Liệu tình trạng bán "cắt lỗ" bất động sản có dừng lại khi lãi suất đã giảm ?

Lãi suất vay từ ngân hàng dự kiến sẽ điều chỉnh giảm, đây là động thái gợi lên hy vọng về việc tăng cường thanh khoản trong thị trường bất động sản và có thể chấm dứt làn sóng cắt lỗ trong tương lai gần. Tuy nhiên, thị trường bất động sản khó có thể trở lại giai đoạn tăng giá trong tương lai ngắn hạn.

Thời gian tới, lãi ngân hàng sẽ giảm về mức phù hợp

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất cho vay đối với đối với các khoản vay đang còn dư nợ hiện hữu và các khoản cho vay mới, phấn đấu mức giảm lãi suất tối thiểu từ 1,5-2%/năm nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Những nỗ lực 4 lần hạ lãi suất điều hành của NHNN từ đầu năm đến nay, đã giúp mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất vay ngân hàng giảm. Tuy nhiên, nếu như tổng mức giảm các loại lãi suất điều hành hạ 0,5-2%/năm, đưa lãi suất huy động hạ nhiệt mạnh khoảng trên 3%, thì lãi suất vay ngân hàng vẫn chưa được giảm như kỳ vọng.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, lãi suất vay ngân hàng mua nhà trong tháng 8 tại các ngân hàng hiện dao động từ 4,99 – 11,8%/năm.

Hiện tại, MSB Bank đang có mức lãi suất vay mua nhà thấp nhất 4,99%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này trong 3 tháng đầu với các khoản vay có thời hạn trên 24 tháng, từ tháng thứ 4 trở đi, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường, rơi vào khoảng 13,75%/năm.
xem thêm: Thị Trường Bất Động Sản Cuối Năm 2023, Đã Đến Kỳ Bắt Đáy

Riêng nhóm Big 4 là BIDV, Agribank, Vietcombank, Vietinbank, lãi suất vay mua nhà thấp nhất là 7,8%/năm. Vietinbank và Agribank có lãi suất ưu đãi lần lượt là 8,2% và 8%/năm. Vietcombank cho khách hàng cá nhân vay mua BĐS, mua ôtô, vay tiêu dùng…, lãi suất ưu đãi từ 6,99%/năm hoặc 7,99%/năm trong 6 tháng đầu tiên (với các khoản vay có kỳ hạn từ 2 năm trở xuống) và từ 9%/năm trong 12 tháng đầu tiên (với các khoản vay có kỳ hạn trên 2 năm).

BIDV cũng đang triển khai gói tín dụng đối với lĩnh vực BĐS nhà ở thương mại với các dự án có phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, có khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp với nhu cầu thực tế về nhà ở trên thị trường sẽ được hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng mua nhà là từ 8,5%/năm. Đối với các cá nhân, lãi suất cho vay mua nhà áp dụng từ 7,8%/năm.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng thương mại tư nhân cũng áp dụng mức lãi dưới 10%/năm như TPBank 8%/năm, HDBank 8,2%/năm, VIB 8,5%/năm, Eximbank 8,5%/năm, SeABank 9,29%/năm, UOB 9,49%/năm, Sacombank 9,5%/năm. Một số ngân hàng như Viet Capital Bank, Hong Leong Bank, SHB, ACB Bank, ABBank, GPBank, HSBC, VPBank cũng áp dụng mức lãi suất vay mua nhà ưu đãi từ 10,5 – 11,8%/năm.

Tuy nhiên, mức lãi suất vay ngân hàng dưới 10% chỉ áp dụng trong 3 – 6 tháng, cao nhất là 1 năm, hết thời gian ưu đãi, hầu hết các ngân hàng đều tính theo lãi suất thả nổi, phổ biến ở mức 13 – 14,5%.

Người mua nhận thấy giá BĐS vẫn còn cao

Mặc dù lãi suất đã giảm, nhưng nhiều người vẫn cho rằng con số hiện tại còn quá cao. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, khoảng 44% người được khảo sát cho rằng, mức lãi suất vay mua nhà dưới 8% là hợp lý để họ có thể xoay xở tài chính. Trong khi đó, 33% số người được hỏi chấp nhận đi vay nếu lãi suất vay dao động từ 8 – 10%. Chỉ có 14% số người còn lại đồng ý vay tiền với mức lãi suất từ 10 – 13%.

Hiện nay lãi suất vay mua nhà dưới 10% vẫn chỉ áp dụng cho khoảng thời gian từ 3 -12 tháng không giúp người mua bất động sản cảm thấy an tâm hơn khi đi vay. Lãi suất thả nổi vẫn cao hơn rất nhiều so với đà giảm của lãi suất huy động khiến nhiều người mua tiếp tục động thái “chờ”, nuôi kỳ vọng khi nào lãi suất vay ngân hàng thả nổi hạ thấp hơn thì mới dám đi vay.

Các chuyên gia phân tích, tăng trưởng tín dụng sẽ khởi sắc hơn trong nửa cuối năm 2023 nhờ vào việc lãi suất vay ngân hàng trở nên hấp dẫn hơn cũng như là các doanh nghiệp sẽ tăng cường hoạt động để phục vụ nhu cầu cuối năm.

Tuy nhiên, bàn về việc lãi suất vay mua nhà hạ nhiệt có giúp làn sóng giảm giá BĐS chấm dứt. Các chuyên gia đều đồng quan điểm đà tăng giá của BĐS chỉ xuất hiện thị trường bước vào giai đoạn phục hồi. Mà để BĐS phục hồi thì vẫn cần một thời gian nữa.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù NHNN có yêu cầu hạ lãi suất nhưng để thị trường phục hồi, chỉ yếu tố về lãi suất là chưa đủ. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giao dịch BĐS như tâm lý người mua nhà vẫn yếu, chưa mặn mà trong việc xuống tiền lúc này vì vẫn còn nhiều rủi ro. Ngoài ra dù lãi suất hạ nhưng việc tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng rất khó khăn do room tín dụng vẫn bị hạn chế.

Ông Tuấn rằng, để con sóng “cắt lỗ BĐS” này kết thúc thì ngoài việc hạ lãi suất, NHNN cần có cơ chế để người mua đầu tư BDS dễ tiếp cận nguồn vốn, đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư dễ dàng có thêm dòng tiền để có thêm nguồn cung ra ngoài thị trường.

Phần lớn trong giai đoạn này là tâm lý của người mua vẫn tiếp tục chờ đợi, khi có lãi suất giảm thì lại càng củng cố thêm tâm lý chờ đợi lãi tiếp tục giảm và giá BDS tiếp tục điều chỉnh. Trong khi đó, người bán lại có thêm cơ sở để không giảm giá kỳ vọng tăng lên hoặc không còn giảm mạnh như trước, kỳ vọng người mua và bán vẫn tiếp tục lệch pha nhau. Tình trạng dằng co trên thị trường đang ngày càng rõ nét.

Giám đốc Batdongsan.com.vn nêu quan điểm thẳng thắn, thị trường khó có thể hồi phục trong 2023 và cho rằng, giai đoạn phục hồi sớm nhất phải là giữa 2024. Tuy nhiên khi thị trường phục hồi, giá BĐS sẽ tăng trở lại. Do vậy, thời điểm này chính là cơ hội tốt cho người có sẵn dòng tiền có thể “săn” cho mình những BĐS vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt, mức chiết khấu cao. Nếu qua giai đoạn này, bước vào thời điểm phục hồi thì không dễ săn được nhà tốt giá phải chăng.

Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực hơn, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường BĐS 2023 đã qua thời kỳ khó khăn nhất, nửa cuối năm nay sẽ bắt đầu dần “tan băng” nhờ độ ngấm chính sách sẽ phát huy hiệu quả, nhất là những chương trình hỗ trợ từ chính sách tài khóa tiền tệ.

Đặc biệt là thời điểm cuối năm, tất cả những dự thảo về Luật liên quan đến BĐS sẽ được Quốc hội thông qua. Đồng thời, đà phục hồi của kinh tế thế giới và Việt Nam rất rõ nét. “Vì vậy, có thể nói thị trường BĐS đã đi qua thời kỳ khó khăn nhất, thay vì chờ giá giảm thêm đây là thời điểm các nhà đầu tư nên xuống tiền mua nhà”, ông Lực nói thêm.