Nhà đầu tư đang truy tìm phân khúc sinh lời cao nhất

Khi khả năng mua sắm trên thị trường đang có dấu hiệu tốt hơn, là lúc những nhà đầu tư có kinh nghiệm cần "thận trọng chọn mối", tìm kiếm các phân khúc bất động sản có tiềm năng sinh lời cao trong tương lai.

Căn hộ chung cư được để mắt tới

Dù chưa nhộn nhịp, song thị trường bất động sản thời gian gần đây đã có chuyển biến tốt hơn, khi nhà đầu tư bắt đầu lên kế hoạch cho những đợt săn hàng, tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý hoàn thiện và có thể khai thác kinh doanh ngay. Điều này cho thấy, niềm tin của nhà đầu tư đang dần hồi phục và đây là yếu tố quan trọng để vực dậy thanh khoản thị trường.

Anh Văn Đức, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho biết, sau nhiều tháng quan sát, anh và nhóm bạn bắt đầu lên kế hoạch tìm mua căn hộ chung cư hoặc đất nền ven đô, gần các khu công nghiệp với mục đích xây nhà xưởng hoặc nhà trọ cho công nhân thuê.

Nhà đầu tư này cũng tiết lộ, đầu tháng 6/2023, anh đã bổ sung vào danh mục đầu tư một căn hộ tại dự án trên đường Vành đai 2 với mức chiết khấu 46% khi thanh toán trước 98% giá trị căn hộ, tức là chỉ thanh toán khoảng 2,6 tỷ đồng cho căn hộ trị giá hơn 5 tỷ đồng.

“Đây là mức giá khó có thể rẻ hơn nữa”, anh Đức nhấn mạnh và cho biết thêm, hồi cuối năm 2022 cũng đã mua một căn hộ trên thị trường thứ cấp tại quận 4 với giá rất hợp lý và hiện đang cho thuê với giá 20 triệu đồng/tháng. Nhà đầu tư này tính toán, với mức lợi nhuận khoảng 6%/năm từ việc cho thuê, dù thấp hơn một chút so với lãi suất gửi tiết kiệm hiện tại, nhưng khi thị trường sôi động trở lại thì giá căn hộ chắc chắn sẽ tăng lên, khi đó bán ra sẽ được hưởng lợi nhiều hơn.

Trong khảo sát mới đây của Dat Xanh Services về loại hình bất động sản sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, căn hộ chung cư được lựa chọn nhiều nhất với tỷ lệ lên tới 73%, tiếp theo là nhà thấp tầng với tỷ lệ 15%, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chiếm tỷ lệ lần lượt 10% và 2%.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho rằng, từ nay tới cuối năm, loại hình nhà chung cư sẽ được nhà đầu tư quan tâm, cũng là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản. Lý do bởi đây là dòng sản phẩm vừa có thể để ở, vừa có thể khai thác cho thuê, mang lại dòng tiền ổn định.

Mặt khác, do nguồn cung căn hộ mới khan hiếm, giá bán lại cao, trong khi việc tiếp cận tín dụng mua nhà chưa dễ dàng… nên không phải ai cũng có đủ nguồn tài chính để mua nhà, do đó xu hướng đi thuê nhà ở gia tăng, vì thế người có căn cho thuê là một lợi thế lớn. Chưa kể, khi thị trường bất động sản phục hồi, đây sẽ là phân khúc trở lại đầu tiên.

“Không thể phủ nhận, từ trước đến nay, căn hộ chung cư luôn là loại hình nhà ở quen thuộc với mọi người nên đỡ rủi ro hơn so với phân khúc khác. Đó cũng là lý do thời gian gần đây, khi sức mua có dấu hiệu cải thiện, căn hộ chung cư nhận được sự quan tâm. Các giao dịch chủ yếu đến từ dòng sản phẩm căn hộ trong dự án”, bà Liên chia sẻ thêm.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ giữa quý II đến nay, cùng với việc công bố mở bán những phân khu hoặc dự án mới, hoạt động giao dịch trên thị trường cũng nhích tăng.

Đơn cử, vào cuối tháng 6/2023, thị trường căn hộ chung cư TP.HCM chứng kiến hiện tượng khách hàng xếp hàng mua căn hộ tại một phân khu trong Khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức). Theo đơn vị phân phối dự án, chỉ trong 34 giờ sau khi mở bán, hơn 2.000 sản phẩm được đặt mua và gần 1.000 căn hộ đã ký hợp đồng mua bán.

Một dự án chung cư khác trên khu vực đường Vành đai 2, TP. Thủ Đức vừa mở bán cũng nhận đặt chỗ thành công gần 600 căn hộ. Hiện chưa rõ số lượng hợp đồng mua bán cụ thể, nhưng việc một lượng không nhỏ căn hộ được đặt mua ngay khi mở bán đã vượt xa tính toán của chủ đầu tư trước đó.

Không chỉ TP.HCM, các thị trường lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An… cũng xuất hiện tín hiệu lạc quan về nguồn cung mới. Chẳng hạn, Tập đoàn Kim Oanh mở bán 200 căn hộ cuối cùng tại dự án Legacy Prime (TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương).

Việc "xuống tiền" phải đáp ứng nhiều yếu tố

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, một trong những yếu tố khiến người mua quyết định xuống tiền thời điểm này đến từ chính sách thanh toán mà chủ đầu tư đưa ra. Trong đó, Vinhomes gây chú với chính sách thanh toán đột phá đối với phân khu Glory Heights – Vinhomes Grand Park.

Cụ thể, Vinhomes đưa ra 4 chính sách thanh toán linh hoạt cho các đối tượng khách hàng khác nhau. Đối với khách hàng mua căn hộ thanh toán theo tiến độ bằng vốn tự có, người mua chỉ cần trả từ 1%/tháng, nhận nhà sau 2-3 năm. Với khách hàng vay vốn, ngân hàng sẽ hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ, lãi suất 0% trong 24 tháng, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 8%/năm trong 36 tháng tiếp theo và 5%/năm trong 25 tháng kế tiếp, tức là ưu đãi thanh toán và lãi suất lên tới 7 năm cho người mua, điều chưa từng diễn ra trên thị trường bất động sản từ trước tới nay.

Đây cũng là yếu tố khiến tỷ lệ hấp thụ tại dự án Glory Heights tăng đột biến, đạt trên 70% giỏ hàng, vượt xa tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường cũng như các dự án mới triển khai trước đó. Một doanh nghiệp tham gia môi giới tại dự án này cho biết, có khoảng 80% khách hàng của Vinhomes lựa chọn hình thức thanh toán giãn tiến độ từ 2-3 năm, thay vì sử dụng vốn vay ngân hàng.

Còn các chuyên gia từ Dat Xanh Services cho biết, bên cạnh chính sách thanh toán, uy tín của chủ đầu tư cũng là yếu tố tác động tới quyết định mua nhà lúc này. Theo Dat Xanh Services, niềm tin người mua xuống thấp là một trong những lý do khiến thanh khoản tắc nghẽn kéo dài, tới nay vẫn chưa hồi phục rõ nét. Vì thế, hiện nay, đa số người mua sẽ chỉ mua nhà của chủ đầu tư có uy tín, thậm chí ngay cả khi dự án của chủ đầu tư đó chưa đầy đủ pháp lý. Ngược lại, không ít dự án dù sắp hoàn thiện những vẫn không nhận được nhiều sự quan tâm do uy tín chủ đầu tư chưa được kiểm chứng hoặc đã “có vết” trước đó.

Đưa ra khuyến nghị, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings nói rằng, dù được ưu đãi nhiều nhưng người mua vẫn nên chú trọng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, dự án có sẵn hạ tầng, tiện ích tại các trung tâm đô thị sầm uất.

Theo ông Phương, nếu như trước đây, nhà đầu tư chủ yếu quan tâm tới giá bất động sản, thì nay tư duy đã thay đổi, nhiều người đang nhắm đến phân khúc vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh, mang lại nguồn thu đều đặn như nhà chung cư, nhà phố.

“Trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá chung cư và nhà phố không hề giảm, mà chủ yếu đi ngang, thậm chí tăng lên ở một số dự án có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ và có thể khai thác kinh doanh ngay”, ông Phương nói và chia sẻ thêm, nhà đầu tư cần hướng đến tầm nhìn dài hạn từ 3 - 4 năm khi đầu tư bất động sản thời điểm này, bởi việc “lướt sóng” không còn dễ dàng cũng không đem lại lợi nhuận cao như trước đây, cùng với đó là hạn chế sử dụng nhiều nợ vay. Nếu nguồn vốn hạn chế, nhà đầu tư nên chọn những sản phẩm được chủ đầu tư hỗ trợ về các giải pháp tài chính như chia nhỏ thanh toán, không lãi suất…