phải ngẫu nhiên mà vài năm trở lại đây, rất nhiều DN địa ốc sẵn sàng chịu chi phủ xanh cho “đứa con” BĐS. Trên thực tế, xu hướng lựa chọn căn hộ kiến trúc xanh đã manh nha từ lâu và tiếp tục phát triển mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19 khi mà “khẩu vị” quyết định xuống tiền dịch chuyển, khắt khe hơn. Cụ thể, trong giai đoạn giãn cách xã hội vì dịch bệnh, con người càng thấy rõ sự tác động của môi trường sống bên trong các khối công trình có kiến trúc xanh” - bà Dương Thùy Dung phân tích.

Đồng quan điểm, ông Lê Phúc - Giám đốc một sàn môi giới BĐS tại TP Hồ Chí Minh cũng cho biết, tâm lý người mua nhà hiện nay đã thay đổi rất nhiều so với 10 năm trước. Nếu như trước đây người dân đi mua nhà chỉ mong có được chốn an cư, đi lại thuận tiện, thì nay họ đã chú ý nhiều đến chất lượng sống. Trong đó, môi trường sống xanh được xem là thước đo mới khi người mua nhà tìm nơi an cư.

“Nắm bắt tâm lý người mua nhà, chủ đầu tư mạnh dạn hướng đến các dự án xanh, tạo sự khác biệt để đi lâu dài với thị trường. Với nguồn cung hạn chế, những dự án công trình xanh, chú trọng vào tiện ích, sức khỏe con người đang trở thành mối quan tâm hàng đầu với lượng bán tốt vượt trội so với những dự án khác” - ông Lê Phúc chia sẻ.

Bàn về giá trị mà kiến trúc xanh mang lại cho dự án BĐS, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, về kinh tế, kiến trúc xanh giảm chi phí trong quá trình sử dụng công trình, khả năng thu hồi số tiền đầu tư nhanh hơn, giá thành tài sản tăng lên do lựa chọn khách hàng thường nghiêng về công trình xanh. Đặc biệt, trong thời buổi áp lực đô thị không ngừng gia tăng như hiện nay thì các dự án xanh càng trở nên cấp thiết nhờ góp phần giúp cư dân cải thiện sức khỏe, giảm nguy cơ bệnh tật và kéo dài tuổi thọ.

Sự lên ngôi của xu hướng kiến trúc xanh đã tạo ra căn hộ chung cư không đơn thuần là những bức tường bê tông đơn độc, mà đã được đầu tư kỹ lưỡng từ vật liệu xanh đến tạo ra “khoảng thở” không gian sống thực sự.

Chính vì thế, hầu hết dự án nào được gọi là công trình xanh thì sẽ nhận được rất nhiều sự quan tâm, ưu ái từ khách hàng, mặc dù chưa hẳn tất cả các dự án “gắn mác” xanh đều là dự án xanh đúng mực. Đối với BĐS xanh thì ngoài kiến trúc xanh, vật liệu được sử dụng để xây dựng dự án cũng phải là vật liệu xanh mang tính bền vững, thân thiện với môi trường, bảo đảm không tác động xấu tới sức khỏe của cư dân.

“Mô hình BĐS xanh sẽ trở thành xu thế phát triển không thể đảo ngược của thị trường BĐS. Tiêu chuẩn xanh sẽ là thước đo giá của thị trường, dòng BĐS xanh sẽ trở thành xu hướng đầu tư bền vững và có thể tăng giá trong dài hạn” - KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định.

Hầu hết các chuyên gia nhận định, BĐS kiến trúc xanh là hướng đi tất yếu của Việt Nam trong giai đoạn kinh tế phát triển và đô thị hóa gia tăng, thỏa mãn yêu cầu về bảo vệ ngôi trường, tiết kiệm năng lượng và mang con người đến gần với thiên nhiên hơn. Song, phát triển BĐS xanh tại Việt Nam không phải là vấn đề một sớm một chiều mà là cả một quá trình lâu dài. Trong quá trình ấy, rất cần sự chung tay của cộng đồng trong việc bàn thảo, thống nhất hành động để có thể tạo nên những công trình có trách nhiệm hơn với môi trường trong hiện tại và tương lai.

“Có 3 lý do dẫn đến thực trạng BĐS xanh tại Việt Nam thua xa các nước ngoài khu vực là bởi chi phí cao; chưa có nhu cầu thực sự từ khách hàng và chưa có chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ. Vì vậy, để nâng cao số lượng BĐS xanh, chủ đầu tư cần mạnh dạn áp dụng các tiêu chuẩn xanh vào công trình dự án, song song đó cần sự hỗ trợ ưu đãi từ phía Chính phủ" - chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang kiến nghị.