21/07/2022, 11:09 0

Loại hình căn hộ thứ cấp gặp khó khăn trên thị trường bất động sản

Kể từ khi các ngân hàng bắt đầu kiểm soát tín dụng bất động sản, thanh khoản căn hộ TP.HCM trên thị trường thứ cấp sụt giảm do đối mặt nhiều thách thức.

Do tác động của dịch Covid-19 trong hơn 2 năm qua và chính sách thắt chặt giải ngân tín dụng với ngành bất động sản, có thể đâu đó sẽ có những nhà đầu cơ cần xả hàng số lượng lớn nhằm thu hồi tài chính phục vụ cho các dự án đầu tư tiếp theo hoặc để tiếp tục triển khai các dự án hiện tại. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Thị trường căn hộ thứ cấp có thanh khoản giảm mạnh

6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP.HCM nhiều biến động với đà phục hồi sau dịch Covid-19. Theo đó, hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ... đều có tính hiệu tích cực cho thấy thị trường đã tăng sức nóng.

Tuy nhiên, động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng trong thời gian gần đây đã tác động trực tiếp đến giá căn hộ, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Từ đó, tác động lớn đến thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM.

Theo đó, những tháng cuối quý 2, TP.HCM ghi nhận hiện tượng thanh khoản căn hộ trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) bất ngờ tăng vọt so với cùng kỳ năm ngoái nhưng thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) lại nguội dần, thanh khoản sụt giảm đáng kể.

Cụ thể, CBRE Việt Nam cho biết, quý 2/2022 nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đạt 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 70% rổ hàng.

Trong khi đó, DKRA Việt Nam cũng cho biết trong 6 tháng qua, khu vực TP.HCM ghi nhận bán được 11.212 căn, lượng tiêu thụ gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy lực hấp thụ thị trường căn hộ sơ cấp có sự phục hồi mạnh so với đợt dịch Covid-19 lần thứ tư năm ngoái (6 tháng đầu năm 2021 toàn thành phố chỉ bán được 4.414 căn). Ở chiều ngược lại, sức mua căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm mạnh.

Nguyên nhân khiến thị trường căn hộ thứ cấp suy giảm

Thực tế, nhu cầu về nguồn cầu luôn luôn có và tăng dần theo từng năm theo đà dịch chuyển dân số về các thành phố lớn và tốc độ đô thị hóa nhanh. Nhu cầu người mua ở thực ngày càng nhiều, dẫn đến cả 2 phân khúc nhà sơ cấp hay thứ cấp luôn có những đối tượng khách hàng của mình.

Tuy nhiên, người mua lựa chọn căn hộ sơ cấp nhiều hơn bởi một số lý do chính như sau: Căn hộ là mới 100%, chưa bị khấu hao; chính sách bán hàng từ chủ đầu tư các dự án hấp dẫn hơn là sản phẩm thứ cấp (ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng,…); sản phẩm lựa chọn trong dự án đó đa dạng hơn thay vì ở mỗi dự án khi có sản phẩm thứ cấp bán lại cũng không đa dạng bằng; các dịch vụ tiện ích nội khu hay ngoại khu cũng mới 100%.

Ngoài ra, người mua được tự tay thiết kế nội thất căn hộ của mình theo ý thích với chi phí hợp lý thay vì chọn sản phẩm thứ cấp mà mọi thứ đã định sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo lại.

Về giá cả, sản phẩm sơ cấp mới 100% được đầu tư ở thời điểm hiện tại và theo thời giá hiện tại. Còn sản phẩm thứ cấp, trước đó người mua sẽ mua ở giá thấp hơn nhưng khi bán lại luôn cố gắng bán theo giá thị trường hiện tại. Vì thế sẽ có độ chênh nhất định trong khi sản phẩm đã bị khấu hao tùy mức độ. Tâm lý thông thường thì người mua không sẵn lòng với việc mua chênh.

Bên cạnh đó, đối với người mua lựa chọn sản phẩm sơ cấp họ sẽ không bị quá áp lực về dòng tiền vì đóng theo tiến độ dự án và được hỗ trợ chính sách vay ngân hàng ưu đãi. Trong khi đó, đối với sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua mới sẽ phải thanh toán 100% trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà.

Lưu ý khi đầu tư căn hộ hiện nay

Đối với người mua nhà ở thực, sản phẩm sơ cấp (được chào bán lần đầu) luôn là sự lựa chọn thông minh. Bởi như đã phân tích một số yếu tố ở trên thì lựa chọn sản phẩm sơ cấp có nhiều điểm ưu hơn. Chỉ có điều cần lưu ý khi lựa chọn sản phẩm sơ cấp đó là nên cẩn trọng với pháp lý dự án, cũng như năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư tránh mọi rủi ro, vướng mắc sau này.