Người mua nhà trên giấy được bổ sung thêm bảo hiểm rủi ro

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cần bổ sung biện pháp 'bảo hiểm rủi ro' cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Theo các chuyên gia pháp lý, “bảo hiểm rủi ro” cho người mua nhà trên giấy dù có thể làm tăng giá nhà nhưng lại giúp khách hàng hạn chế rủi ro, chặn được chủ đầu tư “ma”. Cần kiểm tra chặt chẽ việc thực hiện quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Khách hàng thường là bên yếu thế, nhất là người tiêu dùng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ. Vì thế, có bảo hiểm rủi ro sẽ giúp tăng thêm sự phòng vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Để tránh tình trạng dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư (CĐT) chậm trễ bàn giao hay thậm chí không bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết…, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung quy định bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà.

Theo đó, bảo hiểm này sẽ thực hiện đối với hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai, chào bán khi đang xây dựng hay đơn giản gọi là "bán nhà trên giấy". Đây là một trong những nội dung góp ý Dự thảo 5 Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi. Theo đó, bảo hiểm này sẽ thực hiện đối với hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai (chào bán khi đang xây dựng) còn gọi là bán nhà trên giấy.

Mua nhà trên giấy tiềm ẩn những rủi ro gì?

Khi quyết định đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực gì, ngoài lợi nhuận có thể đạt được, nhà đầu tư khó tránh khỏi những rủi ro có thể gặp phải. Trong lĩnh vực bất động sản, rủi ro càng hiện hữu rõ nét, bởi đi kèm lợi nhuận cao, rủi ro đương nhiên càng lớn. Đặc biệt, với những dự án hình thành trong tương lai (nhà trên giấy – PV) rủi ro càng cao.

Dự án hình thành trong tương lai được hiểu là chưa đủ cơ sở pháp lý để kinh doanh, hoặc đang trong giai đoạn bắt đầu xây dựng mà thời gian hoàn thành còn khá lâu. Với hình thức kinh doanh này, khách hàng sẽ không phải bỏ ra số tiền quá lớn để đầu tư như với những dự án đã hoàn thành. Thế nhưng, trong tình huống này, khách hàng sẽ khó lòng biết năng lực thực sự của chủ đầu tư, chất lượng thi công cũng như tiến độ công trình. Thậm chí, có những dự án ở trong tình trạng nhập nhèm về mặt pháp lý dẫn đến bị treo hoặc thu hồi, chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người”…

Hiện nay, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua bất động sản (nhà, công trình xây dựng) hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nêu quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Nỗi lo phát sinh chi phí khi áp dụng bảo hiểm rủi ro

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố: Giấy phép xây dựng của dự án, dự án đã được Sở Xây dựng cho phép bán và dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên thực tế, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà khi CĐT đáp ứng đầy đủ các điều kiện như giấy phép xây dựng, đủ điều kiện được bán/cho thuê mua… Nếu ngân hàng đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ ấy. Vì vậy, quy định này đã tương đối chặt chẽ trong việc phòng rủi ro cho người mua nhà. Nếu thêm mức phí bảo hiểm rủi ro thì có thể thêm chi phí, thêm thủ tục rườm rà, vô tình đẩy giá nhà tăng lên.

Về phía đơn vị bảo hiểm, đại diện một công ty bảo hiểm có văn phòng tại TP.HCM cho biết bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà trên giấy là rất cần thiết. Lý do là hiện nay tình trạng chậm trễ bàn giao nhà khá phổ biến, gây thiệt hại, bức xúc lớn cho người mua nhà.

Người mua cần được bảo vệ

HoREA cho rằng bổ sung thêm biện pháp bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua nhà trên giấy rất cần thiết, nhằm tăng thêm hàng rào phòng vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai, vốn là thị trường người mua yếu thế hơn bên bán. Biện pháp bảo hiểm rủi ro này do các doanh nghiệp bảo hiểm thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức xã hội hóa cũng góp phần giúp giảm tải, giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, theo HoREA, khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư bị giảm nguồn vốn tín dụng có thể được vay. Ví dụ, doanh nghiệp A có hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng, nếu đã thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 150 tỷ đồng (tương đương 15% hạn mức tín dụng) thì chỉ còn được vay tối đa 850 tỷ đồng.

Đồng thời, để có được bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có biện pháp có tiền ký quỹ hoặc thế chấp tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Trong khi đó, nếu thực hiện cơ chế bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ phải trả phí bảo hiểm cho doanh nghiệp bảo hiểm theo thỏa thuận của Hợp đồng bảo hiểm. 

Để tránh rủi ro, khách hàng cần tìm hiểu kỹ hợp đồng, khi thấy dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư vi phạm hợp đồng cần tìm cách đối thoại. Trường hợp không đối thoại được thì nên khởi kiện ra toà, yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc.

Minh Anh